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作爲居間人,一些中介利用當事人急於購房或賣房的心理,強烈要求和誘導其簽訂房屋買賣合同,想方設法促成房屋買賣合同成立。在這一過程中,如果買賣雙方對諸如國家規定的稅費、交易習慣和相關手續的辦理程序等並不瞭解,特別是出於對某些知名度相對較高的中介公司的高度信任,輕信其從業人員的一己之言,又沒有證據能證明中介人員有欺詐行爲的話,一旦在簽訂買賣合同後發現合同約定與自己的真實意思有偏差,就只有自認吃虧,不僅要依約向中介公司支付諮詢和中介服務費,還可能因逾期付款等情形支付相應的違約金。
嚴格審查中介報告事項
委託人應對中介所報告的事項作實質性的審查或進行必要的諮詢。具體來說,可要求中介提供相關資料或出具情況說明,否則一旦出現糾紛,若無證據證明中介公司在披露相關信息時存在隱瞞事實或提供虛假信息的情況,委託人則難以追究中介的責任。
在房屋買賣中,委託人應注意房屋產權是否清晰、是否存在繼承問題、是否存在共有人、是否取得產權證書;注意房屋是否具備可轉讓條件,是否存在抵押、查封或擔保等履行障礙;注意委託代理人的授權委託是否有效合法,是否存在無權代理或過期委託等情況;還要注意相關稅費的計算標準和承擔主體等事項。
在簽訂正式房屋買賣合同前,如果上述事項存在問題,一些中介爲了誘導當事人先簽訂合同,往往會向買方保證將協助解決該問題甚至擔保該問題不會影響合同的繼續履行,也有一些當事人信以爲真,從而訂立合同,最終導致中介可依法不論買賣合同是否能夠實際履行,均可要求當事人支付相應的中介服務費及逾期付款違約金的權利。
費用支付期限以合同爲準
在有的案例中,委託人在居間合同中已約定了居間費用具體的付款時間及違約責任標準,但居間人向委託人口頭承諾中介費可在房屋買賣合同履行完畢後或合同履行的某一階段交付,以及解決第三點建議中所述問題時支付,其後居間人卻起訴要求委託人承擔逾期支付中介費的責任,理由是中介所出具的格式條款均約定房屋買賣的當事人在中介的促成下,雙方同意在簽約日或某一時間內支付該中介服務費,逾期支付的應按一定的違約計算標準計付違約金。
按該標準計算,違約方逾期付款的,在100天或200天后中介除取得約定的中介服務費外,還可獲取相當於中介服務費一倍的逾期付款違約金,在此,無論房屋買賣合同能否得到實際履行,均會導致當事人損失的進一步增加。法院在委託人無證據證明居間人口頭承諾過變更具體條款時,只能支持居間人的訴求。在此局面下,委託人由此遭受的損失幾乎相當於雙倍支付中介服務費。因此,如果出現上述情況,委託人應要求中介作出書面承諾,以便將來發生糾紛時可以作爲證據。據《汴梁晚報》