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對於“以房養老”這種房屋“倒按揭”的養老方式,房地產專家表示,將使得國內開發企業及保險公司迎來新的市場發展機會。不過,鑑於前幾年,“以房養老”曾在南京、上海、北京、長春等城市的個別金融機構自發興起嘗試,但均因效果不理想而停滯萎縮,地產業內人士提出了多項建議,其中,“以房養老”房產70年產權到期後如何處置等相關問題,建議如補繳少量土地出讓金,可最多延長一定年限住宅產權使用年限,以增強市場參與活力。
同策諮詢研究部總監張宏偉認爲,前幾年“以房養老”推行不暢有原因,首先,銀行、保險等金融機構爲規避市場風險,針對“以房養老”的羣體挑肥揀瘦設置的門檻過高。如養老人本人須年滿55歲,累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%,且每月實際支付養老金額不超過2萬元,貸款期限最長不超過10年等等。苛刻的條件導致符合條件的申請人很少,此外,房產資產如何估值?房地產市場週期波動對於資產升值及價格的影響明顯,如何規避、計算、對衝市場風險?沒有公開的標準。
儘管中國老齡化加速,但從現階段來講,“以房養老”仍然是處於探索階段,短期內來講還需要突破諸多問題。
張宏偉建議:首先,要完善市場定價與資產評估機制,建立公開化、公正化的市場化的“以房養老”操作體系,不再設置進入門檻,讓民間資本充分參與競爭。
其二,逐步推進資產證券化,將缺乏流動性的房產資產,轉換爲在金融市場上可自由買賣的證券的行爲,使其具有流動性。這樣,金融機構可以資產管理公司名義對於“以房養老”資產打包進行操作,既可以使養老羣體定期取得一定數額養老金,金融機構也會因此有一定的經營收益。
第三,現有住宅房屋產權70年到期之後如何處理相關問題,使“以房養老”房產70年產權到期後如何處置有法可依。如補繳少量土地出讓金,可最多延長一定年限住宅產權使用年限,可以增強“以房養老”方式的市場參與活力,使金融機構、養老羣體及家庭都會有更多的受益機會和選擇。