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楊佳繪
進入第二季度以來,廣州各大樓盤降價的消息一浪接一浪,但廣州樓市網簽均價卻在從4月底開始了連續6周的上漲。6月16日廣州市國土房管局公布5月廣州市房地產運行情況通報,在樓市一片跌聲之下仍然創下了15767元/平方米的歷史新高。『樓盤跌,均價漲』的現象一度令人看不明白,而業內專家則認為這是限簽松綁、高端樓盤成交拉動下的市場『虛火』。
事實上,從6月開始這種『異樣』的行情開始回歸現實。據機構的統計顯示,上周(6月9日至15日)廣州樓盤,廣州十一區新建商品房住宅網簽均價為15166元/平方米,環比之前一周大跌22%。記者在市場發現,不少大型房企在廣州旗下的項目都加入到了降價的行列,在庫存的壓力之下,包括番禺、南沙甚至市中心等區域都有越來越多的項目開始自降『身價』。
剛創新高均價轉身就大幅下跌
廣州市國土房管局16日公布了上月廣州市房地產市場運行情況的通報,其中顯示,上月廣州市新建商品住宅網上簽約面積64.05萬平方米,網上簽約均價15767元/平方米。近段時間以來,廣州各大樓盤的降價之聲不絕於耳,然而5月的一手房網簽均價在一片降價聲中再度刷歷史新高。而這種『逆市』的靚麗數據被大多數業內專家稱之為樓市的『虛火』。原因就在於,網簽均價的上漲是源自於高端樓盤限簽限售的放松,自4月以來大量的高端樓盤開始降價促銷走量,高價盤的成交量變大直接拉高了均價。以高價盤集中的市中心六區為例,5月的新建商品住宅網簽均價為26229元/平方米,而這一價格相比於4月也下跌了7%。
5月剛創下的網簽均價新高,一進入6月就幻影破裂。據統計,上周廣州全市新建商品住宅網簽成交1458套,環比前一周上漲2%。而全市一手網簽均價在4月下旬連漲6周後,暴跌近5000,成交均價為15166元/平方米,下跌22%。
市區高端盤在市場低迷的影響下顯得獨力難支。據數據顯示,上周中心六區整體成交484套,環比前一周(632套)下跌23%。而上周中心六區成交均價仍然在持續下調,為22980元/平方米,環比前一周下跌14%。
而近郊仍然是樓價下跌的主要區域。據統計,番禺上周的一手住宅網簽均價環比下降32%至14590元/平方米,相比上上周降低了6855元/平方米。在多個樓盤以價換量下,番禺均價下降明顯,亞運城上周網簽均價僅11036元/平方米,相比此前14000-15000元/平方米的價格,降幅明顯。此外從化跌11%至7533元/平方米,花都、南沙也分別下跌1%和2%。
大品牌房企紛紛『參戰』
與4、5月份零星樓盤的降價相比,進入6月以來的廣州一手住宅市場的降價浪潮越來越明顯。而在其中大品牌房企旗下的項目參與程度則越來越高。記者在市場發現,近期有項目涉入到降價的房企就有萬科、時代、中鐵、保利、雅居樂等大房企。而降價樓盤也從此前的以『特價房』、『限時優惠』等隱降變成價格上的明降,降價的幅度也越來越大。
日前,番禺華南板塊一大品牌的豪宅項目在6月中旬推出一棟戶型為247平方米的五房住宅樓,價格從原來毛坯18000元/平方米的價格直接跳水至12000元/平方米,降價幅度達到6000元/平方米。而該開發商在市橋的另一個項目降價幅度更大,由年初19000元/平方米帶精裝的售價跌至12000元/平方米的均價,降價超過7000元/平方米,盡管是以『脫裝』為代價,但降價的幅度也大得驚人。
此外,時代地產也是近期參與『降價戰』比較積極的房企。現時該企業在番禺的廣州時代傾城項目,此前的售價在18000元/平方米帶精裝修,而在4月下旬推出現時在售的6、7、8棟94-134平方米的三房至四房單位,價格也降至了15000-16000元/平方米,降價幅度達到3000元/平方米,而且還仍然帶精裝修。
作為國內房地產的龍頭企業,萬科在廣州的項目也加入到降價的浪潮當中。其中價格降得比較明顯的是位於蘿崗的萬科東薈城項目。據了解,該項目此前在售的產品都是為兩房至四房的剛需戶型。而售價在15000-17000元/平方米。而在5月開始,萬科東薈城就開始降價促銷,帶裝修的售價降至了13500-16000元/平方米,最大的降幅達到1500元/平方米。
對於降價,有房企負責人向記者表示並非是樓盤價值不高,而更多是迫於無奈,在現時低迷的環境下只能降價促銷回籠資金。『現在是市道不好,是逼著要降價。』某品牌房企廣州公司品牌經理向記者無奈地表示,該品牌番禺一個項目也陷入了降價風波之中。『這個樓盤價格可以賣到20000元/平方米的。』但現時降價之後,剛需的戶型只賣萬元出頭。
降價浪潮正在擴散
從今年5月以來,廣州樓市降價的項目基本集中在供應量較大的蘿崗板塊以及去年價格漲得過快的番禺。進入6月以後,傳統的淡季再加上市場氣氛的未見回轉,導致了越來越多的樓盤跟風降價,而降價的區域也在擴大。
南沙開始成為業內人士眼中下一個有可能加入到降價陣營的區域。高庫存量是南沙樓市面臨的一大困境。據數據統計顯示,截至6月10日,目前南沙一手住宅可售存量已有7424套,合計面積約97.7萬平方米,而涵蓋了可售、抵押等各類商品住宅的未售庫存高達13386套,面積約164.3萬平方米,僅次於番禺、花都和增城這三大區,位居第四。
與高庫存相比,南沙今年的樓市成交量卻只能用『冰冷』來形容。今年前5個月,南沙一手住宅網簽2032套,同比去年大降48%,接近腰斬,月均僅銷售406.4套。按照今年前5個月的成交面積計算,南沙月均消化只有4.6萬平方米,僅計算可售存量,已需要消化期21.2個月,而整體未售庫存則需要35.7個月,是廣州各區中最高的。
在高庫存和低銷售量的雙重壓力下,南沙的政策利好卻未見落地。一直以來依靠政策規劃闖天下的南沙現時真是華光洗淨。這也導致了市場人士紛紛預測,下一個迎來降價潮的板塊或是南沙。最近南沙各樓盤也頻頻開始以價換量搞促銷,多個新盤開出萬元以下單價,其他在售樓盤也推出特價單位,打折幅度高達85折。
『很多樓盤都會在6月份至8月份的銷售淡季進行價格調整。』中原地產項目部總經理黃韜認為,廣州樓盤降價潮仍將持續至第三季度。『當9月份、10月份旺季到來,價格的調整可能就會結束。6月份到8月份可能是近期比較好的入市時間。』合富輝煌首席分析師黎文江也認為降價仍會繼續,『因為後續的供應量還會加大,相信接下來的一段時間,還會有更深度的調整。預計還會有估計是10%-15%的降幅。』
南方日報記者蔣勁勁