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日前,中原地產華南區總經理李耀智公開表示,開發商目前拖欠中原集團的代理佣金總額已接近30億港元,並認爲這不是一個健康發展的行業應該有的表現。此舉將房企當前面臨的困境展露無遺,也引起業內的廣泛關注。記者在調查中發現,拖欠代理行佣金非常普遍,而在市場行情下行的時候更爲明顯。多家代理行均表示,對拖欠佣金已經習以爲常。某業內人士直言,雖然飽受拖欠佣金之困,但不會選擇公開聲討,高調要欠款,“那樣的話我們以後的生意就沒法接了”。
中原地產高調要欠款
房地產市場行情持續下行給中介和代理行也帶來了很大的影響,二手房市場中,中介門店關門撤店,調整門店佈局的動作頻繁,而在新房市場中,代理行也面臨着佣金嚴重拖欠的情況。
6月10日,在深圳舉行的媒體溝通會上,李耀智表示,開發商目前拖欠中原集團的代理佣金總額已接近30億港元。據其介紹,這其中既包括內地開發商的拖欠,也包括香港的開發商,2008年和2011年也被拖欠過,但規模沒有現在大。
對於此次選擇公開聲討,李耀智也表達了中原地產的難處,“如果只是個別開發商拖欠,我們也不會公開聲討。”通常中介與開發商籤的代理合同上會約定結傭時間,有的是交清首付即可,有的需等銀行放款後才能結算,現在銀行放貸速度依然很慢,要兩三個月,而即使貸款放下來,開發商也不結算佣金。李耀智進一步表示,去年房企普遍都拿了很多地,如果資金回籠有壓力,他們只能從合作伙伴中縮緊放款資金,一環扣一環,現在施工單位、廣告公司、代理商等上下游都面臨着被欠錢的問題。
而此次中原地產高調討薪的另外一個重要原因就是中原地產在二三線城市的新房代理規模較大,據李耀智透露,中原地產在一線城市二手房代理比重較大,如深圳一、二手房的比例大約是三七到四六開,而在二三線城市則相反,如佛山一手房代理佔中原總代理的90%。
中原地產官方資料顯示,2013年中原地產中國內地一手代理的項目近3000個,全年累計銷售額達3304億元人民幣。2013年,中原集團總收益超過106億元人民幣,內地業務收益達到75億元。目前,中原在內地34個城市設立了直屬分公司。
拖欠佣金已成行業“痼疾”
就拖欠佣金問題,記者調查了北京乃至全國知名的多家新房和二手房經紀公司,多家代理行稱,業內都這樣,早已司空見慣,並且一般不會採用中原地產這種高調的討薪方式。
從事多年代理行業的業內人士告訴記者,行業就是這樣,拖欠難免會有的,並不是個案。“中原地產是香港的,可以高調要欠款,咱們內地公司,這麼幹以後就沒生意接了。”
據其介紹,新房的佣金本身就有滯後,有合同約定的滯後,也有開發商拖欠,而且長期存在,只不過可能今年市場不好,這個現象更嚴重了。其中,合同約定的滯後是客戶通常通過首付+貸款的方式購房,首付款到賬後會結算這部分的佣金,貸款放貸後再結算貸款部分佣金,這是正常滯後。但是,也有公司達到合同約定的結算節點也遲遲不予結算的。“不同公司的企業文化也不一樣,有的公司會完全遵照合同約定,有的公司就拖欠成性。”
美聯物業中國區市場研究部總監徐楓也表示,很少有房企能夠準時結傭的,只是中原地產可能一手樓盤佔比大,欠傭情況較爲嚴重。
值得一提的是,記者在採訪過程中發現了部分中介並不爲此憂愁,“我們採用的模式和中原地產、思源經紀等不一樣,是二手帶一手,這樣的好處是佣金高,並且到賬快,拖欠的問題比較少。”偉業我愛我家分析師孔丹說。據其介紹,他們探索了一種新的新房代理模式,“中原的模式在市場好的時候還行,一旦市場不好,佣金就會出現拖欠,而我們不以代理行的身份和開發商談,我們是經紀人賣房,開發商直接給經紀人佣金,一般不會出現拖欠。”
房企業績下滑是“罪魁禍首”
在業內人士看來,銷售不暢致使房企業績不佳,回款困難是造成佣金拖欠的最主要原因。統計機構的數據也顯示,過去的5個月裏,房企的表現並不樂觀。
中原地產市場研究部統計數據顯示,截至6月15日,全國34個上市房企發佈了前5月數據,34家企業,4月單月簽約1117億,5月單月簽約1166億,環比微漲5%。合計前5月簽約了4433億,前5月簽約金額爲5582億,從同比數據看,34家企業,同比2013年同期下調的達到了19家。另外保持同比上漲的企業漲幅相比前4月則有所下滑,包括萬科在前4月同比漲幅接近兩成,前5月則漲幅下滑。北京中原地產首席分析師張大偉表示,2014年如果繼續目前發展趨勢,房企不加快以價換量努力,很可能90%以上的企業難以完成年度目標。
對於房企的資金鍊緊張,李耀智也表示,“欠我們佣金的開發商大小都有,包括品牌房企,房地產整體資金確實非常緊張,開發商拿到銀行貸款也不結算。因鉅額佣金難以收回,我們不得不公開聲討。”另外,李耀智還表示:“我們建議開發商降價走量,但他們說成本太高,降價沒錢賺,或者認爲市場還沒那麼差,沒必要降價。有實力的房企不降沒事,但如果企業連命都快保不住了,還不降就有問題了。”
京華時報記者桂瑰京