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金融街、中關村、CBD趨飽和
目前,北京三大商務區——金融街、中關村、CBD的空置率已跌至極低水平,區域發展近飽和。各區企業不斷壯大,區域外羣內企業又受到集羣效應吸引,試圖進入,寫字樓供求矛盾日益凸顯。
金融街的金融機構、中關村的互聯網產業、CBD的高端服務業急需新的商務區承接產業外溢。此背景下,迅速發展的北京次級商務區,開始爭當產業外溢承接地,進軍核心商務區地位。
次級商務區的產業結構不盡相同,綜合比較後,業內人士指出,產業外溢或落京西。
次級商務區PK 產業結構各不相同
北京現有的次級商務區主要包括通州、上地、望京、亦莊、麗澤和京西。其中,通州區內有韓美林藝術館、北京國際圖書城和宋莊等知名景點,具有厚重的歷史文化底蘊。早在2006年,通州就躋身北京市十大文化創意產業基地,形成了集創意生成、藝術加工、對外展示爲一體的文化藝術產業鏈,是承接朝陽區文化產業外溢的重要地區;然而,三大商務區的產業外溢主體,並非文化產業,因此,該區的承接作用非常有限。
上地和望京分別位於中關村的北側和東北側,以電子信息類產業爲主導。據介紹,上地已成爲以電子信息產業爲主導的綜合性高科技產業區,集科研、開發、生產、經營、培訓和服務爲一體;主要承接中關村互聯網產業的外溢,被譽“中關村的明珠”。望京則聚集着西門子、摩托羅拉、三星電子、索尼愛立信、松下等跨國名企,開放式、多元化、國際化的區域氛圍,正在迅速形成。然而,佔地僅16平方公里的望京,未來發展難逃體量制約的瓶頸。
亦莊早在2001年,就吸引了35.1億美元的投資。然而,區內大型企業多爲製造業,例如星網工業園諾基亞主廠房,而非高端服務業。雖然該區企業的創新能力正在不斷增強,區域也正處於由“產業亦莊”向“科技亦莊”轉型的時期;但短期內,亦莊的產業環境很難滿足高科技產業或高端服務業的發展要求,要承載金融街、中關村、CBD的產業外溢,難度較大。
麗澤和京西均爲金融產業外溢的候選承接地。麗澤以新興金融產業爲龍頭,目前,已聚集京外銀行、國內外保險機構、外資股權投資機構、大型企業的財務公司,以及具有債券承銷業務的功能性總部等各類金融機構和金融業態。據此,業內人士認爲,麗澤能夠承接金融街的部分產業外溢。然而,麗澤商務區佔地面積僅8.09平方公里,規劃總建築規模不足950萬平方米。這樣的體量,或許難以滿足金融街產業外溢不斷增多的承接要求。從這個層面進行比較,佔地1060萬平方米的京西,顯得更有優勢。
地標項目帶動區域發展 京西或成核心商務區
京西緊鄰長安街,包含新首鋼規劃區、中關村石景山園和銀河商務區等組成部分;連通長安街“北翼”——國家保險產業園、“南翼”——互聯網金融產業基地,形成了“一軸兩翼”的商務佈局。位於金融街——CBD延長線上的京西,與北京三大商務區形成了三角帶。據此,專家認爲,京西具備了承接金融街、中關村、CBD外溢的產業支撐和地理優勢。同時,京西體量大,爲區域內產業的發展壯大,提供了充足空間。
此外,記者近日獲悉,京西地標性商務建築——金融街(長安)中心售樓中心已面世。據瞭解,該地標項目的開發商正是打造北京金融街的金融街控股;其落成後的運營模式,將延續金融街現行的“4C資產管理服務體系”,爲客戶提供專業性、全方位的服務。科學有效的運營模式,將助推客戶企業的發展,形成產業集羣,對區外羣內企業,產生強大的吸引力。從這個意義上說,金融街(長安)中心之於京西,正如國貿三期之於CBD。
據此,有專家預測,京西憑藉其明顯的區位和產業環境優勢,將成爲北京三大商務區產業外溢的最佳承接地;並在地標項目的帶動下,成爲與北京三大商務區並立的第四極、長安街第三商務區。