|
||||
市民購買集體土地項目需考慮周全貸款不難抵押融資難
文/記者曾豔珠圖/記者何波
從最近奠基的南舜?怡海港項目,到靠“樓價低於地價”的廣告語成功攬客的金盈綠島國際中心,再到電商領域的明星項目廣佛智城……一波集體土地項目上市,正攪熱佛山房地產市場。 _acK({aid:1807,format:0,mode:1,gid:1,serverbaseurl:"me.afp.chinanews.com/"});
記者注意到,之前很多開發商對項目土地性質三緘其口,但隨着集體土地增多,加上政府鼓勵、規範這類土地入市,近期也有開發商抱着“醜媳婦遲早要見公婆”的態度,大方公佈土地的集體屬性。
由於地價相對便宜,集體土地項目往往在售價上更有優勢,有不少追捧的市民和投資者。需要注意的是,集體在辦證、抵押貸款等方面,有着天然的“缺陷”,投資者購買前最好考察清楚。
南海大批集體土地項目上市
金盈綠島國際中心、近期動工的南舜怡海港只是佛山集體土地入市的“冰山一角”,還有更多集體土地項目正浮出水面。
定位爲“全國電商體驗之都”的廣佛智城,成爲佛山的電商明星項目。這個建築面積達80萬平方米的項目走租地開發的路線。
佛山的知名集體土地項目,還有麗日廣場、中國陶瓷產業總部基地等。
業界人士透露還有更多集體土地項目正在洽談中,或已面市但對土地屬性低調處理,目前佛山的集體土地項目不下10個,主要集中在南海區,基本是商業地產項目。
部分項目定價“低調”賣得火
集體土地項目賣得怎麼樣?記者調查發現,這些項目一般定價低調,如果營銷做得好,基本上不愁客源。
金盈綠島國際中心打出“樓價低於地價”的廣告,吸引大量投資客和周邊陶瓷企業購買。公開數據顯示,金盈綠島國際寫字樓產品自去年12月至今年2月,銷量突破5萬平方米,熱銷達200餘套。
同時,位於大瀝核心區位的廣佛智城商鋪實行一二手聯動,除本土客戶外,還吸引了江門等城市客戶購買。集體土地項目能以低價攬客的根源,在於租地價比較便宜。記者發現,大部分開發商並不願意多談項目的集體土地屬性,將其視爲敏感信息。不過,現在也有開發商大方公佈項目土地性質。
根據此前第二次土地調查結果顯示,南海七成以上的建設用地爲集體建設用地。換言之,南海可用的建設用地中,大部分是集體土地。因此,隨着國有建設用地愈發緊張,未來集體土地項目越來越多,將成爲不可避免的趨勢。同時,如何釋放集體土地的活力,成爲決定南海乃至佛山發展的關鍵。這也是佛山新型城鎮化道路上面臨的全新命題。
投資經驗:沒有產權證無法抵押貸款
比較起國有建設用地,集體土地有兩大不便:沒有房產證,無法辦理抵押貸款。記者瞭解到,很多生意人買寫字樓後,會拿地向銀行抵押。但集體土地無法抵押貸款,也就無法通過這種方式從銀行貸款融資,這一點建議投資者在購買前瞭解清楚。
購買集體土地的項目,也可以像普通商用物業一樣申請貸款,但往往只能選擇與開發商合作的銀行。而且買家去找銀行貸款,一般批不下來。銀行一般要求首付5成,這是商業地產的通用首付標準,但利率可能會上浮20%~30%,比普通商用物業的利率稍高。
另外,集體土地也可以“轉讓”,是轉讓租約而非產權,開發商或運營商在轉讓時,多半會收取一筆手續費。“費用不高,基本是象徵性的,比如100萬元的產品,轉讓手續費大概2~3萬元。”有開發商負責人表示,這個費用是雙方協商的,每個開發商執行的標準不一樣。
記者覈算發現,這筆費用比產權轉讓要低,產權轉讓中土地增值稅、個人所得稅是大頭,比如100萬元的產品,如果溢價高,各項稅費多半會達到幾十萬元。
開發經驗:建綜合體需做好服務
開發商如要介入集體土地開發,需與村委會簽訂租地合同。村委會也需要在得到村民認可後,才與租地方簽約。有些村委採取投票的方式,決定集體土地跟誰合作。
近期,在祖廟街道的積極引導下,郊邊村村民以92%的高投票通過率,贊成郊邊村近200畝土地升級改造爲城北汽配交易中心。郊邊村村委書記朱志武透露,去年也曾有開發商瞄準過郊邊,當把改造提升方案拿出來公示時,卻沒有得到村民的表決通過,村民對開發商沒信心,認爲建產業項目更靠譜。
同樣,去年廣佛智城與大瀝聯?村委合作打造淘寶第一村,也是村民多番調查認可後,與開發商簽訂了租地合同。
廣佛智城是佛山一個集體土地利用比較成功的項目。項目董事長黃河表示,在集體土地上建商業利弊參半。優勢在於集體土地通常以定期交租金的形式返還土地價值,客觀上不會要求開發商短期套現,爲商家提供了較低的門檻,能夠更好地“放水養魚”,國有土地則要求快速回收地價。
集體土地上建商業同樣有短板,這類項目對那些有物業資產要求的商家來說,吸引力不大,但這類商家往往是大的龍頭企業,行業號召力不可小覷。
在黃河看來,集體土地的開發商一定要做好服務,創造一個良好的營商環境,才能引來優質客商,並讓大家安心經營。爲此,項目提出“全國電商體驗之都”的定位,打造電商項目、人才和氛圍。廣佛智城除高新聘請人才外,還開闢了專門的人才培養通道,比如建設大學生創業基地;與高校一起打造電商培訓學院,培養金牌店長和店員等,爭取通過以上行動培育起廣佛智城電商人才圈層。