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《家天下》記者看樓團新黃埔探盤:科學城中心板塊、長嶺居板塊、永和大道板塊、中新知識城板塊
全民觀戰“世界盃”的第一週,多少真僞球迷熬紅了雙眼,頂着烏青的眼圈,拖着一身疲憊在工作崗位上打着瞌睡,等待下一場球賽喚醒精神。而針對近期筍盤頻現的廣州樓市,就在“世界盃”開波首日,《家天下》記者看樓團正式啓程,務求讓廣大買家安坐家中觀賞精彩球賽的同時,不錯過淘筍盤“抄底”的好機會,“邊睇波,邊睇樓”。
上週,《家天下》記者看樓團東進新黃埔,實地探訪區內各大知名樓盤。如今的新黃埔大盤林立,保利、越秀、中海、珠江實業、雅居樂、奧園、百嘉信等實力房企強勢入駐,已形成由科學城中心、長嶺居、永和大道、中新知識城等板塊所構成的環帶聚集,十多個在售樓盤在區域內爭奇鬥豔。
專題文/圖:記者王雯倩_acK({aid:1807,format:0,mode:1,gid:1,serverbaseurl:"me.afp.chinanews.com/"});
黃埔、蘿崗已悄然發生改變,一個值得期待的東部宜居山水城正在蓬勃興起。今年2月,國務院批覆“同意撤銷廣州市黃埔區、蘿崗區,設立新的廣州市黃埔區”。業內人士普遍認爲,從現有規劃及政策來看,撤市並區對蘿崗和黃埔暫不會產生立竿見影的影響。但從長遠來看,行政區劃調整有利於推進產城融合,合併後的兩區將通過優勢組合,實現區域資源和功能互補,從而帶動兩區推進全面發展。
從去年下半年開始,原黃埔區的一手房進入空窗期,鮮見新盤入市,熟盤也以清尾貨居多。整個新黃埔區樓市的亮點與風頭便都集中在蘿崗板塊,譬如數度開盤“日光”的中海譽城、74平方米亦可做三房的萬科金色夢想、半山豪宅新寵新福港鼎峯等。
已成中小戶型天下
1.1萬~1.5萬/m2
縱觀廣州樓市近五年的發展,2012年年底迎來“第二春”的蘿崗片區,無疑是最幸運的一位。房企的拿地時間多在限購出臺以後,這意味着房企可根據因限購政策而改變的市場新需求來調整產品結構,這一腳“急剎車”便讓產品接了地氣。譬如土地性質爲寫字樓的商務用地,便可開發成宜商宜住的不限購公寓,專攻被限購住宅的投資客們。
“剛需”首套置業者的購房需求已成爲樓市最主要、最強大的需求。在住宅方面,眼下蘿崗片區已經成爲中小戶型的天下,幾乎每個熱售樓盤都有開發針對婚房置業者的“小三房”戶型,並且面積大多介於80~95平方米,戶型設計大同小異,熱銷樓盤的價格也多集中在1.1萬~1.5萬元/m2區間。其所強調的“總價低、實用緊湊”的產品特色,與目標客戶羣的置業需求相吻合。再配上市政規劃利好、山水資源優越以及生活配套日趨成熟,大賣已是意料之中。
從區內各個板塊來看,地段最爲優越的科學城中心板塊價格較高,此前開售的新福港鼎峯均價約2萬元/m2,現時僅剩餘少量大戶型單位。與之相去不遠的住宅與商業綜合體蘿崗奧園廣場也已於上週末開盤,均價16000~18000元/m2,主推78~97平方米的中小戶型。
而由中海譽城、萬科金色夢想及嶺南雅筑三盤鼎立的永和大道板塊,目前所售產品中都有“小三房”戶型,單價因裝修、產品素質而有所不同,嶺南雅筑毛坯價最低1.1萬元/m2,萬科金色夢想介於1.3萬~1.4萬元/m2(帶裝修),中海譽城均價約1.5萬元/m2(帶裝修)。
供應井噴成交平穩
短期壓力大
無論是在建住宅,還是尚未出讓的土地供應量,以新黃埔區爲首的東部樓市將撐起廣州房地產市場的下一個十年。根據合富輝煌的統計數據顯示,今年新黃埔區的商住用地供應將有849221平方米,約佔全市供應量的16.1%,僅次於增城,與去年852043平方米基本持平。而在一手房成交行情方面,儘管今年上半年新黃埔區經歷了曲折前行的價格波動,但整體成交量仍處於歷史高位。
據網易房產的數據顯示,去年上半年,尚未合併的黃埔和蘿崗,總成交量在3113套,成交面積326716平方米。而今年1月1日~6月15日,已二合一爲新黃埔區的新房成交量爲3158套,統計時間雖未足半年,但成交套數已超過去年上半年總量。成交面積則約316941平方米,預計上半年新黃埔區的新房成交量和成交面積將比去年同期略有增長,而成交價格則與去年上半年基本持平,均價約16028元/m2。
由於新黃埔的土地供應量較大,未來數年該片區的住宅新增供應量仍較爲充裕,而源源不斷的新增供應意味着房價難以快速上漲。但值得留意的是,借鑑以往地鐵通車後對周邊物業升值以及商圈升級的帶動作用,新黃埔的未來房價有望隨着地鐵通車而再上一個臺階。