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主持人趙正挺:各位領導、各位來賓、各位朋友們大家上午好!歡迎大家相聚在北京富力萬麗酒店,出席第六屆中國產業園商務區發展論壇。我是全聯房地產商會常務副祕書長。
本屆論壇目前是國內規格最高、影響力最大的產業論壇之一,從2009年起,該論壇以年會的形式已經連續舉辦了九屆,成爲了中國房地產界一年一度的頂級盛事之一。本次論壇的主題是“困境與突圍——新型城鎮化下的產業地產”,隨着新型城鎮化的大力發展,以產業聚集爲特徵的園區產業開發暨產業地產,已經成爲越來越多的產業追逐的對象,產業地產在新型城鎮化過程中顯示出更大的優勢。同時由於當前城市化進程中面臨的諸多問題,如環境惡化、交通擁堵、能源緊張等,帶來了很多的挑戰。本次年會是地產界、產業界、金融界圍繞當年中國產業地產最新動態設定主題,各界人士對行業內各相關層次的變化做深度交流與有效探討,並形成對當前產業地產發展的共識。今天我們有幸請到了聶梅生會長、朱中一會長、陳淮所長、肖勁肖總等,共同探討熱點話題。論壇還通過各相關網站進行圖文直播和現場直播,還得到了經濟觀察報、北京商報等媒體的大力支持。
現在我宣佈第六屆中國產業園商務區發展論壇開幕!
首先請允許我介紹出席論壇的領導和嘉賓:
全聯房地產商會祕書長鍾彬
房訊網董事長劉凱
全聯房地產商會創會會長聶梅生
中國房地產業協會名譽副會長朱中一
中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮
北京萬科企業有限公司副總經理肖勁
協信集團產業地產事業部總經理張勇
北京國華置業有限公司副總裁鞏向民
中國總部經濟戰略設計研究院負責人張鵬
下面進入第一個環節,有請主辦方領導致辭,首先有請全聯房地產商會祕書長鍾彬先生致辭,大家歡迎!
鍾彬:尊敬的各位來賓早上好,首先我代表全聯房地產商會對本次論壇的召開表示熱烈祝賀。本次論壇是我們第六屆產業地產論壇,第一屆是2009年開的,那時候跟今天的房地產是非常接近的形勢,因爲那時候是2008年年底、2009年年初,大家都在討論,因爲那時候房地產形勢看不清楚,也是房地產第一次面臨了很多所謂的困境。但是六年後的今天,我們的形勢也不是特別好,銷售面積、銷售額都在下降。在高位盤整的今天,房地產的出路究竟在哪裏?我們今天來回味我們當時策劃產業地產論壇的時候,跟今天有很多相同的背景。但是2009年的時候,我們看到了救市政策,所以房地產也就逆勢而行,非常非常好,迎來了非常好的春天。今天還會這樣嗎?
所以房地產商會在經歷了08、09年的調整之後,我們提出了一個基本的策略,就是提出來房地產行業希望能夠跟產業緊密結合,而應該是中國實體經濟的承載者。我們發現六年來,中國很多優秀的房地產企業開始轉型,開始升級。我們商會很多核心物業企業也做了一些調整,我們看到萬達跟旅遊業、商業做了很好的結合,我們看到世茂、富力也做了很多產業的結合。包括去年綠地也做了大量跟園區地產、跟商業地產的結合,今天我們的協信地產以前也是住宅爲主的企業,今年也鮮明的提出了產業事業部,這些轉型表示我們企業在積極突圍,在面對困境的時候尋找新的突破點、增長點。而且各地的政府也特別歡迎,因爲覺得只有產業地產結合起來,才能帶來持續的稅收,才能帶來很好的就業,才能帶來一個城市從產業方面的高度競爭力和輻射力。所以我們商會來支持、來主辦,和房訊網的劉凱一起來辦這個活動,目的就是能夠更好的爲我們行業找到新的增長點。
在連續一個半月之內,全聯房地產商會面對現在的困境,還有我們如何的創新,開展了三次活動,今天是第一次,在7月15號,歡迎大家到三亞參加論壇,在8月份會在這裏舉辦夏季年會,三個主題詞就是困境、顛覆與創新,我們會從新型經濟如何擁抱房地產,我們如何跟房地產的升級、轉型提供更好的思路和方向。所以在這裏我預祝我們的活動圓滿成功,也祝各位嘉賓萬事如意、心想事成。謝謝大家。
主持人:鍾彬會長對我們論壇提出了很高的希望,同時也報告一下我們商會在7月15號在博鰲會開展一個論壇,在8月5號在這裏會舉辦新一屆的夏季年會,希望大家積極參與。下面請上另外一位聯合主辦方的領導爲論壇致辭,有請房訊網董事長劉凱先生爲本次論壇致辭。
劉凱:尊敬的聶會長、尊敬的陳部長、尊敬的各位領導、各位來賓大家上午好!首先代表組委會、代表房訊網對大家蒞臨本次論壇表示熱烈的歡迎和衷心的感謝。
這個論壇我們今年已經辦了五屆,也跟大家彙報一下,由於有大家的支持,我們的活動、我們的論壇纔會這麼成功,我們還將繼續努力向前前進。
隨着新型城鎮化的進一步深入,房地產的引領模式迫在眉睫,以產業聚集爲特徵的開發,也就是產業地產,已經成爲越來越多的房地產企業所追求的,但是也面臨着諸多問題,比如交通擁堵問題、環境惡化問題、能源緊張問題,也給未來的產業地產帶來了挑戰。
產業地產與傳統房地產或者商業地產的模式,最大的區別在於客戶不同,商業地產的客戶是商家,產業地產的客戶是政府或者企業,所以產業地產追求的是經濟跟社會資源價值的最大化,而不是企業價值的最大化。它將在與其他資源整合的基礎上,更注重產業環境的營造和軟環境的建設,以及對區域產業的提升和助力。所以我們今天的論壇主題是“困境與突圍——新型城鎮化下的產業地產”,我們上午將聆聽各位領導和行業大腕分別從宏觀政策、產業、市場、企業等各個方面進行解讀。下午我們將進行主題演講,另外還安排了兩場對話,聚焦新型城鎮化要求的規劃和期待,明天我們安排了相關考察環節,詳細信息請大家諮詢工作人員。
最後再次感謝大力支持本次論壇的各位合作伙伴,萬德興業、天驥智谷、鴻坤集團、經開股份、協信地產、中科電商谷等等合作伙伴。
主持人:感謝劉總的精彩致詞。下面進入第二個環節,首先有請全聯房地產商會創會會長、清華校友總會房地產行業協會會長聶梅生教授,給我們做主題爲“中國宏觀經濟與房地產形勢分析”的演講。大家歡迎!
聶梅生:大家上午好!非常高興又一次來到這個論壇,和大家一起討論房地產這個永遠的課題。今天我不會花很多時間去講當前的形勢,更多是講下一步。
說起當前的形勢,我稍微點一下我自己的看法,不一定正確,待會兒朱中一會長和陳淮主任會做關於形勢的發言。我的看法,現在還是三句話,但是這三句話有變化。房地產已經從高位盤整到漲幅下調,到出現負增長。這是第一個趨勢。第二個,城市、地區企業之間的差異化逐漸加大,不能同時、同日而語了。第三,房地產支柱產業的趨勢沒有改變。
今年一季度投了1.5萬億,如果乘以四,那就差不多了,就是6萬億右。平均房價一季度已經從去年全年的增幅7.7%,降到了負增長,負的1.5%,而且這個趨勢在一季度4、5月份還在繼續下降。其實我並不太重視當月的數據,因爲它可能會變,我重視的是趨勢,如果趨勢在繼續往下走,就不會馬上擡頭。
房地產投資已經在5月份大大的低於國家固定資產投資,就是藍線,紅線比藍線往下降了很多,第一駕馬車就是投資形成了負拉動,而且負拉動力很強,紅線比藍線低很多。當然了房價平均漲幅去年年底是7.7%,從今年1月開始就一直是負值,並不是增幅下降了,而是房價下降了,一進入負增長,房價確實是低了。
剛剛出爐的十大城市,北京是0.69,天津幾乎是0了,是0.08,其他八個城市環比都比上個月降,這個就是趨勢性的,只剩下北京了,北京不看同比,因爲去年情況特殊,咱們看環比,也進入了這個局面,沒有什麼可懷疑的。
再看一下這個圖,2013年藍色區域,佔的比例很小,到了5月份,下降的城市剛好等於持平和上漲的城市加一塊,這個趨勢也非常明顯。這些城市當中,有一半是下降的,在這之前2、3月下降的城市還是比較少的,所以大家都說還是上漲的多,持平的多,結果到了5月份,毫不客氣的都下降了,這就是趨勢。趨勢很明顯的可以看出來週期。我們希望到了6月份以後,能夠改變,但是從趨勢來看不會馬上有變化。
這個表,房子銷售金額從絕對量來講,金額比去年低了很多,什麼叫負增長,就是實實在在的比去年錢也賣的少了,面積也賣的少了,但跟12年、11年、10年比還是高很多,但是經濟不能這麼比。GDP的增速今年保證是7.5%,這還是給了我們一個非常大的定心丸。
固定資產投資已經到了17%左右,房地產投資14%左右,從去年的20%一下子降到17.7%,說明資金來源出問題了,這是一個我們最重視的問題,當然銷售面積、銷售額雙雙進入負,從今年1月份一直負到現在,大家看藍線、黃線一直往下走,趨勢就是這樣,都在負值上。
最最引起中央和貨幣政策制定部門關心的是這張表,就是全國房地產開發企業本年到位的資金增速,一下子從去年的32%降到3.6%,下滑的太厲害了,而且是一個月一個月迅速下滑,跌得太厲害了,只有3.2%了。昨天我看到標普對中國房地產的影響,真是嚇了一跳。開發商的錢很緊張,不像去年不差錢。
