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樓市快評
龔名揚
在過去的一個星期,與東莞火熱的高溫天氣所相對的,是降到冰點的東莞樓市。
從數據上來看,上週東莞的住宅成交,無論是套數還是成交均價,和過去一週以及去年同期相比,均出現了不同程度的下滑,堪稱“量價齊跌”。
其實自今年春節以來,東莞的樓市一直瀰漫着觀望的氛圍,而且並沒有因爲5月的傳統交易旺季到來而有所緩解,反而一直延續至今。
當然,在如此艱難的市場環境下還是能夠找到亮點的,比如臨深片區鎮街銷售表現就可圈可點,業界稱其表現爲“撐市”。所謂臨深片區,即塘廈、鳳崗、樟木頭、清溪、黃江這些臨近深圳的鎮區,雖然遠離東莞市區,但是與深圳相鄰的地理位置使得這些鎮區的房地產發展得尤爲興旺。
由於經濟特區深圳的房價高企,中心區每平方米的均價達四五萬元,而臨深片區的價格雖然近年來有所升高,但普遍在每平方米8000至10000元,是典型的價格窪地。而隨着莞深之間的交通接駁越來越發達,進一步拉近了臨深片區與深圳中心區的距離,使得更多深圳購房者願意以時間換空間。
據統計,在多個熱銷的臨深片區項目中,被業界稱爲“深圳客”的購房者佔了大半,他們帶旺了臨深片區的房地產市場,使這幾個鎮街在東莞房地產市場中獨當一面。
去年,臨深片區是東莞房地產市場中絕對的“明星區域”。從2012年開始,由於萬科、碧桂園、中信、珠江投資、金衆地產等大開發商的新項目集中上市,臨深片區樓市就像坐了直升飛機——2012年全年,區域住宅成交量首次“破百萬”,達到143萬平方米的成交量,同比2011年上漲53%;2013年同比往年爆漲61%,達到了230萬平方米,爲全市之最。
其中,塘廈簽約銷售住宅9663套,面積合計99.68萬平方米,接近100萬平方米,同比更是增長111%,銷量在全市獨佔鰲頭;而臨深片區的另一主力鳳崗也不遑多讓,成交6634套,僅次於南城排在全市第三。
因此,今年年初業界普遍看好臨深片區,認爲這幾個鎮街的銷售情況在今年會有一個更大的飛躍。事實上,在市場大環境的影響下,臨深片區雖然是成交大戶,但遠未能達到原有的預期;雖然近幾個月臨深片區對支撐樓市成交起到了一定作用,但真能成爲東莞樓市的“救命稻草”嗎?筆者對此持保留意見。
根據日前廣東省統計局公佈的房地產統計數據,廣東商品房銷售面積2893.98萬平方米,同比下降11.8%,商品房銷售額2682.91億元,下降10.2%。作爲臨深片區主要客源所在地的深圳,今年以來的情況同樣令人感到悲觀。上週深圳中原地產罕見地唱空深圳樓市,預計今年9月深圳樓市將全面衰退,那時房價下跌將顯而易見,9月前是開發商最後的出貨時機,復甦遙遙無期。
若深圳樓市真的進入衰退期,那麼臨深片區的成交量會回升嗎?筆者認爲可能性不大。究其原因,臨深片區樓市與深圳樓市其實是脣亡齒寒的關係,一旦深圳房價持續下降,那麼作爲臨深片區的購房大戶,剛需型購房者的觀望情緒會更濃。在樓市看跌的預期下,這一部分購房者會繼續等待——說不定深圳房價會降到一個能夠接受的心理價位?
而對於投資型購房者而言,屆時臨深片區的吸引力也不大。假如深圳樓市持續走低,那麼在調整期相信會有不少投資者入市,因爲作爲經濟特區,深圳的房價應是長線看漲,調整期反而會帶來更大的價格上升空間。
其實造成如今這一局面,除了因爲銀根緊縮這一政策性因素外,開發商堅持與購房者博弈,不願在價格上做出實質性的讓步也是重要原因。6月是一年的分水嶺,假如開發商不願意以量換價,回籠資金,那麼在下半年的日子將會非常難熬。至於臨深片區,雖然如今表現依然不俗,能夠爲佈局這一區域的大開發商回籠一定的資金,但難以獨善其身。
說到底,等人來救還不如自救,抱團取暖,共度時艱。