|
||||
6月16日16:45分,在名為『合生濱江帝景維權群』的微信群中,不斷有新的對話框彈出,群友們相互鼓勵。距離此前業主第四次到『合生·濱江帝景』小區(以下簡單稱『濱江帝景』)售樓處維權已過去兩天了。而促使他們團結在一起的原因只有一個:讓孩子上一所心儀的小學。
在6月初公布的通州區小學片區地圖中,他們所在的『濱江帝景』被劃進3公裡之外的發電廠小學學區(被業主稱為『村小』)。業主認為,這不僅與當初開發商宣傳的『史家小學學區房』(區直屬重點,總校為史家胡同小學)相違背,而且從距離來看,他們的小區與至少四所小學更『就近』。其中包括了僅600米遠的史家小學,此外還有運河小學、玉橋小學、喬莊小學等。
注:紅框內區域為通州區發電廠小學2014年招生范圍濱江帝景即在左側區域
左側藍色圈內為開發商宣傳中重點提到的史家小學位置,右側深藍圈為發電廠小學位置
業主:就是為了『學區』纔買的,感覺上當受騙
6月14日是孩子入學登記的日子,上午9:30已有六七十位業主在售樓大廳集合,老徐是組織者之一。他的孩子明年就到上學年齡了,他留存著2012年購房時的宣傳手冊,上面清晰寫有『史家小學學區房』字樣。『於是我們把原來在果園的房子賣了,在這裡買了房。』不只老徐為了孩子做此選擇,他說後來陸續碰到過幾個業主,都稱『為了孩子纔在這買房。』
另一位業主說,『我們家孩子明年上學,去年來看房,聽說可以上史家,當天下午我就交了錢,前後不到兩個小時。』不僅如此,據另一位組織者小王介紹,銷售人員之後在電話和面談中也曾多次提示『史家小學學區房』信息。
2012年濱江帝景的宣傳材料中明確寫有『史家小學學區房』字樣
至今在售樓處宣傳版上仍然在顯著位置印有『名校資源』介紹,其中『附近小學』一欄中列有北京小學、北京實驗二小、史家小學在內的7所小學,並未見發電廠小學。
濱江帝景售樓大廳宣傳版一角(記者攝於6月14日)
濱江帝景現有業主2800戶,2012年開盤,預計今年10月交房,現只有三棟樓盤未售完。截至6月14日早,已有近200位業主在維權書上簽下自己的名字。老徐說人數還在增加。
開發商:宣傳『周邊有名校』沒說一定屬名校『學區』不算誤導
和幾位業主一樣,老徐也是兩天前在和開發商接觸中,纔注意到在合同不顯眼的位置寫有『史家小學不在學區內』字樣。合同2012年就簽了,他覺得自己『被坑』了。
記者在濱江帝景售樓處采訪到其項目部銷售經理楊茂園,她說,『合同上已有提示,我們認為廣告上的信息不算誤導,宣傳時只說了這些是周邊學校,並未說一定在某小學的學區內。學校劃片的原則由區教委決定,這也不是我們開發商能左右的。』
談判:業主被『踢皮球』開發商高層拒不露面
業主組織者之一大坤說,『我們相信開發商與教委溝通的能力,但不相信他們的態度』,『我們已經沒有別的辦法了,只能跟開發商死磕』。
6月7日,他們第一次到售樓處維權,銷售稱周一(6月9日)再過來解決問題,而後周一只委派了一位樓盤開發部經理接待。『她什麼情況都不了解,也沒有決策權』,大坤說,當日開發商告知他們已約好下午在教委見面,可當他們趕到教委,沒有得到接待。
13日,他們又趕到合生集團所在地,合生當日承諾幫今年上學的5個孩子聯系喬莊小學,老竇就是五位家長之一,她說按指定時間去了喬莊小學報到,校長稱未接到任何通知,沒有接收。
15日,老竇語氣絕望的在微信群中發出了在喬莊小學外拍到的通知『學位已滿,請到發電廠小學登記入學』。老竇說,當初說的是『高檔小區、全程名校』,可沒想到現在調配喬莊小學都這麼費勁,這等於把孩子給耽誤了,真是『欲哭無淚』。