下面我想說一下房地產發展的微笑曲線,最近我們一直在研究。房地產發展在目前當前的情況下是處在微笑曲線的,我們應該抓住前端和後端微笑曲線,才能更加抓住房地產的未來。說到專業術語,就是上下游的延展空間是存在的,不能老去回想過去的美夢。上游往哪兒延展?土地供給制度的改革。第二是房地產金融體制的創新,就是我們往上游延伸。下游,傳統商務受到了電商的衝擊,但是帶來了互聯網採購的機遇,這兩個是並存的,大家應該大膽的接受互聯網的思維,對傳統商務的衝擊。第二是目前智能化、綠色技術和產業化正好是立體的結合、整合階段,而且也在飛快發展。我是搞住宅產業化、搞科技出身的,所以對這塊比較清楚,原來各是各的,智能化是智能化,綠色建築是綠色建築,甚至節能和節水都不結合,其實這三個應該結合起來,在國際化的前提之下,是由不得你的。第三是物業管理,大數據時代的社區服務,能夠和互聯網思維結合起來的出路。
下面我先講一下上游。土地問題是我們本來就存在的問題,我們一定要把農地變成建設用地,中間形成了斷崖,造成了土地價格的不平等,前面是推高,後面就降低,這是農地、集體建設用地和國有土地之間的不平衡,但這是我們自己造成的,並不是土地造成的。由於這樣的政策,使我們土地財政變成這個樣子,去年變成四萬億,比重佔了60%,在這種情況之下怎麼變?誰能再拿出來四萬億來抵禦地方財政呢?相當於地方財政60%的比重和收入,不可能,但是這個事情是怎麼形成的呢?現在還不光是四萬億土地出讓收入,關鍵問題在於84個城市已經形成了7.6萬億的土地抵押貸款,土地出讓不管給了誰,不管是地方政府還是開發商,馬上轉手就變成了抵押貸款,所以7.6萬億的餘額綁定了銀行動不得,7.6萬億不是個小數,所以目前獨特的土地政策造成了獨特的中國的土地金融。這樣當時就出現了地根和銀根綁定了以後,地價領跑房價,越跑越快,去年還在大張旗鼓的搶地王。這就是我們的土地問題。
現在我們再分析一下,我們的土地紅利應不應該再分配。到底辦法在什麼地方呢?開個藥方,怎麼能解決問題。我想了一下,先要重新分配土地紅利。這個局面是怎麼形成的呢?恰恰我們很多人都經歷過,原來20年以前,那時候我在住建部,當時開啓了國有土地70年使用權的制度,大概是92、93年的時候,70年的誕生不是大法,不是憲法,也不是法規,而是例。70年使用權使得農村土地同地不同權,只有國有土地纔有70年的權,當時給農民很少的土地補償,幾乎是零地價。這一批開發商進入門檻很低,形成了特有的房地產融資模式,就是大家一直在詬病的空手套白狼,就是從90年代初開始的,那一批差不多都是空手套白狼,那時候地價基本上是零。但是留下來到現在也沒能解決的,兩種土地不同權的問題,你活生生的把農村土地變成城市的了,這邊是70年,這邊是連五萬塊錢都不給,就是這麼野蠻生長起來的。
到了2003年以後,政府覺得不對了,協議出讓土地不行,錢都讓開發商拿去了,我啥都沒有,不行。03、04年以後,開始了招拍掛,這一招拍掛又是十年,這一招拍掛地價又得漲,形成土地財政。這種情況之下,土地財政開閘了,農村集體用地並沒有得到土地增值的紅利,第一次增值沒得到,第二次增值又沒有得到,這是什麼?這是我們的政策造成的,制度造成的。
農村集體用地失血了兩次,以上兩次用地政策的變化,進而形成了以土地爲抵押的土地金融。銀行沒有辦法,七萬多億的餘額在土地上。農村土地到了失血的時候,三中全會和十八大講的同地、同權、同價,這個問題如果不解決,就解決不了這個怪圈。上次在發改委還討論這個事,毛病我們都知道,但是怎麼辦呢?我說首先得同權,當時如果有一個令讓國有土地使用權是70年,當時也沒上人大,給農村集體土地70年的權,有什麼不可以,有什麼難的,當時並不難。爲什麼給農村不是70年?首先要同權嘛,所以解決中國房地產問題,這是第一個問題。
第二個,房地產就是有非常強的金融屬性,好多國家把房地產放到類金融業是有一定道理的,成也是它,敗也是它,因爲它資金鍊太大,哪個產業能一下子投入八萬億呢?八萬億哪兒來的?還不是大家存款存到銀行,收縮還是放鬆,形成這八萬億的投資,就是這一圈。你有八萬億,它必定和金融聯繫在一起的。我們房地產的微笑曲線,很多房地產想到的應該往金融去延伸。有了錢肯定願意去買房,而不願意去存錢。所以左手低利率,右手發票子,這樣一個金融政策,確實是推升了房價。
貨幣發行量跟房價到底有沒有關係?當然有關係,貨幣發行量是M2,就是上面的藍線,下面的線是房價漲幅,大家看有沒有關係?太有關係了,發多少票子,漲多少。你收縮了貨幣發行量,房價就平抑。它們的關係是明明白白的,不能忽視的。我們的地根有我們的特點,我們的銀根也有我們的特點,銀根也有處方解決這個問題嗎?金融工具的使用既可以推高房價,也可以平抑房價,這兩個作用都有,看你怎麼用。爲什麼說它能推高房價呢?個人抵押貸款不分層級的政策,就促成了第一批購房人和炒房人,他們是利用銀行貸款來炒房的,可以買一棟樓,可以買一個單元,都一樣,都給個貸,就利用這個槓桿來炒房。所以多年來節節攀升的房價,就促成了我們國家特有的特點,你把房價炒上去了,但是租金是市場化的,所以房價和租金就脫離了,我們沒有辦法拿租售比來定市場上的定位。作發達國家,這兩個完全是吻合的,而我們沒有。這樣就造成了我們房價和租金的不平地,空置房遍地,現在還到處炒空置房你怎麼看我怎麼看這個事,這就說明空置房是存在的。所以這就促成了限購。
第二,開發貸在很長時間內是開發商唯一的融資渠道,這麼單一的金融產品不能夠吸納社會資金,因爲都是間接融資,沒有直接融資渠道,那麼怎麼辦呢?貨幣流動性就自然而然跑到房地產,要不然我自己炒房,要不然什麼行業掙錢都去做房地產,所以就誕生了開發貸,當然也會推高房價,所有錢進去,就會形成虛高,往泡沫方向推動。都往房地產走,那麼就限貸,限貸也是價格背景之下出臺的。所以第一個促成了限購,第二個促成了限貸,這兩個促成都和最原始的貨幣政策有關係。又限購又限貸,現在也是這種情況,並沒有放鬆很多。房地產信貸資金這個東西解決了夾層融資,現在大家都是這個局面。正道不放鬆,他們就找方法,哪個地方能掙錢就去哪個地方。同時也推高了現在的土地成本,同樣都走表外不走表內,理財市場現在難以透明,結果還是推高房價。
什麼叫正確利用平滑房價,就是銀行貸款、自有資金、各類基金自由組合,它的融資模式和融資的先後階段跟中國不一樣,它的金融工具、金融產品在全產業鏈上、全開發過程當中是整合的,開發前期的資金當中,就有各類資金,一般5%、10%、20%就不得了了,絕對不是現在達到30%以上。基金進來,中期主要是開發貸,開發貸在60%,後期期貨投資人介入。在這次美國房地產走出低谷,REITS起了很大作用,它是在低谷的時候起穩定、平滑的作用,因爲它可以在股票市場上市以後,全民分享,還有銀行持有的抵押貸款也可以證券化。從這裏可以看出,各類金融產品、各類基金產品,在不同階段,包括銀行的不斷階段,都是整合的,這樣就可以平滑房價,很多政策都在推高房價,然後限購、限貸,而沒有使用這個金融工具平滑房價。
下面我再說一下上下游延展空間,微笑曲線上游金融和土地不在一起,如果你想往上游延伸是對的,因爲現在很多開發企業甚至去做銀行、基金的也很多,像我們去美國看,有的開發商做LP,金融的概念增加了,誰往上游延伸的微笑曲線。
往下游延伸的微笑曲線,第一,關於傳統商務的問題,我們老說我們的shoppingmall等等都受衝擊,搞不過天貓、搞不過淘寶,這個時代確實在變,尤其是買東西的人越來越年輕,就越來越受到電子商務的衝擊,這是一方面我們要面對的。但是電子商務的思路,同樣也進入我們這個行業,也非常快。比如互聯網產業,你可以通過網上採購去做B2C,我爲什麼不能通過網上採購建立一個平臺做B2B呢?我可以減低我的成本,開發商和供應商之間的採購平臺交易量也非常大,包括最後的裝飾、裝修,包括下游的家電等等,爲什麼我不能利用電子商務平臺來採購呢?爲什麼我一定要受你的折磨呢?我自己也可以建一個,這邊給你,那邊給我,都是互聯網時代,爲什麼只有你有互聯網思維,我沒有呢?所以現在很多都在做這個事情,我覺得很快就可以做起來。而且做採購平臺,一定要把互聯網金融的概念放進去,沒有結算,沒有互聯網金融,光是拉郎配是沒有意義的,最後一定要有一個讓銀行都受到衝擊的結算產品,我們這些開發商一點都不比他們現在已經在做的差,現在已經出現很多了。
還有一個是賣房子,這一塊最近鬧的很厲害,比如房多多、中國好房等等都起來了,當然對於經理人的衝擊很大,所有的法律法規都會與時俱進,衝擊和機遇是並存的。
最近我特別積極這個事,是因爲終於看到了整合技術,就是把智能、綠色技術、產業化,形成一種結合,萬科和遠大都在做住宅產業化,有可能在這之上,除了嫁接綠色技術以外,微笑曲線同樣可以這樣走,同樣有競爭力。
再就是物業管理,就是最下游了,在大數據時代的物業管理絕對不是原來物業管理的概念了,包括網上採購,包括醫護,包括醫檢,包括安排旅遊等等,全部都可以在物業管理當中去實現。所以大數據時代,社區服務已經展開,已經有很多人出現了這樣的卡、那樣的卡,在推銷、在做,我覺得都完全衝擊了我們的傳統物業管理。
這三條線是我們下游延伸的微笑曲線,所以我們這個行業還是可以微笑起來的。謝謝大家。
