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近期業界有“房地產供地或減少”的傳聞。記者發現,傳聞緣於佛山近期發佈的一則《關於進一步加強土地利用計劃管理的通知》(以下簡稱《通知》),公佈在市國土規劃局網站的這份《通知》中提到“房地產項目原則上只能使用存量建設用地”。在當前房地產市場出現調整的背景下,新增建設用地一旦“拒絕”房產項目,是否會出現“房地產供地減少而影響未來房價”的情況,就成爲人們矚目的焦點。不過,根據三水近兩年披露的供地計劃,住宅用地已全部爲存量建設用地,《通知》執行後房地產開發用地減少情況很難發生。
背景:
佛山加強用地差別化管理
佛山此次《通知》的下發其實並非主要針對房地產,據市國土規劃局的說明,該舉措是“爲促進土地利用計劃指標下達、分配和管理的公開、公平、公正,充分發揮土地利用計劃的調控和引導作用”。
《通知》的內容大致有四項,其一是除市本級安排部分用地計劃指標專項用於各類重大基礎設施、民生工程、重點產業項目外,年度新增建設用地計劃指標將下達至各區;其二是市國土規劃局將視情況規定指標使用期限,對期滿尚未使用的指標由市統一收回,調劑給其他已使用完指標的區;第三,即要求新增建設用地計劃指標應優先保障重大區域、重大平臺、重大產業企業、優質技術改造和民生工程項目,禁止將指標安排於“兩高一資”、產能嚴重過剩、低水平重複建設和違反國家、省產業政策的項目,“房地產項目原則上只能使用存量建設用地”。第四,要求市區兩級需增強用地計劃指標使用情況的公開性和透明度,對指標安排情況進行信息公開。
其中,《通知》第三項內容引起較大關注。
不過,對備受關注的這項內容,市國土規劃局已通過媒體迴應,“這一政策的實行不會使我市房地產用地減少,只是不再針對某個單獨房地產項目去供地”。
三水:
近兩年住宅用地均爲存量
具體到三水層面,三水近兩年的住宅用地供應情況也印證了市級部門關於“不會使房地產用地減少”的說法。
新增建設用地爲規劃期間農用地和未利用地轉爲建設用地的量,在《通知》執行後,雖然房地產項目原則上不再佔用佛山每年新增建設用地指標,但仍可以通過公開交易方式從“三舊”改造的存量土地、政府儲備用地、新城規劃建設的居住用地中獲得用地。而在三水國土城建和水務局近兩年公佈的國有建設用地年度供應計劃中可以看到,2013年、2014年,三水住宅用地供應分別爲80萬平方米和132萬平方米,全部爲存量用地,增量一項爲“0”。
並且,相比禪城等區,三水通過三舊改造等可用於房地產經營開發的商服、住宅存量用地目前並不稀缺。其中,在用地相對緊張的西南城區,涉及西南影劇院、健力寶廠和商業城三個地塊的西南中心區項目就能提供約289畝存量用地。除此以外,今年初確定的幾個三舊改造項目如西河路片區、丁字基片區等,亦能通過改造提供不小面積的存量土地。
另外,房地產開發的熱點區域三水新城,目前正處於“三年完善基礎”階段,新城範圍內規劃建設的居住用地佔有不小比例,將有利於保證房地產開發用地的供應。
觀察:
對房地產市場影響有限
在房地產市場調整的當口,一點“風吹草動”即可能被過度解讀。實際上,此次《通知》的執行,正如管理部門所說,不會使房地產用地減少,其起到的真正作用是優化土地供應結構,落實土地差別化管理政策。
從《通知》的內容可以看出,未來新增建設用地將果斷“拒絕”的是高污染、高耗能、資源性等不符合城市升級、產業政策的項目,而涉及“重大區域、重大平臺、重大產業企業、優質技術改造和民生工程”的項目將通過此次土地新政受益。並且,用地指標下達至各區,也有利於各區根據自身發展需要,合理分配和使用新增建設用地指標。
至於“房地產項目原則上只能使用存量建設用地”,實在沒有必要過度解讀。一方面正如官方公佈的數據,當前房地產開發的用地基本都是通過存量建設用地保障;另外,很多開發商實際也知道,在新增用地重點保障的“重大區域、重大平臺、民生工程”等項目中,仍可能免不了商住配套的需求。而有關部門也已明確,新政“只是不再針對某個單獨房地產項目去供地”。文/記者王鵬