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對於樓市的U形反彈之說日前再次興起。的確,我們看到了2009年和2013年樓市在走出低谷後的強勢反彈,但時至今日,這樣的現象是否能再現,在筆者看來已然不太可能。
日前高和資本董事長蘇鑫撰文指出,“2008年房地產市場是一個V形快速反轉,2011年是U形反轉。這一次(2014年房地產市場)也有兩種可能,一個是更大的V形,一個是更大的U形,時間長一點,尤其是底部偏長,我個人的判斷更傾向於U形,一個大U形”。
對於蘇鑫大U形反彈判斷,筆者略有不同意見。
縱觀此輪樓市下調,已經與前兩次的外因導致的危機完全不同。2008年是由於次貸危機引發的金融危機造成的,2011年是由於限購政策引發的。誠然,這兩次危機給樓市帶來了不小的創傷,而樓市在隨後也出現了大幅度反彈。
但是這次危機,完全是由於房地產內部的產能過剩造成的。在限購的幾年中,房地產開發企業盲目地去三四線城市擴張,嚴重造成了供大於求的局面。而現在這樣的情況又將繼續在一線城市發酵,自開發商將戰略重心轉移到一線城市後,北上廣深的市場庫存已經明顯提升,未來即使反彈也將是溫和的、緩慢的去存過程。
其實對於樓市緩慢反彈的判斷基於的原因有兩個。一是市場內部的結構調整,二是購買者的需求結構調整。
首先,以北京爲例,在過去的幾個月中無論一手房還是二手房均出現了明顯降溫跡象,但是其中又隱藏着分化趨勢,就是受到保障房衝擊的剛需市場降溫明顯,而高端市場卻依然上行,其實這就意味着未來市場的高低分化將越發明顯,開發商將逐步失去普通商品房市場,而轉入高端市場。如果說未來的變化可能是房價繼續高漲,但是成交量將不會大幅度變化。
其次是購房者需求結構的變化。其實在北京等一線城市,房子的附加值正在不斷升溫,比如環境資源、教育資源、醫療資源等等,這個就形成了城區房產與郊區房產的本質差別,但是目前的新房銷售往往已經轉移到了城市邊緣地帶,因此未來房價在購房者需求結構的變化下也會出現內熱外冷的局面。同時,隨着人們生活水平的提高,購房視野更加開闊,在一線城市房地產的競爭不只停留在國內,海外項目的吸引力也正在逐步加強。
當然,從經濟學的規律來判斷,一個商品的價格會隨着時間的推移不斷上漲,但是房地產再要出現大幅反彈已然不易,但也不排除重大利好政策對於市場的刺激。