主持人:再次感謝聶會長的精彩發言。下面有請中國房地產業協會名譽會長朱中一先生爲我們做主題演講,他的演講題目是“對當前房地產市場的幾個基本觀點”。
朱中一:剛纔聶會長對當前房地產市場的觀點我很認可,我之所以選了“對當前房地產市場的幾個基本觀點”,因爲市場的情況現在大家已經清楚了,目前市場進入了調整期,房地產行業進入了轉型期。
我的基本觀點,第一,我們的市場進入了調整期,行業進入了轉型期,市場調整期的表現主要是增速的放緩期,結構的調整期和政策的完善期,這個觀點我是4月中旬的時候第一次在國家統計局的專家會上提出來的,第二次是4月26號在證券時報的會上提出來。爲什麼這麼考慮呢?因爲從去年8、9月份以來,從國家層面、從專家層面經常說這麼一句話,我們的國民經濟進入了調整期、結構調整的鎮痛期、政策的消化期,三期疊加,這是去年9月份以來提的,包括現在也提得比較多。我們房地產行業跟跟經濟政策既有共性的一面,也有不太吻合的一面,那些傳統產業在08、09年的時候,還有政策的消化期,從房地產行業來講不完全一樣,我們的結構調整、業態調整,既給我們帶來了一些難處,但同時又給我們帶來了希望。而我們的政策,房地產的中長期制度是短缺的。
我們的經濟增長,從10%幾的增長到現在7%左右的增長,甚至下一個五年計劃,可能是7%以下的增長,因爲基數大了,自然而然它的增速要下來,咱們的國民經濟都沒有講拐點、沒有講崩盤,爲什麼咱們這個行業要講崩盤呢?我們要客觀的認識房地產行業、房地產市場所屬的類別的特點。客觀的來看,咱們既不要盲目樂觀,也不要悲觀,要正確的選擇我們的方向。
至於行業的轉型期,剛纔聶會長也說了,她講了怎麼樣更多的改變咱們傳統的資源方式,走資源節約型、環境友好型的道路,開展綠色智能、環保的項目,促進住宅產業化和技術的工業化問題。
第二個觀點,這次調整既有信貸資金的關係,更主要的是有些地方的房價虛高,一些地方的供大於求產生的情況,這次調整沒有更多的行政行爲來干預,更多的是市場本身在發揮調劑作用。坦率的說,去年我兩次給中央財經領導小組辦公室進行彙報,去年10月31號還給克強總理彙報過一次,都是形勢分析。當時對有些問題很擔憂,當時提的基本觀點:
第一個觀點,土地的出讓價格一定要跟房價的調控目標掛鉤,而不要跟地方的財政掛鉤。因爲去年地王頻現,這樣的話必然是把我們的房價進一步推高,另外把我們的市場進一步扭曲。第二個觀點,我們既要考慮經濟增長的合理區間,又要考慮老百姓對高房價的承受能力。
去年10月31號給總理的彙報上我也提到了,那個時候市場是盲目性很大,地王一片,十八屆三中全會無論如何一定要發出一些信息來,比如說不動產的登記,比如說住房信息登記,比如說住房制度改革,一定要放出信息,否則這個市場很難平穩。
我感覺到這一次的調整,坦率的來說,我是預料到的,當然沒有想到這次調整的那麼快,開始從2月份,杭州、常州樓市的打折促銷,3、4月份長沙地區房價下降,5月份整個東部地區的銷售全部是同比下降,發展態勢這麼快是我沒有想到。但不管怎麼說,這是市場本身在調整,我估計這個調整也是符合市場規律的。
當然從中長期來看,還是應該看好的,原因是,因爲咱們的城鎮化畢竟還在持續的發展階段,我們現在名以上是53.7%,實際上不到40%,城鎮化的發展對我們房地產的需求,不管是住宅,還是產業地產、商業地產等等,都有發展空間。所以我覺得經過這次的調整以後,今後的市場肯定會朝着更加平穩、健康、理性的方向發展。
第三個觀點,當前既是市場的調整期,又是改革的窗口期。這個觀點在5月6號新華社有篇文章,6月5號又有一篇文章,都是講這個觀點的。我爲什麼這麼說呢?因爲從兩方面來看這個問題。
第一個方面,無論是從促進房地產市場平穩健康發展來看,還是從中央政府的改革來看,咱們判定房價上漲的曲線,本來就是經濟社會協調發展的必然要求,緩解土地財政依賴,轉變城市的發展方式,本來就是轉變經濟發展的應有之意,化解一些地方政府的金融風險,本來就是防止風險積累的現實需要。咱們看十八屆三中全會的公報,這些意思在裏面都有,當然有些提得更直接一點。雖然房價我們現在談的少了,但是在中央的文件裏,包括國家新印發的新型城鎮化發展綱要裏面都提出來,房地產要供給基本平衡、結構基本合理、房價和消費者的能力基本相適應,當然能不能做到房價和消費者的能力基本適應,是需要研究的一個課題。但不管怎麼樣,從中央政府來說,我想它不會希望房價上漲很快,都希望要平穩。咱們要認認真真的學習十八屆三中全會的那些決議,這也是改革所需要的。
第二個方面,從當前的市場來分析,當前購房者對市場的觀望和供求關係的變化,正好給供大於求的城市的限購的行政手段的退縮留出了時間和空間,也就是因爲這個道理,所以現在是改革的窗口期。我們經常講兩句話,我們既要更好的發揮市場在配置資源當中的決定性作用,又要更好的發揮政府的作用,這兩句話我認爲在當前情況下是最容易解釋這個問題的。十八屆三中全會沒有解釋限購,本來想讓市場來發揮作用,在目前情況下,我認爲一線城市退出限購,因爲供大於求了,我認爲沒什麼意義。關鍵是在這個時候政府怎麼樣更好的發揮政府的作用,這是要研究的。政府在這個時候就是要抓住改革的窗口期,把中長期制度建立起來。比如說不動產的登記,比如說住房信息的聯網,比如說土地制度的改革、金融制度的改革、房地產稅費制度的改革,我想如果把這些制度逐步逐步建立起來,把這些制度建立的時間表、路線圖告訴給大家,我想人們再去投機、投資會自然而然的少了,限購自然而然的就可以退出了。所以我本人對限購現在的退出不發表看法,十八屆三中全會本來就說要市場來決定,現在正好是市場的調整期,就是改革的調整期。
以上我是從房地產的自身發展規律來考慮的,同時我們也要考慮到這麼一個現實,什麼現實呢?就是房地產已經是既關係到經濟,又關係到民生,中央政府把穩增長、保民生放在相當重要的位置,而且把穩增長放在第一位,說明在這樣的背景下,怎麼樣既要防止在穩增長當中對房地產的過渡依賴,對土地財政的過渡依賴,但同時也要探討現在房地產如果過快的下滑,對經濟的傷害、對金融的傷害。這個問題是要權衡的,而這個的權衡就要考考驗到決策機構的交互能力。
在4月28號,證券時報登了我的這篇文章以後,我主要講的是我們在調控的方式、調控的手段上面可以做文章,有些該支持的要支持,另外在有些調控的內容上可以做文章,但是前提一定是要在十八屆三中全會的框架內進行。當時我提了幾條建議,第一條是制度性的商品房的購買,現在是一定要支持的。另外,有些要生二胎的,有改善性需求,也應該支持,這些在十八屆三中全會上都有提到的。另外,棚戶區改造該加大力度的就要加大力度。還有怎麼樣通過戶籍制度的改革,來解決農民工轉爲市民的問題,這要按照國家的步驟來走。如果說已經進城的農民工,門檻可以降低一點,可以消化一部分。還有像養老地產、商業地產等等,對養老要進行支持,一定要在今年三季度以前制定配套政策,如果咱們把配套政策制定了、落實了,對養老這塊應該說發展前景還是比較大的,對拉動經濟、改善民生都是很有好處的。
在當前情況下,怎麼樣平衡穩增長和保民生的關係,這是領導們需要考慮的,有關部門也必須要考慮到這些問題。具體怎麼落實,可能還有一個過程。
最後我想簡單講一下對於這次會議的主題,產業地產和商業地產的問題,在這方面確實有我們的機遇。因爲城鎮化的發展,而且新型城鎮化強調的是產業和城鎮的融合,老百姓生活要改善,所以商業地產、產業地產都要發展。但新型業態的發展,有三個問題是需要注意的。
第一個問題,我們現在講的新型業態,地產是個載體,產業是主導,商業是主導的,包括將來養老地產也是主導。而且這些地產在策劃、運營、管理方面都有特殊的要求,必須要考慮好這些要求,這樣才能實現經濟效益和社會效益的結合。
第二個問題,國家提出來以人爲本的新型城鎮化,提出了信息化要與工業化的高度融合。實際上在當今的社會,信息化不僅僅是跟工業化的高度融合,而是信息化跟各行各業、跟千家萬戶融合,我們不能排斥它,我們要擁抱它、融合它,否則就是對行業不利的。現在大家經常說的電子商務對商業地產的衝擊,我們自己也反思自己的原因,商業地產盲目的追高、追大,規模很大,跟老百姓的消費能力不一定適應。在這種情況下,電子商務顯然更接近老百姓,因爲它的價格低,再加上年輕羣體,80後、90後更喜歡電子商務,對我們也有衝擊。所以我們怎麼樣主動的來考慮產業園區地產、商業地產、養老地產和電子商務的結合,來促進我們的行業發展,而我們不能排斥它,排斥它對行業發展是不利的。
第三個問題,這些地產都有一個總量、結構基本合理、價格和老百姓的消費能力相適應的問題,這個非常重要,規模大、數量多,現在有的園區地產也好,包括有些養老地產也好,規模真的很大,但是我們真正去分析一下,包括像養老這塊,咱們養老主要還是以居家爲基礎,社區爲依託,機構爲支撐的養老方針。另外我們有多少人能夠到高端的地方去養老呢?比例還是有限的。當然我們國家的人數絕對量還是有的。所以我們都要多探索一下,我們要理性一點,我們要總結住宅地產在發展當中的經驗教訓,來引導新興的地產能夠健康發展。
我就講這些。謝謝大家!
