|
||||
這是自2012年6月份以來,濟南一手房價格首次環比下跌,也是2年來濟南一二手房環比價格指數首次“雙降”。
這是自2012年6月份以來,濟南一手房價格首次環比下跌,這也是2年來濟南一二手房環比價格指數首次“雙降”。在此期間,濟南一手房價格環比漲幅累計達11%,二手房達4%,對比國內其他同等城市,房價上漲幅度並不大。
在濟南,儘管樓市成交量和2013年之前相比,並沒有表現出明顯的下滑趨勢,但供應量(含短期潛在供應量)階段性大於需求,項目區域性集中,產品同質化,加上全國市場形勢以及輿論帶來觀望情緒,開發企業之間面臨的競爭壓力相比半年前明顯增加。
最近一兩個月,以中海、綠地、萬科、恆大、金科等具有代表性的一二線企業爲先聲,處於二環以外區域的多個樓盤開始積極“以價換量”,以爭奪有限的客戶資源。在濟南西站片區,“5”字頭起價的房源再度出現;在南部城區,最高成交價超萬元的高層住宅,即將推出的房源最低價已低於7000元/平方米;在東部城區奧體中路附近,一全新裝修項目擬開盤起價低至7000元/平方米以內,大大超出業界預期。相比之下,二環以內的項目由於各方面配套更爲成熟,且屬於稀缺項目,並沒有太大的價格下調衝動。從濟南當前房地產市場交易情況來看,項目和成交最集中的區域在東西兩個新城區,相關項目的開發商面臨的壓力也更大。
樓市的不樂觀,也對土地市場造成了一定影響。在1-4月成交大批商住建設用地後,之後2個月時間市國土部門“零”推地,這在最近幾年中十分罕見。有業內人士分析,這可能與政府的供地計劃與節奏有關,但開發商對後期市場形勢不太看好,拿地不積極,應當是一個重要原因。
房價指數兩年來首次“雙降”,會不會進一步導致購房者陷入觀望,從而造成市場交易的“霜降”?某國有開發企業的前任老總表示:“濟南房價不會有大降,量會收縮。”山東財經大學山東省房地產業發展研究中心副主任孫大海則認爲:“(房價)降也有限,漲也不多,穩定爲主,小幅調整有利於發展。”由他主持的一份調查研究認爲,通過對濟南GDP、人均可支配收入、住宅供應量、住宅成交量、住宅均價等指標進行對比分析,可以得出兩個結論:一是濟南房地產市場走勢與經濟基本面基本協調,二是房價收入比反映濟南住宅市場是總體穩定的。
在房地產市場發展過程中,市場供應量和政府的政策,都對市場成效情況以及房價走勢具有重要影響,但最根本的還是市場供需狀況。市場分析人士普遍認爲,從目前濟南市場情況看,一二手房環比價格指數小幅回調產生的觀望情緒,不足以帶來所謂的樓市“寒冬”,市場需求仍在,“只要價格合適,依然能有效撬動市場”。
山東大學經濟學院副院長、房地產研究中心主任李鐵崗認爲,目前濟南樓市庫存相對偏大,在庫存迴歸到正常消化週期過程中,房價會總體呈現出震盪範圍不大的波動狀態。如果到下半年“金九銀十”銷售旺季,市場還是呈現下行狀態,才能說明樓市確實出現了“完全下行”狀態,“目前還不能這麼說”。