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6月首周東莞樓市可以說是慘淡開局,使多數開發商市場預期迅速走低,為保證項目取得好的銷售成績,開發商開始調低價入市。
-行情觀察
上周4年一度的世界杯正式打響,加上周末『父親節』的到來,各個樓盤項目各種各樣的活動、節目都非常豐富,但上周整體成交情況卻沒有如現場氣氛一樣火熱,其原因不僅在於受整體外部環境的影響,同時也受東莞全市整體供應趨緊影響。
盡管優惠促銷活動不斷,但難以刺激購房者入市欲望;價格高企,主要是低庫存對其支橕著。同時,新盤入市計劃繼續推遲,仍以蓄客策略為主。
非住宅成交促開發商回籠資金
上周(6月9日—6月15日)商品房成交面積8.32萬平方米,環比上昇3.99%,同比下降50.02%。商品房成交套數1068套,環比上昇32.01%,同比下降25.83%;成交金額8.43元。
住宅成交面積6.96萬平方米,環比上昇6.41%,同比下降55.21%;成交套數549套,環比下降5.18%,同比下降55.37%;成交金6.44億元,成交均價為9256元/平方米,環比下降6.14%,同比下降0.22%。
非住宅成交套數519套,成交面積1.36萬平方米,按面積同比大幅上昇23.22%;成交金額1.99億元,按金額同比大幅上昇28.65%,成交均價14644元/平方米。
據東莞中原地產市場研究部對市場監測數據統計,截至5月底,洋房庫存中,5層以下的房源佔比達到26.86%,而14層以上的房源達到43.35%。項目的在售房源集中在低層和高層,景觀朝向和采光通風不敵更高樓層的房源,再加上這部分房源大多數是市場上的『剩貨』,對客戶的吸引力弱。由於市場全新項目上市寥寥無幾,在售項目的可選擇性房源少,客戶入市的積極性受挫,反映當前供應步伐跟不上需求,成為抑制樓市上行的重要因素之一。
保利百合花園低價產品開盤售罄
6月首周東莞樓市的慘淡開局,使多數開發商市場預期迅速走低,為保證項目取得不錯的銷售成績,迅速把價格調低入市。上周六鳳崗保利百合花園勇當先鋒,成為6月份首個開盤項目,推120套94—98平方米精裝洋房,開盤當天即售罄。
業內人士分析,售罄的關鍵原因在於開發商入市定價遠遠低於預期,均價為8500元/平方米。目前鳳崗在售項目中,多數價格近9000元/平方米起,而保利百合花園還帶1500元的精裝修,若除去精裝修成本,毛坯價格為7000元/平方米,遠遠低於鳳崗所有樓盤的價格,可謂難得一見的『平民價甩賣』。
東莞中原地產市場研究部認為,價格是樓市最為敏感的因素。當下價格因素顯得更加重要,甚至成為決定能否達成簽約的關鍵因素。在日漸嚴峻的淡市下,客戶變得越來越珍貴,開發商更是緊緊抓住每一位客戶,特別是那些對戶型、樓層、小區環境等都比較滿意,但僅迫於價格偏高而止步的客戶,開發商對這部分客戶倍加珍惜,在雙方洽談中,對價格作適當調整,滿足客戶的心理價格線,引導其迅速置業。
開發商開始明降價促銷售
東莞中原地產市場研究部對市場監測數據統計,在今年第二季度洋房成交中,樓棟的成交均價與去年第四季度均價對比發現,降幅在6%—20%間的樓棟有82座,降幅在6%—10%的有54座,降幅在11%—20%的有28座,在出現降價的項目主要是尾盤項目,如深業·歐景城、長城世家、濱江公館、龍光君御旗峰、水印長堤、沿海麗水佳園、中信觀瀾凱旋城、達鑫·江濱新城、中惠·卡麗蘭等,且改善型戶型降價尤為明顯。其中,降價項目較多的是一些知名企業,如豐泰地產就有4個項目的樓棟出現8%左右的降幅,新世紀地產有3個項目出現降價等,龍頭老大萬科也位列其中。
從區域分布來看,臨深片區和松山湖片區出現降價的項目最多。臨深片區在深圳客外溢的推動下,片區房價快速上漲出現虛高;松山湖片區由於松山湖景觀資源珍稀、區域定位價值高,房價也較高,而靠近東城的區域樓盤更借助區域優勢漲價。高價產品直接挑戰著客戶的購買力,在市場冷淡的情況下,開發商將房價下調一定幅度促成成交。
商鋪成開發商資金回籠好渠道
5月商鋪成交920套,環比大幅上昇32.95%,已連續兩個月出現大幅上昇,成交體量處於高位。此外,從去年第四季度開始,車位供應明顯增加,隨之帶來的是車位成交連續多月攀昇,並處於高位水平。可見,在住宅成交放緩下,開發商因苦於資金回籠壓力,把一批批商鋪或明或暗地推入市場。從成交表現來看,自去年9月開始,商鋪成交一直維持著非常不錯的勢頭,尤其是今年的5月、6月,成交更是直線走高,可見當前東莞商業市場投資氛圍很強,而開發商通過賣商鋪來回籠資金,也很好地緩解了部分資金壓力。
東莞中原地產市場研究部認為,對於一些手頭有待售商鋪物業的開發商,可以適當考慮先推部分商鋪來緩衝住宅難賣壓力,同時又不失為一個資金回籠的好渠道。
跑量成為
開發商當務之急
記者手記
當下樓市進一步陷入困境,連續兩周住宅成交套數低於600套,樓市如年初一樣再一次被打入冷宮。6月僅僅有少數項目且為新盤項目的成交成績差強人意,大部分項目成交一蹶不振、疲軟乏力。6月已進入中下旬,樓市持續低迷,開發商資金回籠壓力越來越大。
從營銷戰略來看,開發商寄予樓市的厚望顯然有些過高,多數采取『邊走邊看、按兵不動』的策略。開發商與客戶持續博弈造成樓市成交不景氣,由於客戶購房行為不具備緊迫性,絕大多數人群均可以選擇考慮延遲半年或一年購房。然而,對於通過貸款融資來開發房產的房企來說,半年利潤的寡收通常或不會對企業運營構成很大的影響,但是企業長達一年以上業績較差,壓力自然不言而喻。今年第四季度至明年將有多個樓盤全新入市,區域競爭將加大。在『前有銀根收緊持續、後有追兵』的形勢下,隨著樓市愈來愈嚴峻化、復雜化,壓力負重將無形地鞭策著開發商。
資金是企業運行的血液,企業的生存和發展關鍵在於資金能否正常循環流通,如果資金流量不足、流通不暢、資金斷鏈,企業就會出現財務危機,因此在售項目須保持一定銷售速度,纔能保持企業資金量有一定的回流,保證企業能正常運轉。而當前市場觀望情緒加濃,來訪客量走低,在過去長達半年多的慣用營銷手法,如低首付、送管理費、貼息等已不能對客戶構成很大的吸引力。原因在於利率上浮、房地產行業進入拐點、降價潮等觀念已潛移默化地深入了群眾內心,因此從心理平衡線上,客戶的心理預期價格在降低,若開發商在價格上沒有適當的讓步,則很難打動客戶。那麼只有通過對價格作一定幅度的犧牲,給予客戶一定優惠驚喜纔能達成產品的快速成交。
據了解,已有個別品牌開發商開始准備下階段的大促銷優惠價戰略,若到了後期若再跟風采取價格戰顯然已失勢一截,企業成本也明顯增加,因此當前降價跑量不失為一個明智的策略。