主持人:感謝朱會長的精彩演講。下面有請中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮老師演講,他的演講題目是“當前房地產市場問題與對策”。
陳淮:謝謝大家。我先聲明一點,我是純學者,和聶會長、朱會長不一樣,沒有官員背景。學者研究什麼呢?研究客觀規律,儘可能從客觀規律的角度來看問題。給我主觀擬定的題目還是房地產,剛纔兩位會長已經說了很多,我更願意和咱們今天講的主題產業園商業園區聯繫起來。
坦率說,產業園區的發展這個問題在城鎮化和房地產中重在城鎮化,在房地產裏頭,中間的商業地產和住宅地產重在商業地產,其實和住宅的價格沒有太多關係,在過去十餘年中國房地產業市場發展過程中,商業地產的政策始終是最穩定的,從來就沒變化過。不論是在世界金融危機中的保增長,還是抑制投機過熱,始終就沒變化過。我看我們還是從城鎮化這樣的角度、改革的角度來觀察問題。
我很贊成剛纔朱會長說在當前的形勢和房地產業健康發展這兩件事上,政府要有所作爲。但是我想補充一句,政府的作爲最好是少干預市場,多推動改革。我們所遇到的問題最重要的是,十八屆三中全會所制定的改革方向迄今沒有多少有實質性的落實,我們今天所討論的所有問題都是過去十年前就存在的,都是三中全會明確的方案和藥方的,都是我們這將近一年來沒看到實質性推進的,我看打破壟斷、發育市場、破除既得利益集團、釋放政府權力、發揮市場機制配置資源的作用,這纔是我們的出路。
重點說兩個方面的問題。一個是新型城鎮化和我們園區的發展。
中國的城鎮化走過了很長一段路,30餘年,如同大家所熟知的,一箇中國老人在南海邊劃了一個圈,奠定了珠三角的發展,從此中國有了經濟發展第一個改革地區,對外開放第一個窗口,更重要的是一個向市場經濟轉變的改革實驗區。如果中國的城市化、城鎮化有什麼成功,不是政府調控的成功,不是高瞻遠矚的英明決策,而是市場經濟的改革造就的。90年代一個改革發展,我們有了國民經濟第二個高速發展,而現在城鎮化走到了新的階段,有什麼轉型呢?我以爲我們這一屆產業園區商務區的發展,應該把這個新型城鎮化中一個值得關注的新特點突出出來,是什麼呢?分爲以下幾個方面。
一個是中等城市發展。十八屆三中全會明確說嚴格抑制特大城市人口規模,3月17號國家新型城鎮化規劃,進一步把這個特大城市界定爲核心市區500萬人口以上的城市,並且都強調中國的城市化、城鎮化變化的精力重點放在調整城市結構,實現大中小城市協調發展上,而我們相當一批中等規模城市產業承載能力、產業結構的先進性和現代化程度,他們的城市整體基礎設施都迫切需要進一步發展,新的園區建設依我看不是多了,而是不夠。我們已經走過了珠三角那個年代,讓別人到我們這兒投資辦廠來發展經濟、建設園區的階段,我們甚至也一定程度走過了浦東新區商務區500強,我們現在的新區是我們自己城市結構的升級,我們城市規劃的重組,我們老百姓住宅向中高端過渡,城市的競爭能力向現代化、國際化靠攏的商務區和園區。藉助於簡單的工業園區實現城市擴張的年代已經步入了一個新的發展水平。
坦率說,中國的地市級城市,甚至包括2/3以上的省會城市,他們離現代化的距離是尚有很遠的路要走,這些園區建設要和這個中等規模,我順便說一下國家新型城鎮化規劃中的一組數據,我們現在覈心市區1000萬以上的特大城市六座,500萬到1000萬的十座,這16座城市將是嚴格限制人口進一步擴張。300萬到500萬的60多座城市,100萬到300萬的100座出頭,50萬到100萬120多座,加在一起,260、270座的城市。我們要想中國人口到14.5億到15億的人的時候,讓大多數人,6.5到7成以上的人羣住到中等規模以上的城市,從50萬到100萬、100萬到300萬、300萬到500萬這三個層級的城市需要500到800座,現在才260、270座,因此我們現在討論商務區和新型園區適合進一步發展壯大,以及使它們進一步實現城市規模升級的中等城市建造。
第二層意思,大家注意到最近一段時間關於京津冀的討論非常熱烈,實際上京津冀不是一個新詞,十多年前大家都在提京津冀城市羣的問題,但是內涵已經幾經變化,從最初的大連、威海一直到煙臺,環渤海,到後來溫總理以濱海新區爲龍頭建設成北方經濟中心的北京、天津加河北的一些地區的新的京津冀,不再以天津爲中心,而是以北京爲中心。第二,不再是那種不切實際的新建一個北方經濟中心爲目標,而是疏解、分散、分流特大城市功能爲核心。第三,不再是簡單的打破行政體制直接關係規劃壁壘,而是和我們已經有的或正在發展的高鐵的物質基礎設施密切聯繫在一塊,沿重要交通線、高鐵線重新佈局我們的城市功能分區和新型城市化。簡單說,我們今天討論的產業園區和商務區,應該和這樣一個趨勢,也就是這16座和更多一些省會城市,疏解、分流、重新規劃空間的城市功能區密切聯在一塊。
第三層意思,我們這個商務園區和產業園區還得和老舊城區改造密切聯繫在一起。我有一個感覺,文化大革命給中國經濟社會發展帶來的創傷是難以平復的,我是經歷過那個時代的,我就記住兩句話,一句叫鬥私批修,一句叫準備打仗,我覺得我們現在的氛圍好像重回這兩種氛圍的趨勢,要鬥私批修,就有了要先生產、後生活,給我們留下了今天的住房難題和城市建設中一大批老舊危房棚戶區改造,要準備打仗就給北京等諸多城市留下了戰備房、簡易房這樣的老舊難題和城市規劃嚴重不合理的問題,現在北京修地鐵,幾乎所有的地鐵幹線都要和二號線相交,當年二號線根本就不是爲城市軌道交通發展,是爲戰備準備的,所以從來就沒有預留換乘站,所以和二號線相交的地鐵站都要走很遠,因爲沒有預留。我們還是從改革方面來討論比較好。我們要聚精會神謀發展,所以我們的商務園區和特大城市功能改造、城市功能的疏解和分流密切結合起來,和老舊城區的改造密切結合起來,最後新型城鎮化和小城鎮的發展和中等規模城市發展的現代化結合起來,我們不是一般的像以前建一個工業園區,能夠增加就業、增加稅收、吸引外資,也不是簡單的給地方政府增加財政收入,而是讓我們城市的產業結構向國際化、現代化方向大踏步靠攏。我們現在討論的產業園區和商務區,把這個新型城鎮化的特點貫徹發揚光大,才能夠不重複我們過去的問題。
第二大問題,不管是中國的房地產,還是產業園區、商務園區的問題,以及經濟下行,開發商資金鍊緊張、地方債務問題等諸多問題,我看核心問題是十八屆三中全會的改革措施落實遲緩,其實所有這些問題十八屆三中全會都說了,比如說三中全會說土地制度要大刀闊斧的改革,農民土地同地同權,還用我們再說一遍嗎?三中全會已經說了這是決定,三中全會說了給予農民用地同等的財產權利,可以抵押,但是這些問題時至今日寸步未進,這是土地問題的核心。
第二,三中全會明確說了,把間接融資轉變爲直接融資,迄今開發商的資金鍊緊張問題在於他們部分是聶會長說的以前過渡依靠開發貸還是後來的信託、私募,關鍵的問題是並沒有一個可以供他們長期融資的比如項目貸、發行企業債這樣的市場,地方政府債務危機有什麼難嗎?因爲這些借的錢都形成了當地經濟發展的物質基礎,問題在於這些長期發揮作用的資產借的是短期的債務,一年兩年最多三年,這纔有債務危機的償還問題,如果三中全會明確說發地方債、改革地方城市建設的融資方式,3月17號國家新型城鎮化規劃中進一步把地方債明確爲市政債,那麼把這些地方政府的債務問題轉換爲長期債券市場的市場債,比如地方債,這些問題是可以迎刃而解的。可惜我們在三中全會最大聲疾呼的一句話,讓市場機制成爲配置資源的主導性力量這件事,在過去一段時間並沒有發揮充分。迄今我們看到了市場已經把過去十年調控中掩蓋的市場因素顯現出來供求關係的作用,比如購買力的作用,但是導致這個市場發生畸變,土地財政依賴等等諸多問題,引起發燒的病根依舊。
我們今天市場中出現一些波動,如果大家認真看了一眼聶會長給的圖表,市場恰當的波動可怕不可怕,會不會崩盤?如果現在的房價還在08年的一倍以上,哪裏有那麼可怕呢?你昨天吃多了,今天自然少吃,這用不着太多的追着問會不會崩盤。你昨天吃多了,今天只想喝粥,會不會死人呢?不會的,系統的自發調整的目標,都是使系統恢復新的平衡,而不是使系統崩潰。不論是吃飯還是房地產業都是這樣。
