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-王雲濤/制圖
-中國老齡人口佔比穩步上昇(圖片來源/國泰君安)
此前討論廣泛的『以房養老』試點政策,在經過3個月內部征求意見後正式落槌。昨日,保監會召開新聞發布會,公布《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》(簡稱《意見》),明確從7月1日起至2016年6月30日,北京、上海、廣州、武漢將開展以房養老試點。
-新快報記者龐倩影
60歲以上方可將房產抵押給險企
以房養老,也被稱為『住房反向抵押貸款』或者『倒按揭』。是指老人將自己的產權房抵押出去,以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式,在老人去世後,銀行或保險公司收回住房使用權,這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。
《意見》稱,7月1日起為期兩年內,北京、上海、廣州、武漢四個城市將試點老年人住房反向抵押養老保險。投保人群為60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。擁有房產完全產權的老年人,將房產抵押給保險公司,還繼續擁有房屋使用、收益等雙方協商後處置權,並照約定條件領取養老金直至身故。身故後保險公司將獲得抵押房屋處置權,處置所得優先用於償付養老保險相關費用。
根據保險公司對於投保人所抵押房產增值的處理方式不同,試點產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。參與型產品,保險公司可參與分享房屋增值收益,通過定期評估,對投保人所抵押房屋價值增長部分,依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產品,保險公司不參與分享房屋增值收益,抵押房屋價值增長全部歸屬於投保人。
試點險企償付能力充足率不低於120%
據悉,此次采取試點先行方式,包括幸福人壽在內的壽險公司成為首批試點公司。而記者從側面了解到,中國人壽廣東方面暫未有跡象顯示已為首批試點。
《意見》中對保險公司開展試點的資格條件要求包括:已開業滿5年,注冊資本不少於20億元;滿足保險公司償付能力管理規定,申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低於120%;具備較強的保險精算技術,能夠對反向抵押養老保險進行科學合理定價;具有專業的法律人員,能夠對反向抵押養老保險相關法律進行處理;具有房地產物業管理專業人員,或委托有資質的物業管理機構,有能力對抵押房產進行日常維護及依法處置;具備完善的公司治理結構、內部風險管理和控制體系,能夠對反向抵押養老保險業務實行專項管理和獨立核算等。
中國式『以房養老』仍存難題待解
雖然中國的『421』家庭結構以及洶湧而來的白發浪潮,亟需找到破解養老的好辦法,但『以房養老』在目前房產產權只有70年、人們觀念難以改變以及房地產市場不健康發展的背景下,能否順利發展,還是問號。
難題1
房產產權只有70年,到期老人怎麼辦?
最大的壁壘是中國的房產產權都是70年,產權到期老人沒有故去,或者保險公司剛剛接手房產而房產到期了,又或者碰上拆遷,保險公司和老人以及老人子女之間的經濟糾紛如何來處理,到目前還沒有明確完善的法律體系和可以借鑒的經濟模型。所以一些保險公司對此也都很慎重,在房產的估值上一般都會大大低於目前市場價,以此來規避風險,而這恰恰又是很多老人放棄選擇以房養老的主要原因,感覺很不值。此外,三、四線城市可操作性要小於一、二線城市。
難題2
房地產市場發展不穩定,險企怎麼規避風險?
國內的房地產市場如過山車一樣起起伏伏,這同樣使保險公司面臨巨大保額風險。養老是長期恆定的風險投資,所以如果抵押物面臨巨大貶值風險,保險公司同樣積極性也不會太高。一位保險從業者說,難度在於對國內房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素難以預測。對銀行、保險公司等機構來說,倒按揭與正按揭恰恰相反,時間越長風險越大。
-延伸
養老概念躋身長期題材
對於『以房養老』政策落地,市場預期,此辦法實施將為壽險公司發展主業,提供巨大市場空間。有分析人士稱,養老概念作為長期題材,同時又具有廣大市場支橕,有望中長線持續走強。具體來看,相關受益股大致分為養老服務平臺、養老地產、養老醫療、養老保險等四大領域。
首先,養老服務平臺。目前滬深兩市主要有3家上市公司涉及相關概念,分別為雙箭股份、上海三毛和奧維通信。
其次,養老地產。涉及養老地產用地的劃分。目前國內養老用地並未單獨劃分,供地計劃中養老項目比例不足,造成土地成本偏高。其實,養老地產土地供應可區分對待。根據目標對象不同,養老地產可分為慈善養老院和高端社區。前者為最基本保障,出於對特定群體老人的關懷。而後者針對中高端養老群體,可租可售的養老地產項目,屬於完全市場行為的,則應考慮市場化或者半市場化方式進行供地,差別對待。《意見》提出完善稅費優惠政策,對非營利性養老機構建設免征有關行政事業性收費,對營利性養老機構建設減半征收有關行政事業性收費。具體受益公司為天宸股份、世聯地產和首創股份等。
第三,養老醫療。養老醫療是老齡化的最直接受益者之一。在行業中,針對老年人的藥品、保健品以及醫療器械、醫療服務等細分領域將直接受益。具體個股為桑樂金、東軟集團、魚躍醫療、尚榮醫療、迪安診斷、哈藥股份、海南椰島、以嶺藥業和交大昂立等。
第四,養老保險。《意見》明確提出鼓勵老年人投保保險產品,開展反向抵押養老保險試點,鼓勵和支持保險資金投資養老服務領域。而保險業更是首當其衝,目前兩市保險上市公司共有3家保險公司,為中國平安、中國太保、中國人壽。
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廣東將產生首個險企養老社區
記者在剛剛閉幕的金交會上獲悉,泰康人壽已經在推廣泰康養老社區——粵園。據悉,泰康人壽已完成北上廣及三亞地區布局,其中,北京的燕園、上海的申園、廣州的粵園總戶數分別為3000戶、2400戶、1000戶。三亞的海棠灣度假社區與其他三地不同,為季節性療養型養老社區。
泰康人壽董事長陳東昇表示,『養老地產並非暴利、高盈利投資,投資周期長達8-10年,項目投入前期並不賺錢。』但需要看到的是,養老社區延伸壽險產業鏈至醫療等領域,還與保險資金在時間周期上相匹配,以壽險資金安全性、流動性的要求,養老社區將是30年後保險資金重要的投資方向。以5.2%的投資收益率水平衡量,陳東昇認為,目前來看,養老社區是藍海行業。