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2014年杭州樓市開局遇冷。繼德信北海公園以15800元/平方米的特惠價『清盤』引爆馬年第一降後,不斷有樓盤陸續推出特價房、存就抵等促銷活動。無論明降,還是暗折,創各大板塊新低的樓盤在不斷地湧現,杭州主城區各大板塊的房價在此起彼伏的價格戰中,被重新定義築底。
開發商『殺跌跑量』,價格戰不斷深入,變幻的市場,讓人無法預測『下一個降價的會是誰?』種種跡象表明,樓市或許正在醞釀著一次更大的風暴。而價格,依然是這場運動的絕對領導者。
站在年中的時間點上,重新審視杭州主城區各大板塊的生存現狀,驀然驚覺那些調價的樓盤已經將各大板塊的新價格基准線悄悄重塑。
北
勾莊板塊總價66萬元起
贊成贊城『低飛』抄底城北新城
6月初,大城北青年住區贊成贊城,以其低價攻略開啟了『求贊』之路。
贊成贊城首開以88平方米戶型為主,均價8000多元/平方米,最低總價66萬元起。贊成贊城這次『低空飛行』,讓業內再度將目光聚焦大城北。
贊成贊城的這個價格定位,可以說是把城北新城勾莊板塊的價格基准線拉回到了去年。2013年9月,嘉凱城名城博園拋出8500元/平方米的起價,就有資深房產界評論人士表示:『在繞城以內如果說一萬左右的均價,還真不太找得到。在未來科技城可以找到這樣價格的樓盤,但要繞城出去近10公裡路。名城博園的價格在繞城以內是絕對低的。我個人認為,對於真正的剛需購房者應該是一個不錯的選擇。』
萬達入駐,地王頻出,北宸之光低開熱銷,從去年以來,城北就是杭州樓市最耀眼的明星區塊。贊成贊城地處杭州北部新城板塊,是城北配套最成熟的區域,有規劃三條地鐵經過,現在有物流人氣,未來還有大型的經濟適用房小區、小學、中學、醫院,以及辦公金融設施等配套,居住的價值潛力可以預見。當同時,這個板塊除了2009年的贊成美樹開盤之後,並沒有新的項目繼續跟進。並沒有形成氛圍板塊房產開發,卻隨著名城博園和贊成贊城的先後入市,將價格窪地的形象深入人心。
現在,名城博園在售的房源價格緩緩回昇到了10000元/平方米,而這也是一個相對合理的價位,在板塊東北處逸居城、贊成美樹均價都在12000-13000元/平方米左右。相隔並不算太遠的萬科北宸之光二期均價14800元/平方米。名城博園預測定價,曾經一度達到15000元/平方米。按照該區域已經突破6200元/平方米的樓面價,加上建造成本,8000多的單價也絕對可以看得出誠意十足,讓利很猛。
在贊成贊城出現之前,嘉凱城名城博園一直是這個區域內的性價比樓盤代表,2013年兩度推盤,兩度熱銷。無論是推出10套以下的8500元/平方米的特惠房,還是總價僅66萬起的特惠房,都被視為城北絕無僅有的大力度優惠。贊成贊城的出現,讓這種一枝獨秀,變成兩相角力。
在特惠房活動告一段落後,嘉凱城名城博園的均價已在萬元出頭,首發的贊成贊城卻接過了青年剛需的旗幟。這樣的低價,或許是樓市低迷下應時應景的做法,但對剛需購房者來說正是抄底好時機。
西
銀泰商圈16000元/平方米
富越香郡直擊板塊價格極限
『起價130萬』,城西銀泰商圈的富越香郡針對在售的央景4號樓打出了這樣的誘惑價。
調整後的富越香郡,均價16000元/平方米,跟原先在售18000-19000元的價位相比,便宜兩三千了。
關於價格的調整,開發商的解釋是:樓與樓不同,戶型與戶型不同。這只是針對部分戶型。在他們提供的銷控表上,確實還可以看到,部分位置較好臨河的邊套房源在賣20000-22000元/平方米的價位。只能說,富越香郡的這次定價,將房源之間價格差異化拉得很大。
2012年11月,富越香郡以17100元/平方米的折後均價首開,二號樓基本售罄。在當時,且距市中心武林門僅七八公裡的距離,均價在20000元/平方米以內的板塊,幾乎也僅有富越香郡所在位置熱銷可以想象。
