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相比2008年和2011年的市場危機,面對時下的市場調整,開發商們似乎顯得更加積極。上週,包括中國鐵建·原香漫谷、中糧萬科長陽半島、灩瀾新宸、金域公園、中國鐵建·北京山語城和望京·金茂府6個項目上市,共提供1108套房源。“從去年開始開發商把戰略重心全轉移到以北京爲主的一線城市,即使面對壓力開發商也不得不硬着頭皮推盤。”一位業內人士表示。
推盤救市
6月15日,位於北五環的龍湖灩瀾新宸開盤,當天現場迎來了300多組客戶選房,推出的140套房源去存達到了九成,成爲時下爲數不多的熱銷樓盤。
其實在樓市膠着的節點上選擇推盤的項目並不在少數。上週,北京市場再次迎來供應高峯,第二週(6月9日-15日)共有6個項目入市,包括中國鐵建·原香漫谷、中糧萬科長陽半島、灩瀾新宸、金域公園、中國鐵建·北京山語城5個剛需項目以及高端項目望京·金茂府,6個項目共提供1108套房源。這已是北京樓市增量供給連續9周保持在千套左右,而去年同期的單週供應僅在四五百套左右。
不僅如此,今年內,北京新房市場的供應規模也處於上升勢頭。數據顯示,截至6月15日,二季度新房市場的總供應量已達到1.6萬套,遠超一季度的1.3萬套。對此業內人士認爲,房企目前加速推盤,一方面是爲了衝刺上半年業績目標,作爲上半年的最後一個月,在房企半年報業績壓力下,部分開發商必須加快推盤速度,以實現良好的銷量和銷售額。另一方面,在樓市成交低迷、庫存持續攀高的雙重壓力下,開發商紛紛採取“平價跑量”的高週轉策略,以加速資金回籠。
隨着下半年自住型商品房項目上市量的不斷增加,對剛需購房客羣的分流將更趨明顯,剛需盤爲避開自住房集中上市的衝擊,只能加速跑量或在價格上做出妥協和讓步。業內人士預計,未來一段時間樓市新增供應仍將維持在高位,市場供大於求的差距將進一步擴大。
“去年,北京市土地出讓金額超過了1800億元,大批項目將在今年入市,加之現在囤地成本較高,即使目前市場不好,但是開發商的推盤意願依然強烈。”一位機構研究人員向記者表示。
價格堅挺
積極推盤加之去存壓力大,北京供大於求的市場格局已經出現,市場對於房價下行的預期不斷增強。房價跌了嗎、這時候買房是否合適成爲了不少置業者關心的話題。
北京商報記者瞭解到,目前樓市儘管出現了略微調整,但是真跌項目依然有限。
位於房山區長陽板塊的老項目首開熙悅山,3月底推出熹園組團,面積爲83-150平方米,開盤價是2.2-2.5萬元/平方米;而6月推出緊湊型產品的瀾庭,面積爲84-99平方米,開盤價僅爲2.1萬元/平方米。在怕影響前期銷售以及對老業主考慮下,後期產品選擇了更改案名。
同樣上週開盤的中建·原香漫谷價格由4月時的1.45萬元/平方米,下調到了1.4萬元/平方米。
在亞豪研究機構總監郭毅看來,目前市場上依然以暗降爲主,提高精裝修標準、送物業費、贈車位等等,實際價格下降有限。
北京中原地產市場研究部統計數據顯示,截至6月15日,北京二季度新建住宅剔除保障房,合計簽約9933套,簽約面積爲113萬平方米,成交均價爲25342元/平方米,相比一季度的均價27765元/平方米有所下調。但出現下調的主要原因是成交結構出現變化,並沒有出現大幅降價的項目。
“從二季度以來成交量超過135套的住宅項目看,合計有12個項目,這12個項目成交均價相比一季度只有3個項目是環比下行。通州、大興、房山有6個項目成交均價漲幅超過10%。”北京中原地產首席分析師張大偉介紹。
房價分化
“我們一個股東已經撤股了,我也想轉行開個手機店了。”日前,位於首城國際附近的一家小型房產經紀公司的負責人向記者表示。
此前該負責人還遇見了一件窩心事,去年底一對海歸夫婦在首城國際買了一套二手房,但是隨即的市場轉冷,讓這對夫婦開始拖欠中介費,在通過半年多的追討中,最後8萬元的中介費只收到了3萬元。
他介紹稱,現在只要來客戶基本上全可以跟業主商議價格,最高的可以便宜幾十萬元。
記者瞭解到,在目前的市場環境下,這樣優惠幅度的二手房在北京市場並不少。
張大偉介紹稱,目前市場掛牌房源90%以上都出現了價格下調現象,且供需結構明顯扭轉。客戶觀望情緒濃郁,有效客戶減少,成交難度持續加大,購房者心理價位下調成爲現在二手房市場的普遍心態。他預計,如果信貸不出現突然大幅度扭轉的話,北京二手房價格將還有15%左右的調整空間。
記者瞭解到,目前信貸政策成爲了制約市場的首要因素,雖然央行、銀監會都持續喊話大力支持首套房,但從市場實際執行情況看,目前尚無任何改變。在執行層面,首套房按揭利率依然以基本利率爲準。對於市場來說,除非大幅度降準,或者央行單獨設立針對房地產首套房貸款的非盈利性機構,否則目前房地產貸款難的趨勢將繼續維持。
北京商報記者賴大臣/文賈叢叢/製表