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來自西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心(以下簡稱CHFS)最新公佈的調查數據顯示,2013年,我國的住房空置率爲22.4%。
跟往常一樣,上述調查數據一經公佈便引起各方的爭議。華遠地產董事長任志強、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭根據各自手頭掌握的相關數據一致分析認爲,22.4%的住房空置率對我國目前的住房市場現狀而言,明顯高估。
“住房空置率作爲判斷房地產市場走向的一個重要指標,直接關係着市場各方決策及政府調控政策的制定,意義重大。遺憾的是,至今我國對住房空置率都沒有一個準確的官方定義,現在很多媒體、專業人士講的住房空置率和國際意義上的住房空置率是完全不同的兩個概念。在此背景下,像CHFS這類民間學術團隊統計出來的數據,必然會引起爭論。”華中師範大學副教授葉雷接受《中國建設報·中國住房》記者採訪時表示。
住房空置率數據存爭議
CHFS有關我國住房空置率的調查數據還顯示,從全國範圍來看,目前北京、上海、天津、重慶四個城市的住房空置率較高,分別爲19.5%、18.5%、22.5%、25.6%。整體而言,若按照22.4%的住房空置率估算,目前我國城鎮地區空置住房約爲4898萬套。
22.4%的住房空置率之所以被任志強、楊紅旭等多位業內知名人士置疑,是因爲國內目前針對住房空置率問題,從官方到學界,再到業界還沒有統一的口徑。
6月4日,住房和城鄉建設部總經濟師馮俊表示,現在對於空置率沒有一個準確的官方定義。“國際上是以這個城市裏有出租願望的住房或者有出售願望的住房作爲分子,總住房量作爲分母,來計算空置率的。我們在這方面是沒有調查的,所以很難得出空置率的概念。”
而在CHFS主任甘犁教授看來,22.4%空置率所包含的空置房分兩類:一類是因一套房家庭外出務工等原因而無人居住的住房;另一類是多套房家庭既未自住也無他人居住的住房。“住房空置率之所以是22.4%,是因爲分子是2013年全國空置住房數量,是我們自己調查出來的數據;分母是2013年全國的城鎮住房總數(不包含新建但未出售的住房),是根據國家統計局公佈的數據。”
分母爲國家統計局作爲官方公佈的統計數據,自然無可非議。對於分子由CHFS自己調查得出的數據則是引發爭議的焦點。
記者瞭解到,CHFS在抽樣調查過程中的具體操作辦法是:先在全國2500多個縣(區)裏面,按照人均GDP分成10組,每組隨機抽取8個縣;再在每個縣中隨機抽取4個社區(居委會、村委會);然後派人到這些居委會、村委會彙總信息,繪製一個抽樣框,把每一套房子都繪在地圖上,給每個房子編碼,輸入計算機系統;最後隨機抽取20到50戶入戶調查。
面對業內對22.4%的住房空置率可參考性的質疑,CHFS副主任譚繼軍解釋稱:我們的隨機抽樣調查基本涵蓋了不同城市區域範圍內不同層次的社區,且都嚴格進行了2次入戶調查、2次電話回訪,誤差較小,的確具有一定的參考價值。“CHFS有關2013年全國住房空置率的調查總共覆蓋到全國29個省的262個縣,共計1048個具有代表性的社區。從地理上的分佈來說也比較均勻,最東北是黑龍江省的綏濱縣,最南邊是海南省的三亞市,最東邊是上海市,最西邊是青海的格爾木市,海拔最高的則是青海的玉樹州。”
盤活存量住房確有必要
早在2010年8月,國家統計局新聞發言人曾明確表示,國家統計局還不能計算出住房空置率。一方面是由於住房空置是近幾年纔出現的新問題,調查統計制度還沒有來得及作出統計;另一方面更重要的是空置的狀態和時間很難給出標準,要清楚計算出來很難。
在缺少官方數據的情況下,單純依託CHFS這樣民間學術團隊統計出來的數據,自然面臨着概念、樣本數量及統計方法等多重考量。
任志強在反駁中表示,根據2013年全國住宅竣工數量、城鎮化率、結婚離婚帶來的新增家庭住房戶數等相關數據分析,可以肯定的是我國2013年城鎮新增家庭住房戶數,要超過新建住房套數。“因此絕不可能有接近5000萬套或更多的空置。”
楊紅旭也稱,當前我國城鎮的住宅建設中,開發商建設佔主導。全國城鎮住宅空置率大概在5%左右。即便考慮到調查時存在有居民少報套數現象,另外還有小產權房、城中村缺少統計等現象,我國城鎮地區的空置率超過10%的可能性也較小,絕不可能超過20%。
儘管業內對22.4%的住房空置率存在爭議,但一個不可否認的事實是,一線城市二手房空置率走高。偉業我愛我家市場研究院提供給本報記者的最新統計數據顯示,在北京、上海、天津、杭州、南京、蘇州、太原7個城市近一年的二手房成交房源中,從原業主對房源的使用情況看,空置房屋佔比高達46.1%。
“目前我國住房存量已經出現嚴重過剩,空置率整體較高。建議在住房市場調控中,應注重盤活存量。短期內可通過免除租房稅費、規範租房市場來保護出租雙方利益,讓空置住房產生效益;長期來看,勢必需要通過對多套住房家庭徵收房產稅,提高空置住房持有成本,激活空置住房。”甘犁表示。
除此之外,甘犁還建議在住房市場調控中應通過收集並定期發佈空置率等相關指標,幫助購房者及時瞭解住房市場運行現狀,通過正確引導房價預期,促進購房者理性決策。同時針對現有保障房存在“錯配”及高空置率現象,應減少或停止建設保障房。“建議通過對低收入家庭發放租房補貼,變實物保障爲貨幣保障,以有效利用閒置的社會住房資源。”