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外地女子黃小青看上長寧區一套房子,簽了買賣合同後支付了首批22萬元款項。然而,上家卻因爲黃小青的社保沒有繳夠12個月,屬於限購對象,遲遲不交房。近日,上海一中院作出終審判決,黃小青如今已具備購房資格,判令上家配合辦理房屋過戶手續。
簽約時社保繳費未滿一年
2012年11月14日,黃小青購買葉紅自有的一套房屋,通過中介居間簽訂《房地產買賣合同》。雙方簽訂了補充協議:葉紅要在當年年底前騰出房屋,雙方應於2013年4月30日前辦理房屋過戶手續。
然而,臨近交房時間,葉紅得知黃小青繳納社保費尚未滿一年,屬於限購對象,便沒有按約交房。去年3月10日,在區房產交易中心辦理審稅手續時,工作人員答覆,“外地人購房需繳納社保費滿一年,補繳不算,以簽訂合同的時間爲準。”
而黃小青的情況是,簽訂購房合同時社保繳費不滿一年,但到約定的過戶日期時,社保繳費已滿14個月。
由於葉紅不配合辦理過戶手續,黃小青訴至法院。原審法院認爲,是黃小青自身原因造成合同無法繼續履行,駁回了訴請。黃小青上訴至上海一中院。
雖重新網籤合同,但效力不變
合議庭認爲,葉紅是否負有繼續履行合同的義務,是本案的爭議焦點。
雙方簽訂的《上海市房地產買賣合同》系雙方真實意思表示,且不違反法律、行政法規的強制性規定,應爲合法有效。黃小青在簽訂該協議時,尚未繳納一年的社保費,因此其尚不能據此合同完成房屋過戶。然而,此不足以否定上述買賣合同的法律效力。
根據合同,雙方應於去年4月30日之前辦理房屋過戶。此時,黃小青社保繳費已超過一年。對此,交易中心工作人員表示,黃小青因簽署買賣合同時尚處於限購之列,故其無法按照原先合同過戶,除非雙方重新網籤合同。
就重新網籤合同的性質而言,其僅系行政登記需要,雙方並非需要對買賣合同的權利義務予以重新約定,而是在網絡上登記一個新的簽署日期。顯然,葉紅不履行該配合義務構成違約,應承擔相應法律責任。據此,上海一中院作出了改判。(人物系化名)
解放日報記者陳瓊珂