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這是自2012年6月份以來,濟南一手房價格首次環比下跌,這也是2年來濟南一二手房環比價格指數首次『雙降』。在此期間,濟南一手房價格環比漲幅累計達11%,二手房達4%,對比國內其他同等城市,房價上漲幅度並不大。
二環外多個樓盤『以價換量』
在濟南,盡管樓市成交量和2013年之前相比,並沒有表現出明顯的下滑趨勢,但供應量(含短期潛在供應量)階段性大於需求,項目區域性集中,產品同質化,加上全國市場形勢以及輿論帶來觀望情緒,開發企業之間面臨的競爭壓力相比半年前明顯增加。
最近一兩個月,以中海、綠地、萬科、恆大、金科等具有代表性的一二線企業為先聲,處於二環以外區域的多個樓盤開始積極『以價換量』,以爭奪有限的客戶資源。在濟南西站片區,『5』字頭起價的房源再度出現;在南部城區,最高成交價超萬元的高層住宅,即將推出的房源最低價已低於7000元/平方米;在東部城區奧體中路附近,一全新裝修項目擬開盤起價低至7000元/平方米以內,大大超出業界預期。相比之下,二環以內的項目由於各方面配套更為成熟,且屬於稀缺項目,並沒有太大的價格下調衝動。從濟南當前房地產市場交易情況來看,項目和成交最集中的區域在東西兩個新城區,相關項目的開發商面臨的壓力也更大。
樓市的不樂觀,也對土地市場造成了一定影響。在1-4月成交大批商住建設用地後,之後2個月時間市國土部門『零』推地,這在最近幾年中十分罕見。有業內人士分析,這可能與政府的供地計劃與節奏有關,但開發商對後期市場形勢不太看好,拿地不積極,應當是一個重要原因。
『濟南住宅市場總體穩定』
房價指數兩年來首次『雙降』,會不會進一步導致購房者陷入觀望,從而造成市場交易的『霜降』?某國有開發企業的前任老總表示:『濟南房價不會有大降,量會收縮。』山東財經大學山東省房地產業發展研究中心副主任孫大海則認為:『(房價)降也有限,漲也不多,穩定為主,小幅調整有利於發展。』由他主持的一份調查研究認為,通過對濟南GDP、人均可支配收入、住宅供應量、住宅成交量、住宅均價等指標進行對比分析,可以得出兩個結論:一是濟南房地產市場走勢與經濟基本面基本協調,二是房價收入比反映濟南住宅市場是總體穩定的。
在房地產市場發展過程中,市場供應量和政府的政策,都對市場成效情況以及房價走勢具有重要影響,但最根本的還是市場供需狀況。市場分析人士普遍認為,從目前濟南市場情況看,一二手房環比價格指數小幅回調產生的觀望情緒,不足以帶來所謂的樓市『寒冬』,市場需求仍在,『只要價格合適,依然能有效撬動市場』。
山東大學經濟學院副院長、房地產研究中心主任李鐵崗認為,目前濟南樓市庫存相對偏大,在庫存回歸到正常消化周期過程中,房價會總體呈現出震蕩范圍不大的波動狀態。如果到下半年『金九銀十』銷售旺季,市場還是呈現下行狀態,纔能說明樓市確實出現了『完全下行』狀態,『目前還不能這麼說』。 (本報記者劉文忠)
延伸閱讀
5月份我國70個城市房價半數環比下降
國家統計局18日發布數據,全國70個大中城市中,5月份新建商品住宅和二手住宅價格環比下降的城市數量均達到35個,比上月分別增加了27個和13個。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析認為,部分城市由於庫存壓力較大,加上近期市場預期不明,購房者持觀望情緒,一些房企推出促銷優惠,使得房價有所下降。國家統計局此前公布的數據顯示,5月份,我國房地產開發景氣指數為95.02,比上月回落0.77點;前五月,全國房地產開發投資同比增長14.7%,增速比前四月回落1.7個百分點。
新華社記者劉錚