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今年廣州計劃供應21.45平方公里建設用地,住宅用地供應量爲6.66平方公里,與去年基本持平,商服用地計劃供應量5.09平方公里,比2013年增長了64.7%。這一計劃按目前情況來看不容樂觀。那麼,政府將怎麼辦?沒有了預期中的土地出讓金,一些項目資金會不會有保障?到期債務有沒有違約的可能?對房地產調控的措施會不會放鬆?
原定於6月30日公開出讓的科學城KXC-I4-5商業地塊宣佈“因故中止出讓”。這是今年以來廣州第7宗中止出讓的地塊。一時,業內議論,接下來土地市場遇冷情況可能持續。
今年7宗地塊中止出讓大多是位置較好的地塊,有些還是目前樓盤熱銷的區域。這些地塊是中新廣州知識城JLGY-H1-1地塊、增城市永寧街郭村村地塊、增城市中新鎮泮霞村地塊、天河區高唐新建區云溪路以南高唐路以東地塊、海珠區昌崗中路100號橡膠新村東部地塊、蘿崗中心城區KXC-P7-1地塊、科學城KXC-I4-5商業地塊。其中,除海珠區一塊地之外,都是近期樓盤賣得比較好的東部板塊,可以說是目前廣州最熱銷的區域。
連這些熱銷區域的地都賣不出,只能說明一個事實,即開發商對樓市前景不樂觀!
一方面是全市多個樓盤降價促銷,最大降幅達到6折,很多是7、8折。另一方面是土地出讓越來越遇冷。這多少也說明了不是什麼“麪粉價格決定麪包價格”,而是市場決定開發,房價決定地價。以往開發商強調是土地價格太高,房價不得不賣高一些,現在可以低價拿地反而不敢入市了。
從公告來看,中止出讓的地塊面積36580平方米,規劃建築面積73160平方米,爲商務、商業混合用地,拍賣起始價3.33億元,摺合樓面價4551元/平方米。樓面地價不算太高,但要求競買人須爲總部企業,且註冊資本不低於5億元。競得人須在項目竣工後兩個月內將企業總部註冊地遷入廣州開發區,否則視爲違規,政府有權收回土地。這表明這次中止有一些特殊因素,不完全代表住宅用地的需求情況。
更何況,按公告要求,自合同簽訂之日起,3個月內必須向規劃部門報送規劃方案,6個月內動工建設,24個月內必須竣工並投入使用。這一方面要求開發商有很強的實力,尤其是現金流狀況很好。另一方面要麼是開發商有信心找到合作的總部企業,要麼是有總部企業自己有興趣、有實力開發。當然,也可設想,面對冷清的土地市場,政府會不會改規劃或改條件。
但這並非是科學城第一宗中止出讓的地塊,6月9日,位於蘿崗中心城區的KXC-P7-1地塊也中止了出讓。更讓人吃驚的是,該地塊爲二類居住用地,起拍價爲2.67億元,摺合樓面地價僅4736元/平方米。當然,該地塊主要用於建設總部公寓,不得用作其他文體娛樂設施的建設,不得作爲商品房開發出售。這可以做目前因限購而較爲流行的公寓式住宅,但仍然被開發商放棄了。
值得關注的是,今年7宗叫停出讓的地塊中,上月底叫停的海珠區昌崗中路地塊是住宅地,這多少表明,即使是純住宅用地也難以讓開發商動心了。
據有關信息,廣州上一次大面積叫停土地出讓是2011年底,當時樓市成交清淡,土地市場也遇冷,廣州南站12宗地塊中止出讓。
今年以來,除了年初廣鋼地塊出讓引發激烈爭奪之外,近幾個月來的土地出讓基本都在平靜中進行。包括天河油制氣廠地塊被開發商以61.5億元競得,摺合樓面均價10140元/平方米,僅高出起拍總價不到1億元。
有關數據顯示,近半月來,四個一線城市總成交土地爲8宗,合計土地成交額爲18.18億元。預計6月四個一線城市的土地成交額將低於200億元,這創造了最近三年一線城市土地成交的最低點。
另外,一些開發商明確降低了市場預期,個別仍在忽悠的開發商則是拚命鼓動抄底買樓,自己卻對買地遲遲不出手。如果說房價下調可能是短期現象,那麼土地出讓顯示出來的情況表明房地產市場調整的時間可能要更長一些。
據稱,今年廣州計劃供應21.45平方公里建設用地,住宅用地供應量爲6.66平方公里,與去年基本持平,商服用地計劃供應量5.09平方公里,比2013年增長了64.7%。這一計劃按目前情況來看不容樂觀。那麼,政府將怎麼辦?沒有了預期中的土地出讓金,一些項目資金會不會有保障?到期債務有沒有違約的可能?對房地產調控的措施會不會放鬆?
實際上,豪宅限售、限籤以及增城、從化的限價都已經實際上取消了。可以說,放鬆是必然的,問題是這些放鬆能產生刺激的效果嗎?
彭澎(作者爲南方民間智庫專家委員會副主席)