一些地方政府放寬限貸、限購,這些問題也被媒體多爲詬病,或者橫加指責,說你怎麼看?沒怎麼看,分幾層意思說。第一,無論是國五、國八、國十里都有一條,地方政府對平衡當地房地產市場的供求關係負有責任,本來就是在供不應求和供大於求的靈活組織決策的責任,限購的目的是限制、抑制投機性需求,什麼時候投機性需求會進入供大於求的領域呢?只有嚴重供不應求的時候纔有投機,火車春運的時候纔有黃牛黨,歌星演唱會纔有人倒票。供大於求賣不掉的時候會有投機嗎?那麼限購所賴以存在的前提不存在,當然就沒有必要過渡依賴限購。第三,不論是限購還是限貸,目標是合理調整房地產市場的供求關係,而不是不讓老百姓適度改善,不是不讓老百姓買房子,如果不讓老百姓買房子那不是調控房地產。什麼政策都是我們支持、鼓勵、保護老百姓改善自己的居住需求。所以限購這件事看不出來有什麼可大驚小怪的。
事實上如同剛纔兩位會長都提到的,這個問題並不是今天才有的,在過去十年中別說地市級城市,就是省會級城市,超過2/3的省會城市在過去十年裏始終是供大於求,並不是今天才供大於求,瀋陽是今天才供大於求的嗎?哈爾濱、長春、瀋陽過去十年始終是供大於求,西部12省區,也就是成都略有波動,溫和上漲,其他包括省會城市,過去十年的常態始終是供大於求,所以供大於求沒有那麼可怕。我們面對的問題,資金鍊的問題和供求關係沒有人買房子不是直接聯繫在一起的,資金鍊的問題是三中全會所說的把間接融資轉變爲直接融資,以及允許地方政府發地方債等密切聯繫在一塊,改革土地制度,簡單說,中國最終解決剛纔朱會長說的幾個平衡,其中第三個是房價和老百姓收入水平相協調,需要四項改革,第一項是大規模、大幅度、大踏步的調整城市結構,十幾億人都想住在北上廣深,那是無論如何辦不到的,關鍵是要協調發展。第二是非得實現土地制度的改革,沒有土地制度的改革,政府作爲壟斷性的唯一供應者,要想市場健康發展,要想合理規避市場中的風險是無論如何辦不到的。第三調整地方與中央稅負之間的關係,這個不難,一個是調整不動產稅,賦予地方更大的裁量權,調整社會整體的收入分配結構。缺一條,光靠貨幣政策、財政政策,相當於靠吃退燒藥治肺炎,是治標不治本。
借今天產業園區商務區發展的論壇,我核心想說的一句話就是,不論是解決中國城鎮化、城市化健康發展問題,還是2014年經濟增速下行的問題,還是我們大家關心的房價問題,還是開發商關心的資金鍊問題,千言萬語歸結爲一句話,那就是大力的推進改革,政府把自己那隻手放在消減自己的政府權力,打破壟斷、打破既得利益集團上面,實現土地資金要素的市場化上面,我們的問題其實並不難。謝謝大家!
主持人:感謝陳所長的演講。
下面請上企業家們跟我們分享一下他們對新型城鎮化的看法。現在偉大的時代需要偉大的行業,偉大的行業也需要偉大的企業,在我們這個行業當中,稱得上偉大的像萬科,萬科作爲偉大的企業應該說爭議不大,萬科這幾年的銷售業績在領先於行業,萬科也實現了事業合夥人制度,在衆籌建房,萬科是以互聯網的思維和互聯網的方式來改變企業、改變行業,今天我們有幸請到北京萬科企業有限公司副總經理肖勁先生給我們做主題演講,演講主題是新型城鎮化形勢下城市配套服務商。有請肖總。
肖勁:我不是學者,我更不是純學者,我非常想當學者,但是學習不好,這麼多年也沒有成爲學者,基本上是在這個行業裏面混,混來混去也混上了講臺跟大家分享一下。今天主要跟大家講的是我們公司在商業方面的一些想法,這些想法在互聯網也好,在微信也好,在很多朋友圈裏的分享也好,特別多,但不是特別成系統。我今天主要跟大家講一講我們的一些思考和實踐的工作。
我是分兩個部分來講。第一部分是我們現在做這些事情的思考、背景和基礎。第二部分是講講我們的實踐活動。
首先講第一個大的背景,就是城市的發展到底有沒有規律,有沒有邊界,有沒有發展到頭的那一天。實際上城市的發展不可能是漫無邊界的去發展,剛纔陳淮所長也說了,中國想要城市化,想要把人都趕到城市裏面生活也是很難的,我們要建很多大型城市。在城市發展過程當中,有兩個距離非常重要。一個距離是20公里,一個距離是50公里。我們拿市中心以20公里爲半徑劃個圓,以50公里爲半徑劃個圓,都可以發現很明顯的城市邊境。有的城市可以在這個發展範圍內發展很好,有的城市一發展就發現發展不下去。
舉個例子,北京基本上以20公里爲半徑劃一個圓,五環內的距離或者五六環之間的距離基本上就是這個城市的主要核心範圍。如果我們要以50公里爲半徑的話,基本上差不多把北京大部分地區都給划進來了。也就是說我們北京的發展實際上還是有很好的條件,除了北部山區那三四個區縣以外,絕大部分都是適合發展的,但是別的城市不一定都是這樣。我們的友好城市上海,上海如果以50公里爲半徑劃圓,其中有一部分已經跑到海里去了,這還不算過分的,我們再看深圳。如果以深圳50公里爲半徑劃,把香港給划進去了,而且大部分都在海里。所以不同城市發展商業,條件是不一樣的,我們一定要清楚的認識到我們發展商業的背景。
第二,在中國我們辦任何事情,都千萬不要以平均這個概念來想,如果以這個概念來講,我們很多事情就要失敗。中國人口分佈得非常不均勻,中國財富的分配也非常不均勻,更不均勻的是中國人消費的分配。中國人幾乎所有的消費都會集中在幾個大的地方。我們老一輩的經濟學家費孝通做過一個實驗,叫做愛暉到騰衝,拉了根線,左半部分跟右半部分的面積差不多一樣,但是人口非常不一樣,我們想幹商業必須到人多的地方去幹,到人少的地方幹是做不下去的。費孝通還做過一個實驗,以我們國家海岸線500公里爲範圍劃一個區域,我們國家有將近80%的人會生活在沿海岸線500公里的範圍內,說白了在這個灰色的小區域內,既集中了咱們國家的城市,也集中了人口,也集中了財富,我們認爲商業就是最活躍的地方。
最近這些年,一線、二線、三線城市土地供應的情況和消費的情況,紅色這根線是一線城市的發展,最近十年左右實際上是在持續下降的,就是我們未來沒有那麼多機會去蓋住宅,我們可能不得不轉型去幹一些商業,相反我們在二線城市包括三四線城市,實際上是在快速的增長,那些城市可能還有更多機會去獲取土地蓋一些住宅,當然商業也會相應的增加。所以不同城市幹這件事情上代價是不一樣的。
第三,以北京爲例,實際上它的商業也好,寫字樓也好,無論是投資、開工、竣工、交付使用,各項指標,住宅都是在下降的,而寫字樓、辦公室都是在上升的,這些不光是一個土地供應的問題,當然也是存在大量的需求,我們也要抓住這個機會在重點城市投資一些商業辦公的類型。
另外,我們公司做了一個思考,在中國幹房地產這門生意,有沒有幹到頭的那一天?其實也不能叫幹到頭,總有到了一個時候你可能不得不轉型了,不轉型機會就少了,購買力也下降了,很多事情也很難辦了。我們很多人現在都在討論這個問題,無論是著名的泡沫論也好,還是天花板論也好,我們還是以客觀的經濟的數據來分析一下這件事情。
這是世界銀行編出來的一套理論,我們照搬一下。它認爲當一個城市的人均GDP到300美元的時候,這個城市的房地產僅僅是剛剛起步,也解決說萌芽狀態。當一個城市人均GDP到1000美元的時候是高速發展,高速發展的意思就是有多少房子都能賣掉,不用考慮需求問題,你只要考慮能不能蓋起來的問題。當一個城市人均GDP到了4000美元的時候,這個城市的房地產發展是穩定增長的,什麼是穩定增長?就是每年以一個固定的增長速度在往前發展,比如每年都是10%,連續發展30年,這叫穩定增長。當一個城市人均GDP到8000美元的時候叫平穩期,平穩期的意思就是這個城市蓋起來的房子跟拆的房子是一樣多,沒有新增需求,可能會空在那兒,可能會拆掉,不會增加。當一個城市人均GDP到13000美元的時候,可能就會後退。這是世界銀行關於房地產發展的小規律。
