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回顧去年大部分大型房企創下業績新高後的在市場上的高調表現,很難有人想象得到僅半年不到的時間,這些企業將可能面臨著新一輪的市場大考。隨著市場成交氛圍的持續低迷,企業在融資市場上的步調也變得艱難起來。融資難、銷售不振將有可能使得更多的房企出現資金鏈緊張的狀況。記者發現,為了控制資金風險,企業開始『轉攻為守』在土地市場上的動作越發謹慎,拿地規模持續收縮而開始將注意力放在降價促銷回籠資金上。
融資可能變得更難
據中原地產監測數據顯示,今年5月份,10家標杆房企共計融資31.50億元,環比大幅回落73.3%。這也意味著這10家標杆房企的融資金額已連續回落三個月,並創下近十一個月以來的新低點。今年前五個月,10家標杆房企共計融資600.97億元,相當於去年全年融資金額的46%,其中,海外融資436.17億元,佔融資總額的72.6%,而國內融資佔比僅為27.4%。
今年前5月華潤、雅居樂、招商的融資金額較高,均已突破120億元;其次是富力,融資金額為60.53億元;其他房企融資金額不超過40億元。
據統計局發布數據顯示,今年前五個月,房地產開發企業到位資金為46728億元,同比增長3.6%,增速比前四個月回落0.9個百分點。其中,國內貸款9379億元,增長16.5%;利用外資150億元,下降24.5%;自籌資金18222億元,增長9.8%;其它資金18977億元,下降6.4%。
有分析稱,盡管今年5月以來房企的融資額度有所增加,但是企業融資成本也在明顯提高。而近期國內多個城市樓市出現降價潮,導致房企海外融資的難度加大。特別是在人民幣持續下調的情況下,房企海外的融資渠道將有可能受到阻礙。
事實上,不少房企都為了規避資金壓力而尋求多種融資渠道。在國內房地產信托市場成為企業融資的一大途徑。然而,隨著風險監控,項目准入標准的提高,以及投資風險的加大,今年以來,房地產集合信托成立規模佔比基本呈現逐月下降趨勢,同時,相比去年同期,今年5月份房地產集合信托成立規模亦大幅下降。益信托網數據顯示,在5月份成立的集合信托中,投資領域為房地產的規模是86.53億元,佔比僅為18.1%——這一數據是今年以來該項指標的最低值。在前四個月,房地產集合信托成立規模佔比分別為39.3%、27.44%、25.72%、25.9%。在去年5月份,房地產集合信托成立規模的佔比高達31.5%。房地產信托規模的收縮使得企業融資難以解渴。
作為對資金高度依賴的行業,房企銷售回籠資金速度減慢,如果融資困難,『有些企業將有可能出現資金鏈緊張的狀況。』廣州某房企的番禺區總經理向記者表示。
前5月業績僅完成三分之一
對於資金的渴求從近期市場上不斷湧現的降價風潮就可以看出些許端倪。據不完全統計,目前,已有萬科、保利、中海等29家大型上市房企公布了5月銷售數據。1至5月,這29家房企銷售5477.1億元,同比增長5%。但從公布銷售目標的房企來看,23家房企只完成了銷售目標的33.4%。
據統計,2014年5月,萬科等29家房企銷售1124.6億元,環比漲3.3%,同比降1.5%。1至5月,這29家房企銷售5477.1億元,同比增長5%。從銷售目標完成情況看,5月已過,對其中公布銷售目標的23家房企的統計顯示,1至5月銷售目標完成率為33.4,個別銷售情況不容樂觀的房企,年內銷售目標基本難以完成。
從1~5月累計目標完成率看,目前以萬科最高,完成41%,是唯一一家目標完成度快於時間進度且比去年同期高的房企,全年有望超額完成目標。其後的保利、富力、世茂、融創、碧桂園前5月目標完成度均超過30%,綠地、中國奧園、金地分別為25%、23%、21%,首創置業更是只有18%,均低於40%的時間進度線。
據鏈家地產對22家房企監控後公布數據顯示,1至5月,這22家房企的銷售均價為11161元/平方米,同比增長2%。鏈家地產認為,從趨勢來看,2014年4、5月的銷售均價都出現一定幅度下調。從4、5月份房價下行後的成交量情況看,並未出現明顯的成交量增長,並未達成『以價換量』的目的。主要是因為目前的房企降價還處在『小打小鬧』的階段,大規模的普遍性的降價還沒有出現,降價幅度也未撬動購房者預期。
迫於半年報及資金鏈的雙重壓力,多數開發商原本計劃在5~6月大量推貨。雖然近期各地新開樓盤優惠促銷活動層出不窮,但開盤認購率仍未有大幅的回昇。據中原地產監測,21個大中城市近四周的新開樓盤認購率均在45%以下,而2013年的周平均值為56%,新房的銷售情況不容樂觀。合富輝煌首席分析師黎文江認為,『由於優惠還沒有達到買家的心理預期,相信接下來的一段時間,還會有更深度的調整。因為後續的供應量還會加強,今年很多上市企業在年初都提昇了銷售目標,既然樓價降了,那就必然要增加供應纔能完成任務。』
拿地規模收縮
融資困難,銷售不暢,使得房企花錢也變得謹慎。據國家統計局公布的數據,1-5月份,房地產開發企業土地購置面積11090萬平方米,同比下降5.7%,降幅比1-4月份收窄2.2個百分點;土地成交價款2954億元,增長8.7%,增速回落0.9個百分點。
而在6月份,企業在土地市場上的動作則更小。據中原地產公布的監測數據,今年6月份上半個月,20強標杆房企拿地總額僅54.85億元,其中,僅中海地產、富力地產、招商地產有拿地舉動,其他開發商上半個月拿地舉動基本停滯。截至6月16日,這20家標杆年內累計拿地總額為1502億元,而在2013年上半年,20大房企拿地總額則高達1977億元。
記者發現,從去年2013年12月份開始,20強房企拿地突破870億元,而此後企業拿地的規模就收縮,連續數月下調,直至跌至2014年5月份的116.61億元。據不完全統計,今年5月份,只有萬達、保利、金地、恆大、碧桂園等企業有小規模拿地舉動,其他企業5月份全月在土地市場無任何動作。從金額上來看,今年5月份,20強房企合計拿地金額為116億元,與去年同期的454.64億元相比,下滑74.49%;今年4月份拿地花費為154.4億元,與去年同期的291億元相比,下滑46.94%;今年3月份拿地金額為261.95億元,2月份為331.99億元,1月份則為582.52億元。
企業拿地謹慎導致了各地土地交易出讓金額開始大幅收縮。土地市場轉冷,廣州近期就頻頻叫停土地出讓。6月16日,據廣州開發區規劃和國土資源管理局網站消息,原定於6月30日出讓的一宗科學城商業用地KXC-I4-5地塊中止出讓。這是繼日前中止一宗科學城住宅用地後,科學城又一次的土地中止拍賣。這已經是一周內科學城第二宗土地出讓中止。據中國指數研究院最新報告顯示,5月全國300個城市土地出讓金總額1375億元,環比降30%,同比降38%。土地成交量和出讓金均銳減。而5月土地成交面積6221萬平方米,環比減26%,同比減49%,其中住宅用地成交面積1774萬平方米,環比下降42%,同比下降56%。
文/圖南方日報記者蔣勁勁