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國家統計局發佈的5月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,一半城市房價環比下降,甚至一線城市也出現了今年以來的首次環比下降。不過總體來看,目前房價並未出現實質下降,70個大中城市中,新建商品住宅價格同比上漲的城市個數仍有69個。而由於目前市場觀望情緒濃厚,迫於半年報壓力,近期一些房企推出了較大力度的降價促銷;迫於穩增長和財政收入的壓力,部分地方政府也對樓市進行了局部鬆綁。但業內人士指出,無論是房企促銷還是局部救市,都難以扭轉房價下行的趨勢。
數據一線城市今年首現環比下降
從國家統計局的數據來看,儘管環比下降城市增多,但目前房價並未出現實質性下降。國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析,5月份70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲的城市個數爲69個,與4月份相同;二手住宅價格同比上漲的城市個數爲64個,比4月份減少了3個。絕大部分城市房價同比繼續上漲。
不過,由於部分城市由於庫存壓力較大,加上近期市場預期不明,購房者持觀望情緒,房價進入下行通道已是不爭的事實。
新建商品住宅價格同比上漲的69個城市中,漲幅回落的城市有66個;最高漲幅爲11.3%,比4月份回落2.3個百分點,最低漲幅爲0.9%。
值得注意的是,此前一般認爲供求關係比較緊張、房價較爲堅挺的一線城市,今年來也首次出現了環比下跌。數據顯示,北京5月二手住宅價格環比下跌0.9%;上海新建商品住宅價格環比下跌0.35;深圳新建商品住宅價格環比下跌0.2%。廣州成爲唯一一個一手、二手住宅均未出現下降的一線城市。
上海易居房地產研究院發佈的《5月份一線城市樓市報告》顯示,5月份,一線城市新建商品住宅呈現出供大於求的市場關係。相比4月份,5月份一線城市新增供應量有所上升,而成交量有所回落。觀望情緒漸濃,住宅供求矛盾加劇。
有意思的是,與國家統計局結論不同,該報告指出,5月份,一線城市新建商品住宅成交均價爲23072元/平方米,環比增長3.7%,比4月份上漲了829元/平方米。四個一線城市成交均價都上漲,其中,北京成交均價環比上漲1.6%。
兩份統計數據“打架”,也從另一個角度佐證了目前一線城市房價並未出現實質下降。
房企年度銷售目標普遍完成不到三成
總體來看,一些房企推出促銷優惠,是導致成交價有所下降或漲幅收窄的一個重要因素。
上週,位於廣州番禺華南板塊的雅居樂劍橋郡項目,突然推出247平方米戶型的江景豪宅,毛坯一次性付款最低1.1萬元/平方米的優惠活動。此價格較該項目超2萬元的最高歷史價格,幾乎減半。不僅是劍橋郡,近期廣州番禺華南板塊類似優惠頻現,如敏捷地產的金月灣,單價就從1.7萬元左右降到1.1萬元左右,萬科歐泊單價也從2萬出頭降到1.4萬到1.5萬左右。另據中原地產統計,目前如北京大興、通州等郊區多個樓盤降價幅度超過10%;上海浦東新區、青浦等區域也有個別樓盤降價。
結合房企上半年業績,也就不難理解爲何近期出現的打折優惠。截至6月17日,全國共有35個上市房企發佈了前5個月數據。前5個月,這35家房企合計銷售5606億元,除了恆大、萬科等數據較好,房企業績普遍低於預期。
從同比數據看,35家企業,同比2013年同期下調的達到了20家,包括金地等知名企業也是如此。從完成年度銷售目標來看,除恆大、萬科等個別企業比較好外,其他企業普遍非常差。35家企業中,完成任務不足30%的企業就達到了22家。
中原地產首席分析師張大偉表示,2014年如果繼續目前發展趨勢,很可能90%以上的企業難以完成年度目標。預計後市特別是在上半年冷清後,下半年銷售壓力將明顯增加。
與部分房企降價呼應的是部分地方政府對樓市調控政策進行了鬆綁。據統計,全國多個地方早已採取各種靈活手段進行自我調節:江蘇無錫、海南海口等城市的買房送戶口;廣東佛山、安徽宣城、蕪湖等調高了公積金貸款額度;廣西南寧、安徽銅陵、浙江寧波及遼寧瀋陽等城市明確鬆綁“限購”……
不過,即便鬆綁調控,在當前樓市觀望情緒濃厚的情況下,鬆綁樓市的提振作用並不明顯。以杭州爲例,5月份其新建商品住宅價格環比下降1.4%,領跌全國樓市;無錫、寧波、海口等分別環比下降0.8%、0.6%、0.2%;只有南寧實現了環比上漲。
走勢大力促銷吸引剛需將成主調
業內人士普遍認爲,從近幾個月樓市的數據看,樓市進入新一輪調整的趨勢已經得到確認。即便房價降價促銷,地方政府鬆綁樓市,近期也不會扭轉房價的下行趨勢。相反,這些動作可能會進一步印證市場對房價調整的判斷,從而使更多潛在購房者加入觀望行列。
張大偉分析,本次樓市變化並非政策因素主導,這可能會導致本輪調整週期更長,幅度也更深,特別是非核心城市、非城市核心區,都有可能出現明顯價格調整。
據中原地產監測,如果樓市沒有新的輸血政策,市場加速調整的可能性將加大,特別是三、四線城市,很可能會陷入整體低迷,而房企在6月可能會加大促銷力度。
而世聯行研究部認爲,當前市場存在一個明顯的特徵,即大部分降價項目往往能取得不錯的銷售業績。“這說明只要價格調整到位,購房者該出手時還是會出手。”
因此,在半年報的壓力之下,房企加大促銷力度,讓房價迴歸理性,以吸引更多的住房剛性需求入市,可能是近期樓市的主調。(記者盧軼)