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攝影/鄂智超
『您好,某某小區又推出一套兩居,價格特別合適,有沒有空過來看一下?』這可能是在中介那裡留下過聯系方式的人最近經常會接到的電話。二手房成交量低位運行,中介人員的電話自然多了起來。
根據鏈家地產市場研究部統計,目前二手房的月度成交量已達最近五年的最低值。不過,雖然二手房成交量較低,但價格並未出現大幅度下跌。6月第二周,北京二手房成交均價在連續5周持續回落後,價格出現首次止跌。此外,被大幅報道的拋售和中介關店潮也被數據證明只是個案。業內人士分析認為,本輪房地產市場自發性調整已持續近半年時間,上半年北京市二手住宅市場成交疲軟,價格下滑的形勢日益加深。目前成交量、價水平均處於年內低位。對於購房者來說,近期將成為較好的入市時機。
掛牌房源大多存議價空間
可議價幅度小
陳女士最近一直在關注家周邊二手房的動向。她住在東五環中國傳媒大學附近,由於周邊學生較多,加上又有兩條地鐵線經過,因此區域內房子好租易售。她一直計劃在此處投資一處小戶型,聽說最近二手房價有所松動,陳女士就到家附近的中介登記了需求,希望碰上大幅降價的,投資一套。
登記後,陳女士幾乎每天都會接到中介推薦房源的電話,可價格並沒有明顯變化。最近,中介小王一直在向她推薦一套南向一居和南向開間。其中南向的一居報價168萬元,南向開間報價150萬元。這個價格讓陳女士有點兒失望,因為相較她年初時看房的價格,這幾套中介口中的高性價比房並沒有便宜多少。
小王告訴陳女士,這兩套房的房主都是有換房需求的,誠意要賣,如果陳女士有意向,可以雙方坐下來細談,應該還可以談出些優惠。但他同時提醒,雖然能議價,但也不能抱太大希望,因為這兩套房價格已在房主心理預期以下,議價幅度十分有限。
該中介門店店長張先生告訴《廣廈時代》,目前他們店裡掛牌的房源,房主誠意出售的,價格大多相較去年底已經有所下調,但由於區域買賣雙方都以剛需為主,房源總價都不高,業主能接受的降價空間有限,大幅的降價很難在該區域出現,像陳女士這樣在此輪降價中撿漏的想法很難實現。
自住房搖號結束後
或有部分購房者將入市
《廣廈時代》在走訪東五環周邊的一些門店發現,該區域內近期門店的人氣相較之前有所上昇。在管莊的某中介門店,《廣廈時代》遇上了一位前來看房的方先生,他近期一直在這附近看房,方先生表示,去年買房就已經提上家庭日程,因為出了自住型商品房政策,買房計劃纔暫時延後,從目前他了解到的自住房信息,金隅兩個項目最符合他需求,他也參與了搖號,對於其他區縣的自住房,他也不太想考慮。聽說近期會正式搖號,如果沒有搖中,他就不打算再等了。正因為此,方先生最近開始密集地看二手房,尋找一處合適的房源,如果自住房沒有申購成功,就立即轉向二手房市場。
像方先生這樣的購房者並不是個例,金隅匯星苑附近一家中介門店的中介就表示,相比他們公司的其他門店,他們店裡的到客量一直居於前列,其中很大一部分就是自住型商品房的申購者。近期,他們門店區域的房源均價有所下滑,與自住房的差價在逐漸縮小,再考慮到二手房即買即住的優勢,很多能夠承擔足夠首付的客戶,預計在搖號結果出來後,會轉向二手房市場。
房主可接受較長貸款周期
市管公積金放款最快
目前二手房市場的低迷,很大程度上都被歸咎於房地產信貸的收緊。不過,據《廣廈時代》的了解,目前掛牌的房主對於較長的貸款放款周期接受度已經高了很多。
中介小王告訴我們,從他們門店的操作經驗看,目前普通的商業貸款,放款周期大概在兩個半月,首套房基本還可以爭取到基准利率。而購房者如果選擇公積金貸款,要看公積金是市屬還是國管,如果是市屬公積金,放款速度最快,一個半月左右就可以放款,但如果是國管公積金,時間則比商貸還要長。
需求依然旺盛
房價後續易漲難跌
雖然二手房成交量始終處於低位運行,但另一組數據卻耐人尋味。根據鏈家地產市場研究部監測,今年春節後在各大網站查找房源的客戶量並沒有下降,5月初還有小幅上漲,這反映市場需求依然大量存在。
另一方面,有部分觀點認為,在目前的市場狀況下,有些購房者放棄了購房,轉向了租賃市場,鏈家地產的另一組統計數據對於這一觀點給予了回應。根據鏈家地產的統計,同比去年,二手房買賣報盤量穩中略昇,委托客源量小幅下降。出租及求租量均穩中小幅增長,並未見到租賃委托大幅增長現象。這足以說明,盡管有觀望情緒,但購房者並沒有對北京市場失去信心,而轉向租賃市場。此外,鏈家地產後臺數據顯示,一人多房在售的房源佔比,一直維持在13%左右,與去年基本一致,並未見有多套房主大量拋售的跡象,一些『房產稅致拋售論』、『反腐致拋售論』只是逞一時口快博人眼球的噱頭,在實際供需市場上並沒有得到驗證。
對於未來二手房的價格走勢,鏈家地產市場研究部分析師張旭表示,從近五年的統計數據看,北京樓市一直處於易漲難跌的狀態,2009年以來降價最大幅度為年度15%,而截至5月,2014年的年度跌幅為3.4%。目前北京二手房成交量、價水平均處於年內低位。對於購房者來說,近期或是較好的入市時機。
文/門庭婷