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國家統計局18日公布的數據顯示,5月份房價環比下降的城市進一步增加,過半城市的新建商品住宅和二手住宅出現了價格下跌,數據進一步印證了樓市正在『變臉』。有專家認為,這一輪房地產市場調整的主要原因是由信貸收縮引起的需求萎縮,通過市場自身調整,房價有望逐漸合理回歸——
數據顯示,5月份70個大中城市中,新建商品住宅價格下降的城市有35個,持平的有20個,上漲的則僅剩下15個。環比價格變動中,最高漲幅為鄭州0.3%,最低為杭州下降1.4%。4個一線城市有昇有降:北京上漲0.2%,上海下降0.3%,廣州與上月持平,深圳下降0.2%。
下降幅度相對較大的二、三線城市除了杭州之外,還包括無錫下降0.8%,石家莊、徐州下降0.7%,寧波、錦州下降0.6%,唐山、韶關、金華、吉林分別下降0.5%。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為,5月房價數據的重要特點之一是房價環比上漲的城市個數明顯減少,部分城市房價環比小幅下降。劉建偉說,部分城市由於庫存壓力較大,加上近期市場預期不明,購房者持觀望情緒,一些房企推出促銷優惠,導致房價有所下降。
中國房地產業協會副會長朱中一說,有一半城市房價環比下降,確實是表示房地產市場發生了重要變化,不過,綜合最近幾個月的情況,這是很自然的結果,數據在意料之中。
樓市下行並非『崩盤』
面對明顯下行趨勢的房地產市場,『樓市如泰坦尼克號即將撞到冰山』,『拐點已至』,『即將崩盤』……一時間,唱衰中國樓市的聲音越來越強。
果真如此嗎?對後市作出判斷,恐怕還要進行綜合分析。住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹說,『今年樓市注定是個調整之年,但是如果由此斷定樓市即將發生崩盤,出現斷崖式下跌,這樣的結論言過其實。』
從5月數據來看,盡管與上月相比新房價格下跌的城市明顯增多,然而,同比上漲的城市個數為69個。也就是說,與去年相比,絕大部分城市房價還是上漲了。
『去年前5個月,全國商品房銷售面積增速為35.6%,銷售額增速為52.8%。這樣的增幅在今年不可能持續。數據顯示,今年前5個月,商品房銷售面積同比下降7.8%,商品房銷售額同比下降8.5%。』秦虹說。
秦虹認為,經過近幾年的調控,目前的市場上剛需和改善性需求成為主流。剛需的特點是在3到5年之內大致維持常態,不會重復購買,如果今年買的多,明年就會相應減少。去年積累的高基數導致今年的增長速度下降,本來就在預期之內。
個人住房按揭貸款的收緊,影響了人們購房願望的實現。商業銀行普遍停止了對個貸的利率優惠,有的出現了10%左右的上浮,貸款總額也出現下降。在市場需求以自住型為主的背景下,首次置業家庭佔多數,沒有個貸的支持,很難實現購房願望。
遏制投資需求是政策基調
房地產市場之所以不會出現斷崖式下跌,秦虹認為,『當前的自住性需求量仍很大,這是維持市場信心的根基。調查顯示,2014年全國24歲到28歲的年輕人達1.2億,其中約8000萬人在城鎮居住,這部分人是婚房需求的主體。同時,39歲到49歲的高儲蓄率人口有2.2億,他們是改善性住房的主體。盡管人口的年齡結構對房地產市場的影響是階段性的,但當前的結構決定了住房的真實需求仍然很大,可以支橕市場發展。』
秦虹認為,未來城鎮化的發展,穩定的經濟增長以及消費結構的昇級,仍將為房地產市場發展提供空間。而未來的發展將從過去單純注重數量的增長,轉向更加注重質量的提昇。
2011年以來,在一些城市實施的樓市限購政策抑制了一部分投資投機性需求。如今樓市出現了下行態勢,很多人認為,限購應該放松了。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,限購確實抑制了部分城市的購房需求,在房地產稅等其他措施沒有出來之前,限購很難一刀切全面退出,因為就目前情況而言,限購畢竟有一定的合理性。但大部分的城市庫存量比較大,房價已經不熱的城市可以適度放松,但不宜一刀切地全部取消。
不過,對房地產的宏觀調控仍然是十分必要的。對於未來的政策走勢,住房城鄉建設部總經濟師馮俊日前再次強調將實施分類調控,『對庫存量大的,供過於求的城市,要執行好首套房最低首付款比例、貸款利率優惠的政策,目的是滿足自住型的、改善性住房需求;對供求矛盾比較突出、房價上漲壓力比較大的城市,要加快中小套型普通商品住房的供應,形成有效供給,繼續遏制投資投機型需求,也要增加共有產權住房的供應。』
『整個調控當中始終鼓勵保護消費需求,遏制投資需求,這是我們政策的基調。』馮俊強調。