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□本刊評論員
現在,廣州樓市又進入了供過於求的時代!
從供不應求到供過於求,轉折點就在今年3月份。1-2月份,廣州樓市消化率(網籤面積與批准預售面積之比)還有1.18,還是供不應求;1-3月份,消化率已經降到了0.88,已轉向供過於求。此後每況愈下,1-4月份是0.74,1-5月份更降至0.64。
供求關係在3月份發生轉向,有兩方面的原因。首先是成交不暢,而更重要的因素,還是供應量大幅增加。3月份,廣州一手住宅網籤40萬平方米,與過去幾年相比,不算好,也不算很差;但和70萬平方米的批准預售量相比,就顯得太差了。今年3月份,批准預售量創下近幾年來同期的新高,已令人驚訝;5月份,118萬平方米的天量更令人咋舌。賣得不好,推出市場的又有很多,焉能不供過於求?
3月份之後的供應量猛增,是因爲前兩年的市場實在太好了,開發商賺到銀兩後乘勝追擊、開足馬力蓋新房,如今,這些房子終於大批量推向市場了。巧合的是,今年住建部不再要求上報年度房價控制目標,廣州限價的壓力有所減輕,此前遲遲未能拿到預售證的高價單位,得以在今年獲得預售許可並推出市場。今年前5個月,廣州批准預售住宅的套均面積比去年同期高出6平方米,便很能說明問題。天量新貨的到來遇上“限售”開閘,造就了3月份以來的“供應洪峯”。
更重要的是,目前我們看不到任何能令供求關係迅速逆轉的苗頭,樓市只能在供過於求中前行。
“求”的方面,不溫不火的局面難以改變。今年以來,“崩盤”聲不絕,房企資金鍊斷裂、開發商“跑路”的消息不斷,市場信心正在一點點流失,越來越多的需求者選擇了觀望,導致樓價降了、供應足了,仍然刺激不出一個“黃金5月”。4月份至6月份,央行三輪降準釋放流動性,本是利好消息,可惜,“定向”把這種利好降至最低,個人住房按揭貸款沒能從中獲益,房貸利率依然高企,放款速度依然緩慢。失信心、緊房貸下,四五十萬平方米的月度成交量將會成爲常態。
“供”的方面,5月份百萬平方米的天量不會常有,但會繼續維持較高的水平。半年時間將過,依然未見開發商調低今年的銷售目標,開發商仍在爲全年目標奮力一搏,在降價的同時,還必須保持推貨的強度。由此可見,接下來,供過於求非但不會逆轉,還會繼續加深。
無論是歡欣鼓舞還是悲傷落寞,無論是消費者還是開發商,都要迅速適應這種供求關係的轉變、買方市場與賣方市場的轉變,在供過於求中各取所需,消費者能在當中找到更划算的房子,開發商則要在當中尋找到生存之道。 (執筆/張秀欽)
目前我們看不到任何能令供求關係迅速逆轉的苗頭,樓市只能在供過於求中前行。無論是消費者還是開發商,都要迅速適應這種供求關係的轉變、買方市場與賣方市場的轉變,在供過於求中各取所需。