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樓市繼續下行。國家統計局日前發佈5月份70個大中城市房價變動情況,與上月相比,全國70個大中城市中,一手樓和二手樓價格下降的城市達到35個,其中北上廣深四大一線城市當中,上海和深圳環比下跌,廣州環比持平,僅北京還在上漲,深圳更是23個月來環比首次下跌。同比漲幅方面,北上廣深今年來漲幅逐月下跌,5月份除了上海外,北京、廣州、深圳均跌破10%。
佛山房價同步下降。根據相關行業數據統計,截至目前,2014年上半年佛山五區在售樓盤中,有約70個樓盤出現不同程度的降價,最高降幅達30%。其中,超過六成以上樓盤分佈在佛山各大鎮街。
1 “除了降價別無選擇”
這一輪降價風潮中,季華路多個樓盤打出“9”字頭。相比之下,佛山各鎮街的價格窪地效應正逐漸減弱。
“在當前市場環境下,開發商沒有別的選擇,只能降價”,長信地產營銷中心總經理徐偉釗如是說,尤其是原本就依靠外來購房者的鎮街樓盤,沒有大幅度的降價,很難吸引到外地購房者。
佛山樓市持續低迷,根據佛山市住房和城鄉建設管理局公佈的數據,今年5月份佛山一手房交易總量爲52.2萬平方米,環比4月下降約30%。行業人士分析認爲,樓市形勢不明朗之際,購房者的觀望情緒會繼續加重,這也是導致“紅五月”不紅的主要原因。
目前,各鎮街不少樓盤紛紛開展降價拉客策略。鉅隆房產透露,本月底或下月初,羅村風度花園將推出新貨,屆時,會有大量“5”字頭單位進入市場。而據瞭解,在此之前,鉅隆羅村風度花園銷售均價超過7000元/平方米。
在南海大瀝,保利地產領銜降價,位於廣佛商貿城附近的保利中央公館現價約爲8000元-9000元/平方米,與去年底相比,該價格降幅超過20%。同樣降幅超過20%的還有裏水的中信金山灣、西樵的濱城瓏灣、順德區樂從雅居樂花園等。
降價是否一定能夠帶動鎮街樓盤熱銷?上個月,羅村長信銀灣推出一批“4”字頭單位,成交數十套。
然而,龍光地產營銷經理曾小健對此持保留意見,“市場向來買漲不買跌,降價往往只會助長購房者的觀望情緒”。相比於降價,龍光地產更傾向於推出其他方式的優惠,比如“一成首付”等,目前,多種營銷方式在羅村龍光君悅龍庭和南莊龍光水悅龍灣推出。
曾小健認爲,當地產市場大環境不理想的時候,開發商能做的就是抓緊時間不斷提升自己,從產品品質等多個方面取得突破,以備再戰。
2 “心理距離”大於“實際距離”
隨着交通路網的便捷,從禪桂中心區到各個鎮街的實際距離正在縮短。從禪城季華路15分鐘可直達南莊,沿桂丹路或海八路20分鐘內便可以從禪桂中心城區到達羅村,大瀝、裏水等鎮街基本上與禪桂中心城區在30分鐘生活圈之內。
但將這種實際距離換算成心理距離的時候,這一距離往往會被拉長放大。鉅隆房產副經理郭敏告訴記者,前段時間鉅隆羅村風度花園項目在禪城東方廣場參加一場房展會,爲數不少的參觀者一聽說該樓盤在羅村時候的第一反應都是“啊?羅村?好遠啊!”。這一認識讓郭敏頗感無奈,“這說明羅村距離市民的心理距離還很遠”,倘若按照實際距離,也就20-30分鐘的車程,“偶爾在禪城堵堵車都會耗半個小時,這一車程其實十分正常”。
在較長的心理距離面前,投資客也望而卻步。張女士最近想着在逆週期買房,即在樓市低迷的時候地價出手。經過一番比照之後,她最終選擇了季華路,放棄了價格便宜超過2000元/平方米的南莊和羅村市場。其理由在於市中心的房子由於周邊人口密集,升值更快,更具有投資價值。
“如何讓購房者對羅村的心理距離縮短,將是未來很長一段時期內羅村市場需要探討和解決的問題”,郭敏說。
-業界聲音
成本價出售降無可降?
在這一輪鎮街樓盤的降價潮中,鉅隆房產有些無奈。鉅隆房產副經理郭敏透露,即將入市的羅村風度花園新品將以“5”字頭髮售,對於這一價格,郭敏表示,“這完全是成本價在賣,不能再低了”。
據瞭解,鉅隆羅村風度花園拍地樓面地價超過2000元/平方米,倘若按照地產行業慣例加上3000元/平方米的建築成本的話,那麼5000元/平方米的確是成本價出售。
但郭敏認爲,即使是“5”字頭髮售,仍然入不敷出,因爲房產交易過程中,開發商需要繳納20%的交易稅,這就意味着5000元/平方米的價格組成中有大約1000元/平方米的稅要交。
實際上,放眼整個羅村,郭敏認爲各家開發商都是以成本價在賣房子,甚至是“以地價賣房子”。以羅村最高單價樓盤奧園·公園一號爲例,由於該樓盤樓面地價超過4000元/平方米,再加上3000元/平方米的建築成本,再去掉20%的交易稅,即便該樓盤在羅村成功賣到9000元/平方米,照樣賺不到錢。
至於想通過賣樓維持項目資金的正常週轉,郭敏同樣認爲不可能,“現在銀行卡得太緊,我們去年7月的房款,銀行現在還沒發放”,因此只能靠集團撐着維持項目週轉。
在嚴峻的市場環境面前,郭敏認爲羅村6000元-7000元/平方米的一手樓市均價已經探底,不能再低,“再低就要虧本了”。
但長信地產營銷中心總經理徐偉釗對此持不同觀點。“價格一定是由市場供求關係決定的,供不應求的時候自然要漲價,但供過於求的時候降價也很正常,誰說開發商在任何階段都必須是賺錢的呢”。在一個開放的市場環境中,開發商有可能盈利當然就有可能虧本。
本版統籌/撰文南方日報記者南盼(除署名外)