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品牌房企扎堆樓價窪地短期仍明顯交通紅利會拉昇樓價
文/記者陳鈺鳳、曾豔珠
走在羅村街頭,隨處可見“高鐵就在身邊”的宣傳標語。坐落在獅山與羅村交界的佛山西站於2013年2月動工,宣告佛山正式進入了高鐵時代。高鐵樞紐站,帶來的滾滾人流會演變成巨大的商機,也會迅速催熱一個板塊。如今,廣州南站已經成就了南海三山板塊,三山樓盤炙手可熱。在不遠的未來,佛山西站能否成就羅村板塊?
近期,純新盤時代傾城、力迅?城築將扎堆在羅村孝德湖畔亮相,加上此前已經在該板塊開盤的奧園、龍光、長信、鉅隆,以及正在平整土地的招商地產,羅村板塊出現了品牌開發商造城之勢。 _acK({aid:1807,format:0,mode:1,gid:1,serverbaseurl:"me.afp.chinanews.com/"});
記者調查發現,從2009年起,羅村樓價每年以7%的漲幅遞增,去年個別樓盤上漲幅度尤大,奧園公園一號一期產品已達9000多元/平方米。不過,整體來看,該片區的樓價維持在6000~9000元/平方米之間,目前與禪桂中心區的樓價仍有較大差距。有業內人士判斷,由於羅村人口有限,短期內樓價窪地仍然明顯。但隨着各項交通紅利的釋放,未來羅村樓價會直逼中心區。
亮點:名校教育圈已成氣候
從佛山版圖上來看,羅村剛好位於佛山東部與中西部的動脈,地理位置相當優越。去年年初,佛山西站動工,把佛山帶入了高鐵時代。作爲一種綜合交通樞紐,佛山西站除了南廣貴廣高鐵、廣佛肇城際、廣佛環線城際、新交通等多條高鐵和輕軌線穿行外,佛山地鐵3號線和8號線均進入西站,並將在羅村設置地鐵口。羅村在2013年的佛山城市規劃中已經正式升級爲佛山中心組團,羅村更成爲南海區政府致力打造千億“雄獅計劃”重點城鎮之一。
一個成熟的板塊,不僅要有完善的交通、商業配套外,還需要有教育、公園、醫院等市政配套。在一些購房者看來,市政配套有時甚至比交通、商業配套更加重要。當80後成爲置業主力,他們對子女教育的重視,必將反映在購房上,有良好教育配套的片區和產品,更受他們青睞。羅村的教育配套成爲吸引人們置業的一大亮點。
目前,羅村形成了2大居住板塊:孝德湖和光明新城板塊。在孝德湖板塊,新落成的孝德湖公園和狀元公園形成了該板塊的雙公園配套。從時代傾城沿着北湖一路向北行走,多所高規格的學校令人目不暇接。童夢城堡國際實驗幼兒園、羅村中心幼兒園、羅村實驗小學、羅村小學、羅村一中、羅村高級中學等組成了一站式的名校教育圈。而新落成的羅村街道圖書館就緊鄰國際幼兒園,整個片區書香味濃郁。在光明新城板塊,也同樣名校雲集,超盈實驗中學、光明小學,周邊還有羅村二中等名校。
記者調查發現,羅村獨具特色的童夢城堡幼兒園,成爲打動部分家庭置業的“法寶”。“如果在城堡裏上幼兒園,孩子們應該會很幸福吧!”市民周小姐說,她女兒明年將達入園年級,近期看樓的同時也重點在考察配套幼兒園。“看過很多幼兒園,羅村的這所城堡幼兒園是最漂亮的,很符合我對幼兒園的期待,而且幼兒園有外教,保教費不到2000元/月。我很心動。”
市場:品牌房企扎堆剛需戶型是主打
