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開發商在杭州市場的困境正在加劇。
近日,一份名爲《杭州市房地產項目成本分析》的報告顯示,在對2010年以來在杭州市區拿地的項目進行梳理後,目前杭州處於虧損或疑似虧損狀態的樓盤,多達42個。
“在42個面臨虧損的項目中,超過一半的項目是在去年土地溢價高峯期拿的地,土地成本較高。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛指出,現在杭州房企分爲兩類,一類已經開始降價自救;另外一類仍在觀望,等待政府出手救市。
一家上市房企浙江公司總經理告訴《華夏時報》記者,由於杭州樓市庫存創下近幾年新高,今年很多樓盤的銷售壓力非常大,一些項目出於回籠資金的考慮,不得不以價換量。但項目開發是一個長期和動態的過程,以靜態去衡量是否虧損,並不一定準確。但上述報告確實從一個角度,反映出杭州房企面臨的困境。
“保守”的數據
根據浙報傳媒地產研究院的這份報告,包括廣宇鼎悅府、中鐵逸都、保億麗景山、萊茵知己、九龍倉君廷在內的8個樓盤,被列爲虧損項目。萬象天城、越秀星匯尚城等8個樓盤,被列爲預計虧損項目。而其餘26個樓盤,被列爲疑似虧損。
“這份報告與實際情況相比,已經相當保守。”丁建剛在接受記者採訪時說,“據我們調研,可能虧損的樓盤應該超過100個,佔現在杭州市場在售樓盤的約三成。我們的財務成本是按8%來計算的,而近兩年銀行開發貸以及地產信託的融資成本恐怕都不止8%。我們列出的這份表格,開發商都還是比較認可的。”丁建剛說。
“一些疑似虧損的項目之所以這樣劃分,是因爲有些項目還沒有上市交易紀錄,需要根據拿地時的土地成本價,再比照地塊周邊當前的市場行情來測算。”丁建剛表示。
其中,被明確歸入虧損狀態的“保億麗景山”項目,開發商保億置業集團於2010年8月以5705元/平方米的樓面價拍得項目地塊。該項目的累計成交均價約9000元/平方米,而據浙報傳媒地產研究院預計,項目保本價約爲13000元/平方米。這意味着,保億麗景山項目迄今爲止每平方米可能虧損約4000元。
廣宇發展旗下的廣宇鼎悅府也被認爲處於虧損狀態。2010年底到2011年初,廣宇發展分別以8094元/平方米和9413元/平方米的樓面價在臨平南苑拿到兩幅地塊。據上述研究報告測算,該樓盤的保本價應爲17000元/平方米,而實際的累計銷售均價約爲13000元/平方米。
對於如何估算樓盤的成本,浙報傳媒地產研究院給出了較爲清晰的算法:項目銷售成本價=(拿地價格+財務成本+商品房建設成本+保障房建設成本+銷售稅費+運營成本)/可售商品房面積。
其中,商品房和保障房建設成本按3500元/平方米來計算;財務成本2013年以後拿地的項目統一按總投入的8%計算;銷售稅費按銷售成本價的10%計算;運營成本按銷售成本價的5%計算。
中國指數研究院杭州分院研究總監高院生指出,杭州現在的確有不少樓盤的生存相當艱難。“對一些中小型開發商來說,虧本銷售能回籠資金,如果沒有現金流,就會面臨生死的問題。部分開發商爲了生存,割一點肉換取生存空間是完全可以理解的。”高院生說。
高價拿地咽苦果
“杭州房企今年的日子的確不好過。”杭州一房地產開發商坦承,這些被列出疑似虧損的樓盤,其實反映出的是杭州房企當下所面臨的普遍困境。
“現在最大的問題是,房子賣不出去。貨囤在手裏不能變現,最讓人着急。”杭州某房企一位市場部人士說。
分析人士指出,對一些主要佈局於浙江和杭州的中小型開發商來說,沒有交易量和極少的資金回籠,已經讓這些開發商的日子相當難過。而一些房企如果去年又做了成本較高的信託或私募融資,今年償債的壓力進一步加大,不得不大幅降價銷售回籠資金。
“降價進一步加重了市場的觀望氣氛,購房者對降價預期更高,入市的腳步也放慢了。”克而瑞杭州首席分析師劉晨光表示。
值得關注的是,目前杭州房地產市場在售、將售的虧損項目中,2013年拿地項目佔了半數以上。
據浙報傳媒地產研究院統計,在這42個面臨虧損的項目中,有4個項目是在今年拿的地,有24個項目是在2013年的土地溢價高峯期拿的地,共涉及宅地26宗。而去年杭州市區共成交宅地113宗,去年高價拿地可能面臨虧損的項目,佔比當年成交宅地的比例約23%。
丁建剛指出,去年杭州樓市全面回暖,成交量創下歷史次新高,而土地的樓板價也創下了歷史新高。然而從去年四季度開始,杭州樓市已經開始降溫。這使得許多去年被爭搶的高價地塊面臨虧損困境。
“地價高,樓市降價,因爲土地成本過高,很容易虧損。一些房企對市場的預期過高,也造成了其目前的困境。”丁建剛說,部分開發商推崇的高週轉,因爲去化速度的下滑,不經意間變成了高庫存。