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“信貸持續收緊”、“房貸利率再上浮”、“暴雨季”、“政策未見鬆動”、“房價堅強”……持續的觀望潮讓東莞樓市成交乏力。據數據統計,5月二手房網籤量環比降幅爲13.5%,成交同比降幅爲10.3%。
在冷淡的市場環境籠罩下,中介受到的影響更甚,不少門店的到客率下降。近日,記者走訪了城區的中介門店,發現大部分門店啓用二三級市場聯動的運營模式,二手中介轉戰一手房市場,同時銷售一、二手房和商鋪。
據中原地產市場研究部總監車德瑞介紹:二三級市場聯動可歸結爲三個因素:其一,東莞二手市場不活躍,特別是評估系統上線之後受到影響;其二,東莞的房價水平偏離了需求的接受程度;其三,深圳客戶外溢到東莞加劇了兩級市場聯動的趨勢。
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中介生存環境堪憂
“我們每天基本要打300個電話call客”,西平某中介門店銷售人員樑女士說,“即使這樣,客戶的到場率很低,成交率也很低,即使不成交,我們也要帶客戶看房。”
在走訪過程中,記者看到中介門店門可羅雀,不少銷售人員在門店外“攬客”。
樑女士對記者苦笑道:做中介這行是很辛苦的,福利假期少,任務不達標得扣錢。現在市場冷淡,購房者持觀望態度,業務更難展開,這導致從業人員流動性更大。
另外,樑女士告訴記者,現在中介機構多數以二三級市場聯動的方式開展營銷。“看客戶的需求,我們可以做一手、二手房。不過,現在城區一手房主要推的是大戶型和別墅。”
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揭密二三級市場聯動模式
“客戶買二手房,要支付我們3%的中介費”,某中介一位姓李銷售主管對記者說,“客戶買一手房則不用給相關的費用。”
那中介如何盈利?
在東城某中介門店,記者看到一二手房聯動的宣傳單張,其內容最引人注目的字樣是“160萬佣金,省了40萬,吐血清盤”等字樣。相關人士解釋稱,在傳統營銷中,開發商會預算200萬元營銷費用於項目的宣傳,但現今,開發商用160萬佣金聘請二手中介協助營銷一手房,在這個環節中,開發商省了40萬。
業內人士稱,二三級市場聯動的客戶買房比自然客戶貴3%,這是兩級市場聯動帶來的費用。目前,二三級聯動的費用不返回到市面價格上,而是作爲開發商營銷費用體現。也就是說,中介帶客戶買一手房所產生的費用是開發商支付的。
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市場聯動效果暫難顯現
“我們帶你們看一手新房,可以向開發商多爭取幾個點的優惠折扣,若你們自己到現場是無法享受這個折扣的。”南城某中介說。
據瑞鋒置業從業人員稱:二三級市場聯動在較早前已出現,單單提高客戶上門量是無效的,必須輔以較大力度的優惠促銷手段,客戶纔會買單。
二三級市場聯動的效果是否顯著?
東莞金信聯行從業人員分析,現今市場成交的週期拉長了,二三級市場聯動的效果是持續型的,並不會一次性爆發。
淡市下,有何方法可以刺激樓市成交?
中原地產市場研究部總監車德瑞分析,今年市場較淡,開發商的銷售壓力大,已屢出低首付、二三級市場聯動等舉措。畢竟東莞購房者的買房需求多,而購買力有限。
合富置業市場研究部經理李興旺介紹,降價和政策或成爲刺激樓市的關鍵因素。