軌道交通貫穿羅村、西站落戶羅村,在戰略規劃上羅村被提升到佛山中心組團核心區域……種種政策利好,引來品牌房企對該板塊的虎視眈眈。龍光地產、奧園地產、時代地產、力迅地產、招商地產等都在羅村大舉買地,多個項目落戶於此。去年,該區域的樓面地價已經破4,而在三年前,該區域的樓價,也就是這個數。
從去年開始,羅村樓價一路攀升,個別樓盤劍指破萬,但上行壓力較大,樓價集中在6000~9000元/平方米區間,與禪桂中心區破萬的樓價仍有一定差距,因此吸引了不少剛需客前來購房置業。
小劉在祖廟路附近上班,今年打算買房結婚。佛山大道是他看房的主線。在禪城中心區,佛山大道周邊的房價高企,大型樓盤多在10000元/平方米以上。於是,小劉只能沿着佛山大道一路向北,到羅村尋找他的理想家園。“一是羅村的樓價相對較低;二來羅村大型樓盤比較多,周邊配套比較完善;三是交通便利,桂丹路與佛山大道無縫銜接,時速可達80公里/小時,10多分鐘就可以到達我上班的地方。”
記者調查發現,羅村板塊各大項目主推剛需戶型。近期將以純新盤姿態入市的時代傾城劍指剛需市場。據悉,時代傾城主推的是82~118?三至四房精裝住宅,吸引了大量的年輕買家。去年,羅村長信銀灣幾度開盤就被搶購一空,主推的是剛需戶型。長信地產從羅村起家,也是最瞭解當地置業習慣的開發商之一,長信地產營銷中心總經理徐偉釗表示:“羅村是一個巨大的剛需市場,各大發展商的項目主力定位剛需,既符合羅村作爲禪桂後花園的定位,也符合房地產發展的規律。”
不過,隨着品牌開發商的集中進入,該片區的產品也逐漸出現了多元化的態勢。今年面世的奧園公園一號主推剛需和改善型產品,據發展商透露一期產品反而是改善型戶型賣得不錯,買家既有本地的生意人,也有廣州客。預計今年7月入市的力迅?城築瞄準的就是剛需及改善型購房者,主打兩梯兩戶戶型,提供90平方米的N+N戶型以及145~160平方米的躍升複式。去年年底在該區域拿地的招商地產,也曾公開表示會在孝德湖畔打造宜居高端項目。
預測:
短期內樓價上行有壓力
中長期有望向禪桂看齊
在談到進駐羅村的原因時,各大開發商紛紛表示,主要是看重該區域的交通、景觀資源優勢,尤其是佛山西站帶來的巨大引擎作用會持續發酵,令板塊前景可觀。
不過從目前來看,羅村板塊還是有明顯的幾大軟肋,樓價上行有壓力。南海房地產協會祕書長麥志光認爲,羅村人口少,這是羅村最明顯的一大短板;其次,羅村有機場,機場附近執行限高,該區域的商業地產肯定受到一定製約。另外,近期較爲低迷的樓市環境,也會影響該片區的樓價。
不過,由於羅村地處南海、禪城交界處,交通的便捷性,令該板塊可以吸引一定的禪桂客戶,以彌補羅村本地人口少的缺陷。目前,禪西大道已經開通,張槎到羅村的距離只有5分鐘車程,麥志光建議羅村開發商可以考慮吸引張槎客戶。實際上,羅村一些樓盤早就在吸引張槎客上發力,比如長信銀灣去年有三分之一左右的客源來此張槎。同時,包括奧園一號在內的部分樓盤,還積極開拓對佛山樓價不太敏感的廣州客。
近期,雖然羅村新盤扎堆涌現,但是麥志光認爲,羅村的供應量不會因此暴增,因此在樓價方面不會有太大波動。“前一兩年羅村多以雙拼戶型爲主,所以羅村看似供應量大,實際上大多是無效供應。”因此,即使眼下又有新盤入市,對該片區的供需關係觸動不大。
未來,隨着交通利好的兌現,從中長期來看,羅村板塊的區位價值將愈加凸顯。而品牌開發商在高端品牌上的發力,有望改善該片區的產品結構,拉昇該區域的樓價。