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近日,《新民樓市》聯合上海搜房網進行了針對『目前上海樓市行情』的調查。調查顯示,房價降幅過低和銀行利率過高成為了上海購房者選擇『觀望』的最主要原因。
但從『對於目前上海樓市如何看?』這一調查的結果來看,僅靠房價下降恐難以使樓市回暖。調查數據顯示,有將近7成的購房者認為應該等待房價的進一步下跌,也就是說,這種『買漲不買跌』的心態在很大程度上影響著上海樓市目前的僵持局面。上海中原地產諮詢部高級經理龔敏表示,在市場低迷的情況下,一些樓盤的降價舉措讓剛需購房者對於房價進一步下跌抱有期望,因而加劇了目前的觀望情緒。
今年以來,上海樓市觀望情緒彌漫,有業內人士認為,除降價外,對信貸政策作出調整或許將緩和目前的觀望情緒。也有業內人士預計,今年第三季度或將有信貸調整政策出臺,市場也將隨之回穩。
剛需入市不積極
6月14日,花木綠城錦繡蘭庭開盤當天幾乎『售罄』,短短2小時熱銷5億元。此前一周,位於真如的星光域的認購金額也在一天之內突破了2億元。
然而業內卻並不認為這是樓市復蘇的信號,錦和投資集團品牌總監沙立松表示,『個別項目的熱銷只能說明上海仍然有旺盛的需求,但不代表市場要開始上行了。』
『個盤的表現並不能代表整個市場的走向,』上海中原地產研究諮詢部高級經理龔敏也表示,『近期銷售業績不錯的樓盤仍然集中在中高端項目,而作為樓市主力的剛需購房者入市卻並不積極。』
中原地產研究諮詢部數據顯示,截至今年6月12日,單價在2.5萬元/平方米及以下的剛需樓盤成交量為222.5萬平方米,佔市場成交量的62.8%,與去年同期相比下滑了6%,而與2012年相比則下滑了11%。
觀望情緒漸濃
『雖然上海有需求,但是目前觀望情緒太濃了。』21世紀不動產上海區域市場研究部副總監黃河滔認為。
『目前的市場確實存在一定的觀望情緒,其中的主體便是剛需客群。』龔敏表示,剛需客群對價格的敏感度高,目前高企的房價讓部分剛需客群望而止步;其次,剛需購房者相比改善客群更依賴於信貸,而今年銀行相繼取消了首套房85折優惠,同時房貸放款速度也逐漸放緩,這更加劇了市場的觀望情緒。
德佑地產研究總監陸騎麟表示,目前購房者與開發商及二手房東在價格方面的分歧是市場觀望局勢形成的主要因素,而持續走低的成交量也令購房者的降價預期有所增強。此外,信貸的收緊大大拉長了交易周期,也是導致購房者觀望的重要原因之一。
降價效用短期有效
這樣來看,降價和放松信貸或許是目前最能提振市場的方法。
6月7日,位於嘉定新城的香溢璟庭開盤,當天去化便超過了80%。據了解,該樓盤的開盤價與之前的報價相比,降價幅度最高達17.5%。對此,該樓盤周邊項目的開發商表示,雖然降價是負面消息,但該樓盤火爆的銷售情況從側面證明了上海的剛性需求並不小,樓盤只要降價,就能快速拉動成交。
不僅如此,業內關於『價格拐點』的爭論也一再響起。
日前的某房地產論壇上,新城控股某內部人士表示,三季度上海的降價將結束當前『猶抱琵琶半遮面』的含蓄狀態,而呈現出更直接力度更大的降價。
但知名房地產專家蔡為民則指出,降價對目前市場的提振作用不會太大。他表示,短期來看,降價的確能刺激一部分購買,但是如果一直降價,人們『買漲不買跌』的心態將導致更多一部分人等待最低價位,這種僵持將更嚴重。
『目前觀望的本質是因為信貸收緊,所以購房者入市的積極性受阻,從而使得此類住房的庫存去化面臨阻力。』克爾瑞研究總監薛建雄如是表示。
信貸調整更有優勢
對於目前的市場狀況,上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,相比取消限購和降價刺激,對上海而言,信貸調整顯然有更好的作用,而且更能體現差異化調控的思路。
黃河滔也認為,若信貸政策能放寬,能夠減少剛需和首改客群的觀望情緒,有利於樓市回暖。目前上海樓市低迷,並不是購房需求的減少,而是由於房價高企、信貸不給力使剛需和首改需求得不到釋放。放寬信貸政策既可以釋放這部分需求推動成交,又可以讓樓市平穩過渡。
中國房地產數據研究院執行院長陳晟也表示,去年上海樓市量價齊昇,存在需求被透支的嫌疑,今年樓市進入調整周期屬正常市場波動。上海作為一線城市,市場需求比較旺盛,出臺任何放松政策對樓市的負面影響都將明顯強於二三線城市。
另外,今年相關部門也明確表態過上海的限購不會放松,所以預計取消限購的概率並不大。因此,上海樓市更適合政策微調,從靈活性和操作性看,信貸政策調整更具優勢。
業內連線
信貸調整可控性更強
陳晟
中國房地產數據研究院執行院長
限購政策的放松,會產生較大的負面效應,目前上海仍不宜推行。而信貸政策可控性較強,且與上海樓市目前的運行狀況緊密相連,產生作用也最為直接。
如果信貸政策調整,對樓市的利好主要體現在兩方面,第一,控制房貸利率,減輕購房成本;第二,加快放貸速度。前者有利於降低購房者的觀望情緒,後者能縮短交易時間,對二手房市場意義尤為重大,目前置換型買家是樓市不可忽視的力量,放貸速度的提高意味著將加快潛在購房者入市的步伐,對市場復蘇起到一定刺激作用。
信貸放松比限購『松綁』更有用
蔡為民
知名房地產專家
目前樓市『低迷』,市場越來越期待能有相關政策出臺。我認為信貸若能放松會比限購『松綁』更有用。因為從市場表現看,目前的上海並非沒有需求,而是太多的需求被貸款難等壓力擋在門外。而信貸政策的調整將對改善型購房者帶來更大的意義,因為這類購房者的經濟實力更強,給銀行帶來的風險更低。
若是市場持續下行,相信很快便會有相關政策出臺,加強在這方面的支持。當然結合目前經濟環境,這種扶持的結果或許也只能維持現狀,並不會使得樓市大幅回昇。
放寬信貸將解除購房者『觀望』
嚴躍進
上海易居房地產研究院研究員
信貸政策的調整,將使得住房市場發生根本變化。尤其對於購房者來說,會因為信貸條件的放寬,而積極入市。
現實中也是如此,很多上海購房者一旦籌集了首付款和獲得銀行信貸支持後,就會加快買房節奏。此類群體基本上屬於月供不成問題,但首付拿不出來的群體。所以當信貸放松、首付不成問題的時候,購房者入市的腳步就會邁開。