有三個現象,是不是越窮的地方越不需要蓋房子?事實恰恰相反,也就是經濟越不發達的地方,越有人口的地方,房地產越容易幹。而不是越發達的城市,房地產越容易幹。第二,這個平穩期很長,從1000美元到1萬多美元,長達這麼長的時間階段,房地產都是發展機會,而不是簡簡單單到一個地兒就撞牆式停止。第三,這個行業有到頭的時候,不像其他消費品永不止境的發展,而房地產不是,有的家庭會賣出一些房子,跟那些消費品不一樣。
中國比世界銀行的研究水平略微滯後之後,我們認爲滯後3000美元。我們現在研究城市跟政府研究城市的結果不一樣,如果按照我們現在研究的規律,實際上大部分城市還有很強的生命力,而不是已經到頭了。
在剛纔說的那三個基礎下,我們現在研究的結果是,除了住宅以外,我們還需要發展很多很多平臺,去支撐未來我們自己的發展,這裏麪包括了一些商業,包括了物流倉儲,包括了教育、文體,包括了養老、醫療,以及很多休閒、娛樂、旅遊、度假等項目,這些跟我們未來的住宅合在一起,纔是我們未來十年房地產下半場所需要得到的。考慮到這些因素以後,我們還要仔細考慮我們未來的商業到底怎麼做,我們是否要做郊區的大的shoppingmall呢?還是要做小的鄰里小商業呢?還是要做有特色的世界上最好的商業呢?在這種情況下我們還是從客戶真正需求考慮。任何一個人在他的房子里居住,更多的需要還是配套,也就是說圍繞生活的配套。
我們從成年人、兒童和老人幾個方面的研究來看,實際上只有成年人上班的這十個小時和小孩上學的這幾個小時不在家以外,剩下絕大部分時間都是在家庭和家庭周邊渡過的。能不能抓住在家裏的需求和家庭周邊的需求,那就是我們未來的機會。所以我們現在的思考更多的還是圍繞着生活來進行的。
剛纔這些是背景還有我們的一些基礎思考,有了背景和基礎思考,我就把我們往下發展的品類和步驟跟大家介紹一下。
明年我們在米蘭世博會有一個萬科的館,我們給它定義了一個詞叫“食堂”,就是我們所有人上大學、在單位吃飯,都要去的那個地方,就是食堂,每人拿個碗、拿個勺吃飯,其實食堂就是一個配套,沒了食堂學校都開不了,沒了食堂寫字樓也基本上不會賣那麼高的價錢。所以食堂就是我們定位的一個概念。
我們往下還做了很多思考,包括我們認爲的商業是什麼樣的,我們的商業到底是底商還是集中商業,我們的商業是零星的賣出去還是不賣給他自己留下來經營,我們的商業是要打造同品質的還是讓它多元化,包括我們的商業到底是全新的無限的發展空間,還是我們是很有限的。所有的這些問題都歸結到一點,就是我們到底要做什麼樣的商業。我現在給大家稍微總結一下我們的體量。
萬科現在持有和準備發展的商業規模是非常非常大的,我們現在簡單的盤點一下,我們基本上有16000萬平米的商業準備往外賣,16000萬平米是什麼概念呢?如果以兩萬塊錢一平米均價來算,大概是3300億,也就是我們有3300億的貨值存在我手裏,可以賣也可以持有也可以經營。這3300億其中有260億是我們持有型的,包括寫字樓、社區商業、酒店,這三個業態。另外還有1000萬平米是準備賣掉,不持有,目前還有很少一點目前沒有定論。我們整個的規模很大。往下我要講的我們對社區商業的分類,僅僅是對持有型的簡簡單單的50幾萬平米中的分類,我們更多的的確是賣掉了。
我們未來做商業的基礎思想有兩個,我們找了兩個對標企業作爲我們的學習榜樣,我們努力向人家學習。第一個我們參考了新加坡的凱德集團,來做的持有型商業,並且資本化運作的模式來開發我們未來的商業,這個模型非常簡單,其實就是兩個核心點,第一個核心點就是在我們做規劃的時候,就開始把這些因素考慮進去,我們的商業不做散售型,而做集中商業,這些集中商業未來是我們自己要集中給它運作起來,再尋找新的買家,基金也好,合作方也好,私募也好,給它整售出去,不做散售,正是我們有了集中運營、集中銷售的概念,才能保證我們的品質,才能保證集中商業經營的效果。這是第一個我們對標的公司。
第二個我們學習的公司是香港的領匯,領匯是香港最大的社區商業的持有者,並不從事房地產開發,只是買別人的底商、買別人散售的物業,買回來以後進行產品包裝,統一出租經營,找市場上的基金給它融資,整體來運作。是這樣的模式。說簡單點也是兩個,第一是它不賣,只租,正是因爲它持有經營,才能保證商街也好、商鋪也好,有一個完整的定位,有非常符合需求的產業能引進來。第二是整體打包上市經營。
這兩個案例合在一起,我們就是一句話,三個字,叫做“不散售”。未來萬科不走散售路線,都是在規劃階段就想到哪些是持有,哪些是集中的大商業。萬科把自己的商業分成三個品類,第一個品類是很小的,叫做“鄰里家”,每個項目樓底下的那點東西,我們大概持有幾千平米,基本不會大於一萬平米,持有經營,這叫“鄰里家”。第二個品類是一萬來平米,不會到三四萬,我們叫做“生活中”,一個大的社區有一個小的集中的社區中心。第三個品類是大於五萬平米,我們叫做“萬科廣場”,是一個綜合體,或者一個shoppingmall。目前這三個品類的東西都在齊頭並進的往前推進。
下面我介紹一下鄰里家。鄰里家非常簡單,就是讓客戶在以家爲生活半徑內,所有生活需求都給組合起來。我們有一個總結叫做“五菜一湯”,很多人問你們萬科五菜一湯是哪五菜?有沒有紅燒肉?我們的五菜一湯包括便利店、洗衣店、銀行、藥店、美容美髮、餐飲,儘量做一個菜市場,加上菜市場變成“五菜一湯”,這些在鄰里家裏在我們規劃階段就有了,客戶入住的時候這些都要開。所有買了萬科房子的業主,當你入住的時候,你可以在樓下的第五食堂去吃飯,洗衣、買藥、小超市等等都有。
我們下一步升級的方向有三個,第一,加大餐飲業態比例。第二,引入一些教育的業態,讓小孩在家門口就能享受教育。第三,更多的引入一些醫療的業態,讓大家在家門口就能看上病,跟我們國家倡導的醫療進社區是相符的。這是鄰里家的概念。當然鄰里家也不都是我們自己經營,我們自己經營的大概1/3,還有1/3是出租出去,還有1/3是我們戰略合作伙伴,定向給他們做,包括我們的超市大量是跟華潤超市合作。現在我們做的比較成熟的有第五食堂、麪包、咖啡,還有兒童教育。
下面我給大家介紹一下我們第二個品類,就是生活中心。生活中心大多了,有大概一到兩萬平米,或者更大一點是三萬平米左右,核心還是在規劃階段,在規劃階段我們就應該確定它是我們持有型的社區商業,不會賣的,所有商家都是出租,沒有任何一個是銷售。我們認爲做社區商業最關鍵的就是在一個店的前期定位,我們走的彎路就是這個,我們許多持有的商業最終都是被迫持有,也就是說賣不出去,不好乾,不得不持有起來去經營。但是我們現在的商業都是主動的,我們看好一個位置,主動給它規劃設計成一個生活廣場,未來就不再糾結。
這是我們今年年底準備開業的長陽半島中央城的社區中心,大概一萬多平米。這裏是中央城的一些效果圖。
這是我們在臺湖的生活中心,也是一萬多平米。這是杭州宸天地的生活廣場,也是一萬多平米。這是東莞厚街萬科生活廣場,面積比較大,大概三萬多平米。在我們的努力下,東莞鬆湖生活廣場,東莞終於有了真正的生活。
第三個業態是萬科廣場,萬科廣場開了有兩家,今年、明年還有五六家準備開,都是十萬平米以上的體量。萬科廣場實際上就是在我們整個規劃中的核心,我們的住宅包括其他業態反而都成了附屬,因爲它的確投資大、週期長。這是我們業態的一些分佈,其實就是一個標準的購物中心。
這是我們在深圳的萬科廣場,十萬平米。這是我們在房山跟中糧合作的半島廣場,今年年底明年年初準備開業。這是東莞長安的萬科廣場,七萬平米。
最後我總結一下我們未來十年做商業的思考。一個是現在實際上我們還是判斷形勢複雜,不太好判斷,所以我們還是應該多業態的去發展,而不是簡簡單單的在住宅這一條路上走下去。另外,我們還是認爲我們實際上很多優勢並沒有發揮出來,其中包括了經營的優勢、資本運作的優勢,這些優勢伴隨萬科原有的優勢在未來道路上可能會發揮更大的作用。第三就是互聯網對我們衝擊很大,我們現在也在不斷學習。還有我們現在自己的制度體系也發生了一些小變化。
我們的兩個思考。城市配套服務商和事業合夥人,我們希望通過這兩個的努力,共同把我們商業給做大。謝謝大家!
