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南方日報訊(見習記者/張峯)自2009年,惠州住宅專項維修資金管理細則修訂以來,社區空置房屋資金不到位的現象就一直困擾着主管部門。本月初,《惠州市住宅專項維修資金管理實施細則》(以下稱《細則》)出臺,《細則》規定,對於以後開發商未賣出的房屋,在辦理產權前,將由開發商現行墊付住宅維修基金,確保維修資金的歸集。
據悉,在此次《細則》修訂前,惠州住宅專項維修資金管理一直沿用2009年出臺的《惠州市住宅專項維修資金管理實施細則》(惠府[2009]13號)。隨着社會經濟發展,尤其是城市房地產市場的快速進步,對惠州住宅專項資金監管工作的要求不斷加強。然而由於政策配套的不完善和相對滯後,監管工作壓力不斷加大。在此背景下,新修《細則》出臺,具體的監管工作指導得到細化和進步。
在住宅維修基金的歸集問題上,新規加強對前期小區的維修基金繳交,由開發商先行支付,實現了資金迅速到位,保障業主權益。在資金續籌問題上,《細則》明確提出按擁有物業建築面積比例分攤和餘額不得少於首次維修資金的原則,明確了續籌工作的具體標準。
此外,在具體的《細則》條例中,根據市場發展的情況,之前政策實踐過程中的水土不服的規定也被及時取消。在對待各縣區維修資金標準的實施上,原規定縣區自行制定的具體標準需要報市房管和財政部門備案,由於在實踐中過於繁瑣,在新《細則》中直接刪去。
據負責監管工作的市房產管理局介紹,自2003年房管局開展住宅專項維修資金歸繳工作以來,經過10多年的不斷完善,現在已經初步構建起一個現代化的住宅專項維修資金科學管理體系。而根據市場情況,及時修訂實施《細則》,努力完善政策方面的配套至關重要。
亮點開發建設單位先預墊繳存,後由買受人全額繳存
在此前2009年版《惠州市住宅專項維修資金管理實施細則》規定中,對於住宅專項資金繳存主體的規定僅限於購房業主,這就導致社區不斷完善過程中未賣出的房屋或者留用等空置住宅應繳交的維修資金無法到位,影響小區維修資金的正常使用。
然而,這一點在最新出臺的《細則》中得到強化。《細則》規定,實施之日起,商品房屋買受人繳交住宅專項維修資金由開發建設單位先預墊繳存,後由買受人全額繳存。此外還規定,凡是申請預售商品房的,在辦理物業前期登記前,住宅專項維修資金由開發建設單位預交到專戶管理銀行。擬以現樓方式銷售的,開發建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記前,應將該樓盤的住宅專項維修資金預繳存至專戶管理銀行。
對此,市房產管理局物業科相關負責人表示,在維修資金監管環節,由開發商先行墊付維修資金,賣房時再向購房人收回是全國大多數城市的做法。這樣一來,可以解決在此前維修資金歸集過程中,小區內那些未賣、留用、空置的房屋維修資金無法繳交到位影響正常使用的狀況,確保維修資金及時歸集,維護廣大業主的權益。
續籌資金按物業建築面積比例分攤
較之於之前規定,新《細則》還有一個特點就是體現在“細”字上。
在對於住宅專項維修資金的續籌問題上。2009年出臺的《細則》規定,業主分戶賬面住宅專項維修資金餘額不足,或者低於首期應繳存額30%(含等於30%)的,業主應當及時續繳。然而,對於如何續繳和繳存多少則沒有規定。
在新修訂《細則》中則得以完善,其規定續籌住宅專項維修資金由相關業主按照所擁有的物業建築面積比例分攤,續籌後住宅專項維修資金的餘額不得少於首次維修資金。很明確地提出了住宅專項維修資金續籌的具體標準。
此外,在資金的監管問題上,由此前的政府房產主管部門委託指定一家商業銀行爲專戶管理銀行,轉變爲委託商業銀行爲專戶管理銀行,並由房管和財政部門統籌安排合理增值。順應市場經濟和金融市場的發展,不限於一家銀行歸集資金,而且還明確了存在銀行的維修基金的收益問題和分配問題,利於監管工作的具體實施。
被拆遷戶繳交不再一刀切
本次新修訂的《規定》,除了隨着經濟發展與時俱進,更加全面和完善,而且在具體的法規制定上,增加了繳交主體之間協商的空間,體現政府在制定政策法規的過程中越來越人性化。
在此前規定中,對於回遷安置、異地安置的被拆遷戶,規定被拆遷安置戶應當在接到遷居安置之日起30天內,繳存住宅專項維修資金。而在新修訂的《細則》中,對於實行回遷安置、異地安置的被拆遷戶則規定,住宅專項維修資金由建設單位和被拆遷安置戶協商約定繳交,沒有約定的由被拆遷安置戶繳交,繳交時間爲在遷居安置之日前繳存。根據具體的拆遷問題具體分析,增加了被拆遷安置居民與建設單位的協議空間。