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甘梨在分析成都的住房需求。
無論是剛需或改需,成都的購買力都較強。攝影李裡
『中國的住房市場不再靠剛需驅動,而更多的靠多套房驅動,從這個層面而言,房地產的拐點已經到來。』6月23日,在中國住房空置率及住房市場發展趨勢報告解讀會成都專場上,西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁如是表示。甘犁同時公布了最近統計的全國及成都住房情況數據,並就與知名地產商任志強在空置率統計中的『分歧』,以及住房市場的發展趨勢做出了分析與回應。
評成都樓市:空置率不低總體算健康
無論是剛需、改善型需求以及可實現需求比率,成都相對而言都是較高的,這證明可購買力很高。因此,成都樓市相對而言仍然比較健康。
據西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心統計,目前中國家庭自有住房擁有率迅速上昇。截至2014年3月底,城鎮家庭自有住房擁有率已達到89%,農村地區家庭住房擁有率96.7%。城鎮家庭多套房擁有率上漲迅速,2014年3月底已達21%。但與此同時,2013年,我國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%,較2011年上昇1.8個百分點。據此估算,城鎮地區空置住房約為4898萬套,高於其它國家和地區。
在成都,目前城鎮地區家庭一套房擁有率為67.4%,兩套及以上住房擁有量為14.9%,無房者家庭僅17.6%。而在四川省其他城鎮地區,家庭一套房擁有率高達83%,兩套及以上住房擁有量為12.3%,無房家庭比例則低至4.7%。總體來看,除成都外,四川城鎮地區家庭擁有率合計95.3%,遠高於西部其他城鎮地區的86.6%。
其中,外地戶籍家庭本地住房擁有情況來看,在成都,外地戶籍在本地無房的家庭數為61%,四川省其他城鎮地區的同一數據為10%,西部其他城鎮地區則為43.6%。而從本地家庭本地住房擁有情況來看,在成都,本地家庭本地有一套房者為70%,多套房者為16.4%,在四川省其他城鎮地區,這一數據則分別為82.3%與8.3%。
針對成都樓市現狀,甘犁表示,目前在上海、北京、天津、武漢、重慶、成都6個具有代表性的城市中,成都空置率不低,達24.7%,僅次於重慶排名第二,但是其中一套房空置率為9.2%,佔據的份額最高,即代表了很多是由於人員在外務工產生的空置現象,並非待出售房屋,從這個角度來說可能比別的城市好一點。
此外,目前成都家庭住房剛性住房需求為32.3%,改善型住房需求10.5%。而在這42.8%的總需求中,從家庭可實現住房需求來看,能夠負擔30%首付款、達到6倍房價收入比、能夠負擔房貸的分別為8.7%、13.1%和18.7%。無論是剛需、改善型需求以及可實現需求比率,相對而言都是較高的,這證明了其可購買力很高。因此,成都樓市相對而言仍然比較健康。
反駁任志強:統計數據明顯有『錯誤』
任志強多估拆遷面積11億平米,其餘20億平米新增住房面積,一部分新建單位集資房、經適房轉化為商品房城鎮化進程中的『帶房進城』。
在空置房的統計中,西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心數據與任志強存在較大分歧。對於由此產生的爭論,此次甘犁也做出了解釋。
甘犁稱,在任志強的觀點中,計算1998年-2013年新增住房時候的主要依據為國家統計局公布的城鎮住房竣工面積,總量為106億平米,同時預估在此期間拆遷30多億平米,因此淨增住房總量70億平米;但其根據住建部公布數據,1998年城鎮人口4.2億,人均建築面積18.7平米,2012年城鎮人口7.1億,人均建築面積32.9平米,以此計算,總建築面積增加155億平米,中間產生了80餘億平米的差額。
甘犁解釋道,這是因為國家統計局公布的城鎮住房竣工面積主要是由房地產開發企業申報。包括商品房,可能包括部分單位集資房和小產權房,但不包括包括自建房。值得注意的是,城鎮化過程中一部分農村改為城鎮。一部分農村家庭『帶房進城』,因此新建房中有部分為自建房約40億平米;此外,1998年之後購買的小產權房及農村集體土地使用權住房合計815萬套,總面積約8.3億平米;還有任志強多估的拆遷面積11億平米,總計約60億平米,而其餘20億平米新增住房面積,一部分新建單位集資房、經適房轉化為商品房城鎮化進程中的『帶房進城』。不過,對於這個『錯誤』,甘犁笑言,任志強的反饋是『顧左右而言他』。
甘犁認為,不止是任志強『犯錯』了,很多投行,如中金公司,在進行相關統計時也出現了錯誤。
建言開發商:剛需將盡收手宜早
中國的住房市場不再靠剛需驅動,而更多的靠多套房驅動。從這個層面來說,房地產市場的拐點已經到來,因此,地產商不應該再建房了。
總體而言,甘犁指出,從2014年的房產趨勢來看,交易量迅速下降,觀望的情緒非常嚴重,因此對於房地產市場不是很樂觀。
從統計數據來看,截至2013年8月,潛在的剛性住房總需求為24.6%,約為5400萬套住房,盡管總量不小,但相比2011年已顯著下降,在2014年第一季度,這一數據進一步下降至22.2%。另一方面,首次購房比例也在逐年下降,至2013年8月,首次購房佔購房家庭比例低至47.7%,而在2013年8月至2014年第一季度間購房的家庭中,首次購房家庭比例已顯著降低至19.7%,這顯示,剛性需求家庭購房意願及購房能力已非常有限。『中國的住房市場不再靠剛需驅動,而更多的靠多套房驅動,從這個層面而言,房地產的拐點已經到來。』甘犁表示,『對於地產商而言,我建議不要再建房了;對於擁有多套房的人,從整體市場來看,如果短時期內有資產需求,那麼能出手就早點出手,如果沒有,那麼也可以等待房地產從低谷回昇。』
而在當前的形勢下,無疑更加需要通過一些創新型舉措,令房地產市場緩慢著陸,回歸理性。甘犁建議首先要盤活存量,減少浪費。即在短期要免除租房稅費,讓租房市場活躍起來,保護出租雙方利益;同時對多套房征收房產稅,增加多套房持有成本,『2013年,4萬億的土地財政中,政府的淨收入為20%,大約1萬億,從這個數據來講,只要對2.8%的多套房進行征稅即可滿足。房產稅是一定會實施的,毋庸置疑,只是目前來看體系還沒有建立起來。』
再次,甘犁指出,還要強化信息披露,正確引導預期,如收集並及時發布空置率等關鍵指標,幫助投資者了解住房市場運行現狀。進而要注重實現『居有其所』,住房保障『由建改租』,通過提供租房補貼,解決低收入人群住房需求。