主持人:感謝肖總,感謝萬科對商業地產的分析。下面有請協信集團地產事業部總經理張勇先生爲我們做演講,演講主題是“產業引領舊城重成——中國新型城鎮化道路的探索與實踐”。
張勇:感謝大家。今天我的主題彙報一個是新型城鎮化路徑分析,第二是協信舊城更新彙報。
首先城鎮化是伴隨着工業化實現的,到2013年,中國已經進入了服務經濟的時代,以前我們以製造業爲主的城鎮化特徵跟以服務業爲主的城鎮化特徵不一樣,以製造業爲主的城鎮化特徵,是在城市的郊區或者開發區,有食堂和宿舍,實際上勞動力並沒有真正進入城市生活。後來服務業發展以後,城市功能要與產業功能高度融合。
國務院制定城鎮化規劃,是首個以黨中央國務院發佈的高規格的規劃,首先是國家戰略,統籌思想,新型城鎮化從中央到地方到企業,都有不同訴求上的理解,對規劃的出臺,中央能夠起到統籌思想的作用。第二是頂層設計,解決問題。面臨的問題有,土地城市化了,但是人沒有城市化。第二,是城市建設現代化了,但是城市產業功能沒有現代化。第三是產城融合,協同發展。
城鎮化2011年之前是快速發展期,到2011年以後是優化產業期,常住人口增速放緩,但戶籍人口增速在增長,城市規模的擴大,不再是主要矛盾,城市承載力的提升是當務之急。以人爲本的城鎮化是發展的方向。我們印象中的城鎮化是圍繞老城區,建立新區,攤大餅的發展。去年我回老家的時候,一個地級市,非常小的城市,邊上有七八個開發新區,我估計在中國都是這個現狀。中央針對這些問題最近頒發了文件,國土資源部帶頭提出了想法:守住農村耕地紅線、盤活城市存量土地、提升土地利用效率、調整城市用地結構。不要攤大餅的發展,還要把城市做厚,把功能提升,都是重要的方向。
我們瞭解到很多城市的開發商熱衷於做綜合體,以萬達爲例,他們已經做到了三線、四線甚至五線城市,但是這種發展沒法擺脫大城市病。包括北京我們都感覺到,以亦莊舉例,上下班的交通擁堵都非常嚴重。新型城鎮化我們認爲就是以人爲本,把人的需求放在第一位,人進城了首先要解決工作問題,有了工作纔能有生活,工作和生活的結合要通過產業促進來解決這個問題。
比如日本東京、德國柏林他們老城改造非常成功,我們可以借鑑他們的經驗,老城區煥發了青春。老城區在我們記憶中,它已經衰老了,如何恢復活力是開發商應該思考的問題。
下面我把我們做的項目跟大家做一個分享。上面這個圖是我們無錫的廠區,老工業區經過我們改造以後,新開設了科技園,做成了產住商相結合的項目。
我們協信發展已經有20年,前幾天剛過了20年的生日。產業地產的發展纔剛剛三年時間,在三年時間內我們要抓住脈絡,在無錫做的協信未來城,在重慶做的重慶總部城,還有青島科大項目,我們這一套完整的產品線往外進行復制。
我們有兩個產品線,一個是總部城產品線,一個是未來城產品線。總部城的項目包括有重慶、青島的項目,未來城的項目就是無錫的項目,佔地2.5平方公里,以產業爲主的業態。我們對沿海一些老的工業區的改造項目非常歡迎。
這是我們無錫的項目建成之後的鳥瞰圖,我們現在已經建到二期,一期已經完成了。以前村鎮與老工業區形象不佳,產業低端、產業附加值低、區域土地價值窪地、認知度低,我們針對這些問題都進行了調整。是以光電爲主的產業園區,光電核心產業示範區、特色居住社區、濱江總部辦公區、創意研發總部區、商貿辦公區。這個項目在不到兩年時間內的提升改造,成功招商49家,已經入駐的是29家。取得了不錯的社會效應,成爲無錫老工業區更新示範區,是“十二五”的重點項目。
這是我們在重慶的項目,也是“十二五”的重點項目。對渝中區進行了改造,我們把產業進行了梳理,打造以創新金融、文化創意、智力產業爲主導的園區。經過三年的建設招商,項目一多半已經建成了,招商也已經入駐園區,取得了非常好的經濟效益。平安銀行(行情, 問診)、新華保險(行情, 問診)、萬博投資等大型企業都已經入駐。
協信發源於巴山渝水的重慶,緊跟時代步伐,逐漸探索出一條“產住商集成開發運營”的發展道路。我們做產業,我們的商業模式是“產業引領,產城融合”,五個統一的全價值鏈的商業模式。我們會在統一定位、統一招商、統一開發、統一運營全價值鏈解決問題。我們培養三個能力,產業研究能力、產業招商能力、產業服務運營能力。目前我們協信已經進入了11個城市,主要在東部沿海發展。
新型城鎮化是我們無法迴避的大背景、大趨勢。簡單、單一的時代已經過去,協信將繼續專注於通過產業升級推動城市更新,必將在新型城鎮化進程中發揮更爲重要的作用。願與各位有更多的交流,更深層次的合作。謝謝大家!
主持人:下面請北京國華置業有限公司副總裁鞏向民先生做主題發言,他發言的題目是“京津冀一體化旅遊地產創新”,有請。
鞏向民:各位來賓、各位朋友,大家好!我跟大家共同分享一下我們國華置業華貿中心未來的前景。
國華置業在東三環這邊做了華貿中心,這幾年也取得了長足的發展,作爲大型高端的城市綜合體,引領了CBD。我總結一下華貿中心帶給大家的是什麼呢?帶給這個城市的是國際化,帶給人們的是生活方式,這是華貿這些年來所應有的成就。我們今天來參加這個會議,我想華貿是不是應該繼續延續這個品質,這個生活方式呢?今天我跟大家共同分享一下北戴河。
傳統的北戴河是中央領導度假的地方,一般京津冀的朋友們去,總是感覺到它的基礎設施不好,吃的也不好,喝的也不好,去了以後什麼也沒有。但是華貿在北戴河重金打造了一個五星級的喜來登酒店,又做了一個最高端的高爾夫球俱樂部,還打造了企業會館,把整個北戴河升級了。在這種情況下我們和北戴河政府準備打造五平方公里的蔚藍海岸。今天講的也是一個產業的問題,我們給北方的朋友們,特別是北京,打造了一個後花園。這麼多年來說北京空氣不好,又很擁堵,生態條件越來越差,週末能夠到哪裏去呢?真的是很難想象我們開着車四五百公里出去以後,還見不到有藍天的地方。我們給大家提供了華貿的蔚藍海岸,是可以供大家分享的。
華貿蔚藍海岸在北戴河的洋河,很近,1.8公里的海岸線,沙質非常好。我在跟朋友們交流的時候,說我們如何把華貿的國際品質、把華貿的生活方式快生活引入到北戴河的慢生活,讓大家去進行休養、度假、休閒、娛樂。試想一下,我們週末開着車到北戴河,先生們可以在高爾夫球場打打球,孩子們可以在室內的大型遊樂場進行學習、遊樂,女士和小姐們可以到教堂、商業街進行一些購物的體驗,可以喝喝茶、品嚐一下酒、品嚐一下咖啡,大家一起交流一下。老人一定有好的醫院、有文化中心去進行好的享受。所以華貿蔚藍海岸從某種意義上講立志打造一個北京人的後花園。
大家可以試想以下,我們週末要離開北京城,因爲大家又喜歡它,又恨它。喜歡它是因爲它是中心,離不開它。恨它是因爲空氣不好、交通擁堵,人們生活品質是下降的。所以我們華貿中心想給朋友們打造一個後花園,週末能夠去體驗,能夠去享受大海,享受白沙。
我今天爲什麼沒有更多的去講產業園區呢?其實在蔚藍海岸五平方公里裏面又有高爾夫球場,又有酒店,又有公寓、花園洋房,但更多的是做了配套,北京三甲醫院要過去,國際化體驗中心要過去,生孩子的育嬰中心也要過去,康復中心也要過去。重要的是,我們也會有一些產業園要進去,就是北京的培訓中心可以放到那裏去,一年四季的都可以去,我們夏天可以去游泳。所以今天給北京做的這個產品是獨一無二的,不可複製的,是讓大家放心的。所以在這裏跟大家共同分享。大家想象一下在巴厘島、檀香山所見到的感覺,我想你在這裏都可以充分體驗。
我希望我們這五平方公里的花園,能夠打造成綠色的、生態的產品,我們也希望跟各位供應商、合作商進行合作,來共同打造適合世界標準的產品出來。今天我跟大家共享的就是這些內容。謝謝大家!
主持人:謝謝鞏總的精彩介紹。我們做的採購電子商務平臺8月份會上線,大家可以到我們的電商平臺進行採購。
下面請中國總部經濟戰略設計研究院負責人張鵬先生演講,他演講的題目是“總部經濟與產業強國戰略”。
張鵬:大家好,和以上各位專家、企業家講的略有不同。一上午大家聽到了、看到了很多令人振奮的信息,感覺到前途光明。有時候光來點熱的還不行,到最後快吃飯了,咱們適當降降溫,我上來潑點涼的,熱的也得有,涼的也得有。
我比較了以上那些會長和企業家的講話,我比較趨向於第一個聶會長的講話,在我看來,我們國家發展了這麼長時間的房地產,不管是產業地產、住宅地產、商業地產,還有其他地產,總體來說應該是好的,成績很多,但是我覺得問題不少,非常嚴重。我經常下去考察,很多地方找我去,從2003年到現在,很多地方去之前聽了很多介紹,看了很多材料,感覺到熱血沸騰。但是我走遍大江南北,感受到的不能說滿目瘡痍,但是感覺到非常失落。我覺得我們國家正在走向世界強國,我們是正在崛起的國家,我們的房地產業、住宅地產、商業地產、產業地產出現這麼多鬼城、鬼園、鬼區、鬼鎮,在宇宙上都能看得到,這不能不說是我們民族的一個悲哀。
我前不久在上海給兩百多家智慧城市的領導和規劃設計院的設計師們做了一次演講,講頂層設計。我說鬼城在人類歷史上有兩種,一種是戰爭年代屠城,日本人南京大屠殺,這就是屠城,最後造成了鬼城。前蘇聯冷戰時期搞了很多軍事城市,在北冰洋一帶,現在除了北極熊沒有人,也是屠城。放導彈,長崎,把小日本炸得稀里嘩啦一大片,也是鬼城,這是因爲戰爭導致的。但是人類還有一種鬼城,就是一開始就是人造出來的,這就是我們中國,就是我們自己的國家、我們自己的民族。我們自己的民族五千年的文明史,沒有過這樣的一種規模、這樣一種現象。我們人類也沒有過這麼大的規模、這麼大的現象。我說一句過分的話,宇宙爆炸,地球產生,這個星球上第一次出現了這麼大的一個問題,這麼多的資金、這麼多的時間,砸在這麼大的土地上。
大家應該還記得,要贏得廣廈千萬間,這是那個時代的信仰,我們連這個都做不到,是不是悲哀?是我們中國歷史上、是我們建國曆史上的悲哀,所以我跟在場的兩百多個規劃設計師們講,不只是領導有責任,企業家有責任,但是我們頂層設計師、規劃設計師都有責任,包括我在內,都有責任,都有干係,誰也跑不掉。後代要罵我們的,我們把祖宗前代後代的東西拿出來。聶會長提出了這個問題。
作爲產業地產也好,商業地產也好,我們的策劃師們、領導們、企業家們,要清醒意識到我們要對誰負責,對老婆孩子負責,沒錯,對企業負責沒錯,對國家負責,對民族負責,我們13億人口,創造了世界第二的經濟體,馬上要追趕美國,有人說到年底我們就要超過美國了。但對不起,在我看來,這不值得我們驕傲,這僅僅是說明我們回到了鴉片戰爭之前。鴉片戰爭我們是第一大GDP和強國,第一大經濟實體,說明什麼問題?我們並不是顯示的是我們強國的姿態,我們能夠驕傲嗎?
