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國家統計局6月18日發佈5月份70個大中城市房價變動情況,其中,與上月相比,70個大中城市中,一手樓和二手樓價格下降的城市都達到了35個,其中北上廣深四大一線城市當中,上海和深圳出現了環比下跌,廣州環比持平,僅北京還在漲,深圳更是23個月來環比首次下跌。
官方的權威數據印證了近來瀰漫市場的房價下跌預期。我國房地產進入調整階段,這已經成爲業內共識,問題是,這種調整將是多大幅度的調整,我國房地產有無斷崖式跳水式的深度調整之可能?這是當前大家最關心的。
在之前的文章中筆者曾經做過預測,即樓市的總體趨勢是分化而不是崩盤,這是因爲房地產是我國國民經濟的支柱產業,房價大起大落對經濟的傷害太大,這是誰也不希望看到的結局。過去幾年,政府出臺很多措施抑制房價過快上漲,效果不明顯,現在經濟規律起作用了,房價回調,這是之前一直追求的目標,但若調整幅度過大,也不是我們所期望的。筆者曾經寫過,最理想的狀態是房價漲幅放慢或者小幅回調,這是因爲我國經濟當下最要緊的事情是完成經濟轉型升級,房價如果不能扮演積極作用至少也不應拖後腿。顯然,如果房價斷崖式下跌,我國經濟必將陷入災難,反過來,房市穩定,必能助力經濟轉型加快。
我國房地產面臨兩個基本面,其一,整體供大於求,極度短缺已經成爲歷史。我們現在很難找到哪個城市的房子極度短缺。2013年我國新房開工面積高出當年住房銷售面積約25%。目前在建的所有房地產項目需要4年多時間才能銷售完畢,遠高於此前三年的平均水平。其二,流動性偏緊。開發商資金鍊條總體比較緊張,導致部分房企率先打折促銷換取現金流。應該說,在中短期內,這兩大基本面難以改變。有人認爲貨幣政策可能會鬆動,但從新一屆中央政府的屢次表態來看,回到2008年那種大規模刺激政策已經不可能。
那麼溫州、鄂爾多斯是什麼狀況?這兩個城市會成爲今後很多城市的標本麼?我認爲不會。溫州、鄂爾多斯各有其特殊性。溫州是沿海商品經濟特別發達的地方,隨着人民幣升值及融資成本攀升,實業無利可圖甚至陷入虧損泥潭,做實業的紛紛轉行投資房地產或到全國各地炒房,高利貸盛行。鄂爾多斯是一個資源型城市,煤炭的開採讓富起來的人們紛紛投資房地產,高利貸同樣盛行。目前在我國,經濟結構、資源條件等與溫州、鄂爾多斯雷同的城市不多,因此這種形式的崩盤不會大量出現。
長期來看,中國的城鎮化目前實際上才完成不到40%,而國際經驗表明,要到70%左右的高位纔會轉入一個低平發展的新階段。在今後幾十年的高速增長期裏,還會有幾億人進城居住,這決定了城市中心區域房價長期上漲的趨勢,即房價在相當長時期內總體上還會表現爲一條上揚曲線的大模樣。
當然,城鎮化過程對房價的影響是在一個相當長時期的過程,中短期內,決定此次下調週期時間長短有兩個變量,其一是,地方政府是否會鬆綁調控政策,如果鬆綁能否改變房價走勢;其二是,貨幣政策會否繼續鬆動,如果鬆動開發商能否拿到貸款。這兩個變量是中短期內決定房價走勢的關鍵。