富越香郡的位置,既是新興的橋西板塊,又近鄰銀泰商圈板塊,所以,很多人在下單前,會不自覺地將這兩大板塊內的樓盤和其做比較。當然,說起橋西板塊,不得不提及兩次降價事件。一次是2011年底,順發吉祥半島和名城公館的價格廝殺戰,一舉將原先22000-25000元/平方米的板塊價格基准線拉到了18000元/平方米。另一次,發生在今年2月,被稱為『杭州馬年第一降』,也爆發在大橋西板塊。繼德信北海公園宣布以15800元/平方米的均價清盤,離北海公園不遠的天鴻香榭裡盤直降數千元,以13800元/平方米的均價應戰。應該說,富越香郡的首推定價和這次主動針對部分房源的營銷策略,多多少少和整個區域的價格變化有關。然而,從客觀角度來說,當初富越香郡首開,算得上低開入市,彼時築底過後的橋西價格體系已經在慢慢上調,順發吉祥半島和名城公館都已經站回到了20000元/平方米的價格水平。而對年初降價的兩個樓盤來說,富越香郡的位置又稍稍更靠近了申花板塊,就目前可見的居住繁華度而言,更勝了一籌。
當然,如果跟申花板塊的在售樓盤做比較,富越香郡的價格優勢就更明顯了。放眼城西銀泰商圈,富越香郡的4號樓約16000元/平方米的均價,甚至還不及區域內其他項目的樓面價。新近入市的申花板塊某樓盤25000元/平方米,在整個區域內也算不上定價高,但是和相隔並不算遠的富越香郡相比起來,單價足足相差10000元左右。差不多同一個區域,同享相似的地段、配套、交通等條件,有這樣的價差存在,富越香郡比價優勢就出來了。
在此次定價之前,富越香郡也有了不少『加分』動作。去年9月份與賣魚橋教育集團簽約,正式躋身名校學區房;同時,2.5公裡生活半徑內,城西銀泰城的盛大開業,更是讓香郡晉昇為銀泰黃金輻射圈內第一層級的在售新盤。加上步行范圍內的北城天地、奧特萊斯、運河天地等七大綜合體配套,香郡的性價比優勢被放大。在這個時段,做出營銷策略的調整,以均價16000元/平方米挑戰銀泰商圈板塊價格極限,只能說富越香郡更加順應了市場需求的變化。
東
同協路板塊12000元/平方米起
天陽晴朗挑戰百萬學區房
放價挑戰同協路的天陽晴朗,最終挑戰成功。『主城區百萬總價采荷二小大三房』,這樣一個長名詞組合,包含的信息量極大。
總價僅98萬起,『同協路板塊核心區的百萬學區房』,天陽晴朗以價格和學區的雙概念重構了同協路板塊的價值。被稱為杭州城東金腰帶的同協路,構建了杭州樓市一個全新的板塊。同協路肩負著板塊破壁融合的使命,從南至北串聯起了錢江新城(CBD)、城東新城(CTD)和中央居住區(CLD)三大城東中心板塊,給杭州帶來全新的發展格局。同協路開通所帶來的價值潛力,也讓敏銳的開發商如港中旅、金地、天陽、龍湖、北京城開、淮礦地產、保利、金地等大牌房企開始進駐。
2013年11月,拿地不過10個月左右的龍湖名景臺以15800元/平方米的價位開盤,不到2小時去化9成,當日銷售額達到5.5億。在名景臺開盤前,有推測認為,以龍湖的營銷能力和對板塊的撬動力,如果將名景臺與同協路上其他明星項目相比,其價格很有可能?上17000元/平方米。當時,同協路沿線的其他樓盤售價每平方米基本超出了2萬大關,和同協路較近距離的城東新城樓盤,均價普遍在20000-22000/平方米。
只是在如今的市場行情下,沒有最低只有更低,五月首開的天陽晴朗,82平方米三房,開盤起價為98萬元/套,也就是說12000元/平方米都不到,比低開領跑的龍湖名景臺還要低上個兩三千元。
