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□地產評論員蔡琦雯
關於『限購』是否應該『松綁』,近日成為了業內熱議的話題。僅就上海樓市而言,業內人士認為,雖然『松綁』有利於成交回暖,但目前來說,盲目的放松限購或將帶來『不堪設想』的後果。
限購並非長效機制
雖然到目前為止,上海未有放松限購的跡象,但是這並不妨礙全國各地一系列的限購『松綁』傳聞屢屢成為上海房地產業內的熱門話題。那麼,究竟為何『限購』這一政策總是能吸引到業內的關注目光?
『這主要是因為目前樓市中被限購政策影響的購房者較多,而今年上海樓市的成交也並不理想,所謂「關心則亂」。』德佑地產研究總監陸騎麟對如是表示。他認為,如果上海的限購政策放松,將能夠滿足部分為限購政策所『誤傷』而無法購房的人群,如外省市來滬務工的單身人士,而本地的一些置換型購房者也可能由此獲得之前受限的『購房權』,使市場需求得以有效釋放。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進也認為,限購放松,可以讓很多有購房需求的人快速入市。
樂智研究院常務副院長石薇指出,限購政策更大意義上是一種階段性的行政指令,而房地產的調控還是要依靠長期性的金融、稅收杠杆政策,形成房地產市場自我調節的長效機制。若限購放松,那麼市場調節機制將成為主導,使得樓市更符合市場發展規律,趨於良性發展。
松綁或致投資回潮
雖然業內人士普遍認為上海限購『松綁』將對市場帶來一定利好,但目前來看,『弊端更大』。
陸騎麟表示,限購一旦『松綁』,也意味著投資、投機性購房重新湧入市場。在限購的影響下,投資性購房目前已被市場邊緣化,『殘餘力量』多被限制在一些傳統高端區域。但一旦投資性購房因為限購取消而回潮,勢必會導致投資性購房重新向全市鋪開,引發房價的報復性上漲,不利於剛性和改善性需求者購房。
上海中原地產研究諮詢部高級經理龔敏也表示,限購的主要目是為了抑制投資過剩和房價增長過快。
從數據層面來看,在2010年限購政策出臺前,上海樓市2009年全年的成交均價由17783元/平方米上漲至22004元/平方米,漲幅達到23.7%。而在接下來的3年間,這組數字由2011年的21924元/平方米漲至2013年的24757元/平方米,漲幅僅為12.9%,明顯放緩。
嚴躍進也表示,取消限購,很有可能將加劇房地產泡沫,並最終損害『剛需』的利益,不利於樓市長期發展。
上海目前『難放松』
上海統計局數據顯示,2013年,上海常住人口規模持續擴大,截至去年底,總數已達到2415.15萬人。
石薇表示,從這組數據來看,上海房地產市場仍然處於供不應求的態勢之中,未來仍有較大的發展空間。目前仍需限購政策持續發揮作用,為形成以金融、稅收杠杆政策為中心的市場自發調節機制換取時間,因此,上海的限購政策不宜放松。
不僅上海,其他一些城市樓市限購『放松』後的處境也並未明顯好轉。龔敏表示,從目前取消限購的城市的市場情況來看,取消限購不僅沒有達到刺激交投活躍的效果,反而加劇了市場的恐慌。
從數據上看,南寧市取消限購後,5月的成交量由4月的同比上漲32.93%暴跌至同比下跌80%。沈陽很早前就傳言松綁限購,成交量不但沒有增加,反而有不少開發商陸續選擇從沈陽撤離。
對此,石薇也表示目前並不是限購松綁的最好時機,金融、稅收杠杆政策等市場調節手段發揮作用需要一定時間,而目前,這種調節手段是在全國范圍內進行,自發調節機制尚未形成。
龔敏則表示,在樓市低迷、房價走低的敏感時期取消限購會給市場發出救市的心理暗示。從而影響買賣雙方對市場的信心。在買漲不買跌的心理驅動下,市場成交可能會更低迷,但也有人認為,『救市』心裡或促需求衝動入場。
上海限購之路
2010年10月7日
『滬12條』發布,上海正式進入限購城市之列。
2011年2月1日
新國八條上海細則『滬9條』出臺,細則要求二套房首付金額提高為六成。
7月28日
新『滬4條』出臺,包括加強商品住房銷售方案備案審核、加強商品住房預訂行為監管、繼續嚴格執行住房限售政策等內容。
2012年2月27日
上海房管局通知,明確表示即使居住證滿三年,也不可購買二套房,全市范圍內均嚴格執行住房限購政策。
7月27日
上海發布新『滬6條』,進一步嚴格執行房地產市場各項調控政策,包括嚴格執行差別化住房信貸等規定。
9月13日
上海要求區縣房管部門、房地產交易中心在9月30日前完成住房限售政策執行情況檢查,並上報市房管局。
2013年
2月20日
新『國五條』出臺,釋放了堅持調控政策不動搖、力度不放松的強烈信號。
3月30日
新『國五條』上海細則出臺,細則稱『2013年度本市新建商品住房價格控制目標為:按照保持房價基本穩定的要求,切實貫徹落實各項房地產市場調控措施。
11月8日
『滬七條』出臺,將上海購買第二套住房首付比例提高到七成,同時對外地戶籍購房者需要繳納社保年限從一年提高至兩年。