小蔡的孩子今年3歲,她要求一個有法律效力的承諾。『即使今年上學的孩子解決了,第二年、第三年、以後呢?』小蔡說,在這個小區購房的大部分都是80後,明年、後年沒准就是40、50、60個孩子,到時候怎麼安排?分配到哪個小學都根本承載不了。
『房子交了之後我們去哪找人?怎麼去維權?總不能說攆到哪就攆到哪呀』,大坤說。
截至記者發稿,沒有任何合生集團高層與業主直接對話,並給出解決方案。
律師解讀:證據明確可依法維權提醒買房人細看條款不聽『忽悠』
記者就濱江帝景業主維權一事諮詢了北京大成律師事務所合伙人律師張仁藏,他對開發商的說法提出了質疑。張仁藏說,首先商品房買賣合同上雖未寫有『所購房屋屬於XX學區』,但如果宣傳單、海報當中提到的相關內容比較明確具體,可視為『要約』,作為房屋買賣合同內容的一部分。業主可據此爭取自己的合法權益。『要約』是承諾發出方做出某個承諾後對方因此決定簽定合同,這樣的『要約』可作為合同的主要內容。
此外,當訂立的合同與前期的宣傳有實質衝突時,開發商需履行『提示義務』,在合同中以特殊方式顯著標明相關內容以明示業主,否則條款會被認定為無效。
北京中允律師事務所合伙人商宏冬律師強調了證據認定的重要性。他強調,首先要看業主所說的宣傳冊跟法律概念上的樓書是不是相等同,售樓書要有針對這個樓盤明確的文字性承諾。此外,業主提及的銷售人員宣傳中一再提示『史家小學學區房』這一說法,需有具體證據支橕,否則認定起來稍顯困難。每一個案子的具體情況不同,不能貿然得出結論。
張仁藏律師建議業主進一步尋求法律途徑來解決。比如是要求退房,還是降低房價款,亦或是予以其他補償及要求,應該提出明確訴求。
商宏冬律師建議業主先選取一個維權方式,訴訟還是非訴訟。非訴訟的維權需要找到有話語權的相關部門,能夠對開發商產生一定的影響力,有助問題解決。如選擇訟訴,最重要的是證據收集要充分,同時集體訴訟相對比單個人的訴訟而言,會更加引起法院的重視,和開發商達成和解的可能性也會加大。
【政策解釋】
區教委回應學區劃片原則:『就近』同時依適齡人口數做相應調整
2014年北京市教委公布的『幼昇小』新政策中,明確規定了『免試就近入學』原則,而具體學區劃片方式由各區縣依自身情況確定。通州區教委對其劃片原則進行了書面回應,稱2014劃片工作根據轄區內的適齡人口進行了稍微的調整。通州區城鎮和農村並存,因此在劃片中一般來說遵循就近原則和慣例,原則上各鄉鎮有各鄉鎮教委辦進行統一協調安排。
通州區教委表示,為保證符合條件的適齡兒童能夠入學,會進行前期調研,並按照北京市的規定進行入學信息采集,劃定合理的入學范圍。
同時表示,對於一些誇大的宣傳,對家長造成不必要的損失,家長可以通過正常的渠道如法律途徑去解決。作為區教委來說,爭取提供更多的學位滿足孩子上學的需要,創造更多的優質教育資源滿足上好學的需要。
附:相關法律條文及司法解釋
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋》第三條:
商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。
《合同法》對格式條款的規定:
《合同法》第41條的規定,對格式條款進行解釋應當遵循以下原則:
非格式條款優先於格式條款。如果在一個合同中,既有格式條款,又有非格式條款(即由雙方當事人經過共同協商、達成一致後所擬定的條款),並且兩種條款的內容不一致,那麼采用不同條款,會對雙方當事人的利益產生重大、不同的影響。在這種情況下,根據該原則應當采用非格式條款,這也是充分尊重雙方當事人的意思,並且在一般情況下也更有利於保護廣大消費者。(譚琳張素玲)