天陽晴朗從5月17日首開勁銷超七成,到後期仍持續熱銷,以48套的成交量位列杭州樓市五月『銷售套數前十』,並榮膺5月江乾區住宅銷冠寶座。有人說,天陽晴朗的成功在於其是『當今市場上為數不多的精確定位項目』,能夠在戶型功能、價格制定方面專門為目標客群量身打造,其實,從天陽晴朗的百萬總價82-90平方米全優『三』房、同協路核心五分鍾醇熟生活圈、主城區采荷二小名校學區房等宣傳語中,就可看出這個樓盤『主攻剛需市場』,『向青年客戶看齊』的清晰目標客戶鎖定。
天陽置業作為業界『戶型工科生』的美譽早已遠揚。在天陽晴朗這個項目上,天陽更將小戶型的空間研發做到了極致。邊套戶型擁有創新級獨立儲藏室,中間套戶型擁有創新級主臥衣帽間。82平方米的戶型做到了三房。客廳和兩個臥室朝南,只有一個書房朝北。而且,因為有12平方米的贈送面積,即使是3個房間的設置,客廳開間也做到了3.7米,還有2.1米進深的陽臺,非常寬敞和舒服。
主城區百萬學區房的天陽晴朗帶給同協路板塊的價格震撼餘波還在,接下來,同協路將迎來新一輪新盤亮相、老盤推新的節奏,同協路板塊價格貼身肉搏之戰的日子,或已為期不遠。
南
濱江奧體板塊破2萬
綠地旭輝城精裝修賣得比毛坯還要低
精裝修的均價比毛坯還要低,甚至比之前打折的毛坯還要低。這就是綠地旭輝城在奧體板塊所掀起的價格風暴。
5月底,綠地旭輝城推出的精裝新品房源『總價173萬元起』,中間套封頂價188萬元,認籌享受『交2萬減5萬』。不足20000元/平方米的單價,在以價格為導向的剛需購房者心目中足以秒殺一切。
『這個地段,這種裝修,這個價位,給力死了。』關於綠地旭輝城的降價,立刻有購房者作出了興奮反應。
不到200萬元,在濱江買個精裝修的89平方米,無論放在哪個時間點來說,都可以算得上是『性價比超高』。去年12月28日,濱江奧體板塊的綠地旭輝城首次開盤,起價20888元/平方米,均價22000元/平方米左右。這樣一算,不到半年的時間,綠地旭輝城將奧體板塊的每平方米價格體系往下拉了兩三千。
去年5月,同樣是奧體板塊的龍湖春江彼岸首開,均價為22000-23000元/平方米;今年年初,板塊內的另一個樓盤萊蒙水榭春天首開,起價20777元/平方米,均價在23000元/平方米左右。值得注意的是,奧體板塊的這三盤齊刷刷地登上杭州樓市一季度主城銷售套數、金額排行榜前十,可見消費者對奧體板塊的價值認同。也就是說,在綠地旭輝城精裝新品房源入市前,23000-24000元/平方米的價位,是濱江奧體板塊客群普遍還能夠接受的價格基准線。
在首開奠定奧體板塊的絕對話語權後,綠地旭輝城又來了一次顛覆,使得群雄爭霸奧體板塊成為樓市價格新戰場。綠地旭輝城是旭輝集團史上拿地金額最高的一宗地塊,樓板價為13476元/平方米,其35.65億元的總價也是彼時杭州土地市場的最高價。如果說,之前旭輝城20888元/平方米的價位算得上是低開,那麼現在19000元/平方米的起價基本上是貼著底價在賣。
淡市之下,精裝修樓盤『去豪宅化』現象屢有發生,用精裝修改為毛坯來降低總價換取成交量,也成為開發商慣用的手段。不得不說,即使前期賣得還算不錯,在整體市場低迷的態勢下,綠地旭輝城也不可避免地受到了價格波動的影響,這個時候,開發商能夠在堅持做品質、不減配的情況下,略將價格做些下滑式的調整是可以理解的選擇,但是,綠地旭輝城采取的是反其道而行的方式,在產品上做起了加法,全新推出精裝修產品,堪稱是『大膽突破』之舉。
對此,開發商也很明確地表示,綠地旭輝城這次推出精裝修產品,也是為了讓項目性價比得到提昇。作為旭輝在奧體板塊的首個精裝修項目,綠地旭輝城希望搶佔先發優勢。在這樣一個低迷的市場中,我們發現購房者更加看重產品的實際居住感受,包括空間的利用率和功能配置,因此我們並沒有追求奢華配置或者刻意追求精裝溢價,而是通過合理的成本投入在精裝上給予購房者更大價值。
精裝修房賣出了比毛坯房更低的價位,可以說目前的旭輝城價格已經是低開的極限,未來降價空間也已經非常小。
杭州日報記者胡靈波