|
||||
-新快報記者鄧蘇梅
樓市低迷,為了給購房者打強心劑,開發商可謂絞盡腦汁刺激買家入市。近日,廣州有樓盤承諾兩年原價回購,新快報記者了解到,所謂兩年原價回購實際就是在兩年後,買家可辦理退房,表面上看起來似乎不吃虧,實際上買家可能將損失至少十幾萬元。同時,律師還表示,買家所真正面臨的風險需看協議所涉及的具體條款。
所謂原價回購即到期可退房
這個承諾兩年原價回購的樓盤是位於廣州天河區粵墾路的日出觀山。據介紹,該承諾僅限於樓盤即將推出的C3棟單位。日出觀山是粵墾路僅有的在售一手住宅,一、二期房源已經在2011年、2012年交付使用,目前在售的是三期單位,還有少量前期單位。記者走訪發現,項目銷售中心位於一期商鋪內,周圍未見任何關於樓盤的醒目廣告,銷售中心內僅兩三個銷售人員駐場。但在在建的樓宇處,可看到印有『兩年原價回購』字樣的海報貼在外牆上。
據了解,樓盤即將推出的單位包括73平方米以及134平方米兩種戶型。小戶型售價預計3萬元/平方米起,大戶型3.2萬元/平方米起,均帶裝修。『市場上不是很多買家擔心降價嗎,我們承諾兩年後原價回購,等於就讓他們沒有這個後顧之懮了。』該盤銷售人員表示。
所謂的兩年原價回購,就是兩年後買家可以退房。按照樓盤銷售人員的說法,有購房名額的買家,若按揭購房,兩年後業主可以在還清銀行貸款的情況下通過退房的方式由開發商回購。該盤可以首付分期支付,兩年分四次支付,首次支付首付款的30%,半年後再支付30%、後兩次各支付20%。有實力一次性付款的買家,也可以將總房款按照首付分期的時間段支付。
無購房名額者交錢後可轉名
另據該盤銷售人員表示,沒有購房名額的買家可以通過繳納3000元/平方米的裝修款鎖定房源,在兩年內無理由進行內部轉名。按照樓盤出售戶型,這筆錢款在22萬-40萬元。『倘若兩年內廣州限購政策有變動,買家又有了買房資格,則可以正常網簽備案。如果不行,轉名的客源將由開發商負責。』對於轉名所產生的費用如何收取,該銷售人員表示暫未有定論。據了解,該盤銷售二期時也有過同樣操作,當時是向進行內部轉名的買家征收了1%的交易費。
銷售人員告訴記者,以上所有的做法均將由買家和發展商以簽訂協議的形式進行約定。當記者表示想看下協議內容時被告知,只有確定要購買的客戶,纔能看到協議的具體范本。據了解,早在2012年,廣州市國土房管局相關人士就曾經公開表示將嚴厲打擊炒籌轉名的行為,一經發現將對開發商進行嚴厲的批評懲罰。
-延伸
2008年,北京南三環附近樓盤東亞三環推出『無理由退房』售房措施。同年7月中旬,鄭州一家開發商推出『先讓利(讓利10%)、再保本回購(3年後可將房產以購買價格118%的價格返售開發商)。
2011年11月,位於深圳的綠景地產旗下的綠景香頌項目宣布推出『保值回購,置業無懮』計劃,稱購房者三年後可以選擇原價賣給開發商。
2014年5月,杭州城西近郊樓盤拋出『億元回購計劃』——購房者可以享受5年無理由退房,還有140%超額退款,許以購房者5年後140%原價回購的承諾。
兩年後原價回購能否實現
1兩年後若出房產證,則難回購
在開發商承諾回購的背後,對買家而言也存在相應的風險。新快報記者了解到,買賣雙方解除購房合同的前提是該套房產尚未歸入買方名下,也就是說房子尚未出房產證。根據日出觀山銷售人員的介紹,這一批房源預計明年6月底交樓,根據規定,將在交樓後210個工作日內申請辦理房產證,也就是說買家能否退房還要看當時房產證是否已經辦理。廣州金鵬律師事務所律師楊映峰分析,如果協議期滿後,房源已經具備房產證,此套房產要重新回歸發展商名下,只能通過二手交易,屆時,由於房產證未過五年,又將產生一大筆的交易費,這筆費用誰來支付?同時,發展商是否具備購房名額也是一個問題。『如果如銷售人員所言在明年6月底交樓,意味著在退房時還將可能因房屋已經交付使用而產生相應的費用。』
2按揭購房買家選擇『回購』,將損失10多萬利息
如果退房成功,那麼買家將損失買入房產時所預繳的契稅費。不僅如此,對於按揭購房的買家而言,還將白白損失兩年期間交給銀行的按揭利息。以樓盤最低一套200萬元總額的房產為例,首付三成,按揭20年,每年需要支付的利息為55000多元,兩年期間支付的利息就超過10萬元。
3無購房資格買家所簽訂購房協議無效
對於無購房資格的買家,律師楊映峰表示,由於買家本身不具備購房資格,所簽訂的一系列關於購房的協議嚴格來說都不具備法律約束力,這意味著,如果在兩年期間,賣方突然反口不允許更名,買家很可能吃啞巴虧。楊映峰還表示,買家具體將面臨的風險要視協議的具體內容而定,如果是無條件回購那麼雙方的退房操作不存在太大的問題。但是如果有附加條件,或者協議內容上注明『買家可申請退房』,那麼,買家實質上仍然受到開發商的牽制。