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大約在十個月之前,“寶龍要把紅旗插遍上海!”寶龍集團董事局主席許健康提出這樣的口號,而現在,寶龍地產(HK.1238)的“大旗”正在上海“四方”飄揚,截至2014年6月5日,寶龍在上海的項目已達到8個,已清晰顯現在上海東(浦東曹路、臨港泥城)、西(青浦、華新、七寶)、南(奉賢)、北(嘉定、寶山羅店)四方戰略佈局的局面。
腳步並不會停止,寶龍集團總裁許華芳表示,接下來寶龍還將繼續把握上海“去中心化”的機遇,關注地鐵站點土地,建造地鐵上蓋商業。今年投資總額一半以上將放在上海。
“一二線”戰略
提到中國的商業地產,繞不過去的必定是萬達和寶龍,但二者各自的特徵又極其顯著,寶龍的“農村包圍城市”戰略早已被業內熟知。
然而,這一戰略正在發生改變。自2013年寶龍就從三四線,揮戈進軍一二線城市,並確定“以上海爲中心,聚焦到長三角、福建、山東區域”的戰略。
爲什麼做商業地產的寶龍現在也要轉戰一二線?
許華芳如此表示:“核心在於現階段寶龍‘不走量’了,寶龍要從‘走量路線’轉向‘走品質路線’,逐漸把寶龍品質與口碑建立起來。”
許華芳解釋說,很多投資人有一個誤區,即認爲在三四線城市比一二線城市項目操作難度要低,這是偏頗的,真實結果恰好相反,寶龍根據這幾年摸索,發現在一二線城市做商業項目相比三四線城市要容易很多。從城市收益與風險來看,一線城市特徵是“成本高、中回報、低風險”,而三四線城市則是“成本低、回報高但風險更高”,一線城市唯一限制的只是門檻較高,且每個項目總價較高。但這對於已經上市且有一定規模的寶龍來說,已不是個問題。從經營結果來看,三四線城市招商難度相對較高,因爲三四線城市消費者不夠市場化,商家成熟度不夠,人才短缺,而一二線尤其一線城市人與資源的豐富足以震撼三四線。
事實上,寶龍也在用自己的項目印證這個理論,去年寶龍在上海的首個項目——上海曹路寶龍城市廣場開業,效果完全超乎想象,出租率100%,開業率95%,客流量和生意都遠超寶龍的預計。
從2013年底寶龍的土地儲備情況來看,目前位處一二線城市的土地儲備已經佔到整體土地儲備的74%。2013年的業績年報顯示,2013年寶龍地產控股(HK.1238)全年度合同銷售額創歷史新高,達人民幣93.73億元,較2012年同期大幅增長43.8%,超額完成年度目標的117%。
全力做精品
作爲中國首家在港上市的商業地產企業,寶龍地產(HK.1238)已在商業地產領域具有相當高的知名度及地位。綜觀寶龍當前的情況,盤子其實已經很大了,15個購物中心在營,且每年以3-5個的開業速度遞增,再加上寶龍目前進入一二線城市,要想在行業和一二線做到領先地位,一個顯著的變革就是要對產品品質和質量進行提升,從數量型增長轉向質量型增長。
寶龍集團董事局主席許健康曾表示:“寶龍走到今天,就是不斷地從過去的案例中總結經驗,如果一味地追求經濟利益最大化,你付出的代價會很大;這一階段,我們需要做精品。” “寶龍這些年最大的遺憾是沒有打造出幾個全國叫得響的項目。”許華芳也曾表示出遺憾。
一切都不晚。今年,寶龍將上海七寶、杭州濱江、廈門湖邊三個重點項目當作全國有影響力的標杆旗艦項目來打造,內部動用最好的資源、精英人才,外部聘請世界頂級的設計公司。
杭州濱江寶龍城市廣場,寶龍特意聘請了世界頂級的設計公司RTKL來主持設計。後者曾操刀設計過深圳萬象城、瀋陽萬象城、上海大寧國際、天津大悅城等大量城市綜合體的標杆項目,可謂是行業內的翹楚。
七寶寶龍城市廣場是寶龍地產的總部落址,寶龍最終牽手美國捷德國際建築師事務所共同打造該旗艦項目,初步瞭解,七寶項目將以“水、龍、鳥、林、石”的五形生態建築設計爲藍本,在建造中使用大理石、花崗岩鋪地全覆蓋,形成獨特的城市界面;整個綜合體內包含五大組團景觀,屋頂綠化全覆蓋;藉以世界級設計團隊之手和先進的理念,致力打造生態商辦綜合體的範本。
“我們希望通過這些精品項目,徹底改變行業對寶龍的品牌認知,切實提升品牌形象。”這是許華芳的目標。
寶龍“創新”
今年5月,寶龍又做了一個“大動作”,與中國最大的零售業集團之一“大商集團”簽署戰略合作協議,放手旗下的寶萊百貨四家門店。而這正是商業地產“輕資產”運營模式的一次全新嘗試。
對此,寶龍集團總裁許華芳表示:“如今商業地產的競爭不僅是資金競爭,更是其服務理念、運營水平和專業人才的競爭,能夠商業整合資源,讓最專業的人做最專業的事纔是最正確的事。”
在寶龍的發展前進道路上,還有更多的行動。在國內大多數商業地產開發商僅做經營管理平臺的背景下,寶龍率先一步,高調打造具有國際化水平的資產管理平臺。籌備寶龍地產資產管理平臺,主要工作是規劃資產,監督營運平臺是否按規劃完成。許華芳表示:“雖然短期內資產管理平臺,還很難看出效果,但它卻是寶龍未來五年跟十年企業發展的關鍵。”
另一方面,寶龍自主研發的獨有的社區化電商平臺(www.ipowerlong.com),已於去年11月24日在福州寶龍城市廣場正式首發上線。不同於市場上普遍存在的全國化電商平臺,寶龍電商更聚焦,主打“區域化”和“社區化”理念。以寶龍旗下持有的購物中心爲載體,一個購物中心搭配一個電商平臺,聚焦周邊半徑6公里的區域,將其作爲線下商場和線上電商平臺的目標服務範圍。同時,輔以“高速配送”服務,在服務半徑內做到最快30分鐘送貨上門。寶龍電商今年也將再覆蓋4-6個寶龍城市廣場,與傳統零售商業形成互補之勢。