我家在天津港(行情, 問診)買了一套房子,我在對岸看到的就是總部經濟人羣,從我們搬進去開始已經多少年了,我頭髮都白了,但我看到的就是一個鬼城,投入的資金非常大,可能我們當時就抱着重新開發一個深圳、浦東、陸家嘴(行情, 問診)的幻想,但是到了現在,當我頭髮白了的時候,我看到的是一個鬼城。當然這座鬼城不僅僅是在天津,我走遍了祖國大地,我到處見到這種情況,我們的產業園區裏有的茅草長的比人還高,老牛在那吃草,旁邊就是別墅。我們的產業園區剛開始很好,到現在企業都跑掉了,爲什麼?優惠政策給完了,走人。這是什麼問題?我們要看到自己的問題所在,我們是要解決問題的。
這種普遍存在的現象、這種幾十年來造成的居民,有政府的問題,有企業家的問題,也有我們社會精英、理論家的問題,其中有一個問題就是,比如我們都在搞總部經濟,我們從第一個總部經濟開始到現在十年了,現在總部經濟遍地開花,但是有幾個總部經濟是合格的呢?
從2004年豐臺總部經濟剛開始,我們就提出來,總部經濟是人的經濟,是高端智能聚合經濟,不是磚頭瓦片,不是簡單的總部的聚合。我們這種觀點始終沒有得到多數人的理解,一個是人的經濟,一個是物質化堆積起來的磚頭瓦片的經濟,這種總部經濟兩種思想的爭論已經十年了。大家在網上可以看一看,在前幾年有多少人能理解總部經濟是人的經濟呢?總部經濟是高端聚合智能的經濟呢?當然今天不一樣了,今天更多的人看到了這一點,理解到了這一點。一個國家的發展、一個民族的崛起,主要靠它的創意、靠它的聰明和才智、靠它的智能,在發達國家、歐美國家,他們的國民經濟財富主要來自於總部經濟,80%是總部經濟給它創造的。比如好萊塢,比如硅谷,比如高端裝備製造業的西雅圖,比如華爾街金融城,這都是總部經濟高端智能創造的經濟。
我們北京市前段時間做了一個統計,北京市到目前爲止總部經濟給北京市帶來的財富佔到50%,但是有幾個北京呢?像我們這樣的國家,高端智能聚合所創造的財富目前爲止也就在20%,就是和發達國家正好是黃金分割,我們值得驕傲嗎?
是叫總部經濟,名字叫得很漂亮,但是我們進去看一看,有幾個能像中關村(行情, 問診)那樣、西單金融街(行情, 問診)這樣、CBD那樣、陸家嘴那樣,高端智能聚合的經濟業態有幾個?
所以關於總部經濟的爭論可能還會繼續下去,但是我們會一直堅持這種理念,城市是人的城市,總部經濟是人的經濟,是人類的高端智能聚合形成的一種經濟業態、經濟模式。網上有很多表述,我在這裏不做仔細的說明,大家可以看總部經濟時代。關於總部經濟定義,網上也有很多。恩
最後我想講一點關於產業地產的問題。對於產業地產的概念怎麼去定義,我不想在這裏過多牽扯,因爲大家的認識不同,有人說住宅地產、商業地產、產業地產還有智能地產、旅遊地產很多,我們爭這個東西沒有太多的必要性。我覺得不管是什麼地產,咱們要尊重一個必然的規律,就是我們現在都在談人類發展模式、國民經濟發展模式的轉型問題,不管是什麼地產,現在必須要轉型,要轉變自己,要挑戰自己,否則我們就要繼續當歷史的罪人。
大家想一想,爲什麼中國房地產、住宅地產出現這麼多泡沫,出現這麼多被綁架的土地財政,被綁架的現象,我們國民經濟在企業上、在產業上爲什麼空心化,爲什麼起不來,我們的GDP跑哪裏去了。沒有實現轉型問題,住宅地產價格很高,政府、土地財政被綁架了,銀行被綁架了,但原因並不是完全在體制上、在銀行上,很大原因在我們自己做產業地產的時候我們也應該捫心自問。由於我們的產業不賺錢,我們的產業不能和國際上的高端產業進行PK,不在一個層面上,不是講微笑曲線嗎?我們的產業在微笑曲線的最底下的谷底,我們是靠人的體力的堆積,不是靠智能的堆積產生的財富。
我們到南方海邊走一走,我們大部分產業園區在幹什麼呢?在代加工,在仿製,在做一些違法的、污染的甚至害人的事情,這是大量存在的現象,他們都在產業園區裏。所以說房地產、住宅地產出現的泡沫、不景氣或者被綁架的情況,我們產業地產、產業園區是有責任的。大家都知道資金是往利潤高處走的,因爲我們產業是空心的,產業沒有上去,當然要往有錢的地方跑。
只有一種產業是不會被房地產綁架的,就是微電子IT產業,還有與此相關的電子商務,爲什麼?因爲中關村是一種總部經濟形態,高端智能,那裏的很多院校、大量的專家和學者、很多研究家、一些精英,特別是後來的年輕人們,大量的思想、意識、意念集中在那個單一價值觀,就是微電子IT產業上,形成大規模的聚集和激化,形成了總部經濟黑洞,引領了我們國家在這個產業方面,不管房地產也好,不管土地財政也好,沒辦法跟它PK。其他產業呢?
各位朋友,我們現在講經濟模式轉型,我的觀點是,我們人類在這個地球上生存以來,我們的經濟轉型經過了五個階段,我們不要忘了自己是在冬天還是春天,這樣就能決定自己穿什麼樣的衣服。第一個階段是抱團取暖的階段,五百萬年到五十萬年,那時候的經濟發展模式全靠肉體生理的聚合。第二個階段是我們勞動力聚合階段,男人幹什麼,女人幹什麼,老人幹什麼,小孩子幹什麼。五萬年。第三個階段是把產品進行分類、聚集和變成市場商品聚集的階段,五千年。第四個階段是五百年,是把每一個產品進行產業化再進行分解,比如鋼鐵、採礦、鍊鋼集中在一起,推銷、研發等等集中在一起,而且這種產業變化是跨國際的,是大型的產業聚集,汽車、飛機都是這樣,把一個總部設在那裏,但是產業鏈延伸到世界各地,都是不同產業聚集在一起。造皮鞋也是這樣,規模化。第四個階段是工業化階段,第四個階段末期是後工業化階段。我們現在不僅要考慮第四個階段,還要考慮第五個階段,就是智能聚集階段,就是總部經濟時代。好萊塢、硅谷、華爾街,包括我們現在在北京的中國宋莊、798,這都是智能經濟、總部經濟時代的產物,給我們帶來的財富主要來自於智能、人的智慧,而不是磚頭瓦片,也不是機器設備,在產業鏈中佔據產業鏈的高端位置,產業鏈分中端、低端、高端,高端位置是包括創意、決策、指揮,這三個要素構成了總部經濟的模式,是高端智能模式,這個模式帶來的利潤纔是最大的利潤。不是靠磚頭瓦片物質化的東西帶來的,它給發達國家帶來了80%的財富。而我們國家恰恰相反。
所以我們的產業園區應該怎麼發展?應該怎麼樣轉型?最根本的轉型就是要看到自己我們處在什麼時期。我們處在工業化的末期,同時又面臨智能時代的初期,在這麼一個結骨眼上,是兩個時代的過渡,我們從農業社會來到了工業社會,但是對不起,我們已經落後了,我們落後了人家幾百年。我們現在跟人家一起進入到了工業化的末期,但是同時進入到了智能化的初期。這就是第五階段,就是智能和總部經濟聚集的階段,如果我們認識不到這一點,我們還抱着磚頭瓦片,抱着物質化的條件去開發我們的地產,我們就仍然要失敗。所以不管要搞商業地產還是產業地產還是住房地產,我希望大家都要意識到這一點。
我們和英國、法國、德國、日本在同一起跑線上,上帝給我們的是平等的,我們不要留戀自己工業化的東西,不要留戀舊時代的東西。我們13億人口,大部分都是農民,我們現在雖然到了城市,我們創造了白領、金領,但別忘了我們的父親、爺爺都是農民,所以我們都是農民工,在我們頭腦裏還都是在窮困狀態,我們剛剛進入工業社會,覺得不得了,覺得這一切對我來說就是非常輝煌、非常燦爛、非常理想,錯,這些都是在發達國家即將淘汰,甚至已經被淘汰的,而我們現在還把它當成寶貝。錯了,我們應該看到我們和發達國家在同一個起跑線上,槍聲剛剛響起,我們完全有可能超越他們,真正實現我們中華人民共和國在歷史上最輝煌的時代,那個時期纔是我們的目標。我們中國人13億人口,五千年的歷史,我們完全可以成爲世界最美麗、最偉大、最好的國家,但是現在還剛剛在起步。要想做到這一點,大家努力,向總部經濟時代邁進。謝謝!
主持人:非常感謝張教授慷慨激揚的演講。
上午的活動到這裏結束,謝謝以上各位領導、各位專家的精彩演講,相信大家都會有所收穫。