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中新網上海6月18日電(記者於俊)剛剛落幕、以“樓市降溫與企業應對”爲主題的易居論壇,匯聚來自房企、券商、營銷及研究機構的專業人士,大家儘管對近期中國樓市走勢及政策取向各抒己見,但共識是“樓市拐點未現,房企只有以更加合理的‘區域佈局’和獨特的‘產品創新’才能贏得市場”。
中國樓市未到拐點
華東師範大學終身教授、上海易居房地產研究院院長張永嶽指出,2030年前,中國有3億人口將完成城鎮化的進程,房地產市場仍有持續發展的較大空間。那種動輒講產業崩潰、產業一蹶不振的論點,是不符合實際的。
中信建投證券研究所執行總經理蘇雪晶提出,樓市是否出現拐點,可從三個指標判斷:匯率、土地和人口。一些城市土地確實已顯現瘋狂峯值的端倪,但匯率和人口沒到沸點。從這個角度看,拐點還沒有到來。
多數發言人認同的意見是:伴隨着中國經濟從超高速增長步入準高速增長時代,中國樓市已走過從改革開放初期的稀缺、短缺,到以後大範圍的供需平衡,直至如今局部過剩的歷程。今天的中國房地產是一個競爭充分、專業性急迫提高、盈利空間壓縮、依然大有可爲的產業。
上海樓市量少價穩
易居論壇引述國家統計局最新數據:今年1至5月,全國商品房銷售面積36070萬平方米,同比下降7.8%,降幅比1至4月擴大0.9個百分點。其中,住宅銷售面積下降9.2%。商品房銷售額人民幣23674億元,下降8.5%,降幅比1至4月擴大0.7個百分點。其中,住宅銷售額下降10.2%。
易居中國營銷集團上海公司總經理黃曉雲表示,從其公司代理的上海90多個項目來看,商品住宅的供應量和成交量的不平衡程度在加大,但市場價格依然比較堅挺。
21世紀不動產上海銳豐房地產總經理助理陳浩認爲上海的二手房房價處於一個比較穩定的狀態。二手房“帶看成交比”在去年大概爲38:1,而在今年5月份接近70:1,客戶觀望情緒非常嚴重。
行情顯示,購房者多在5%、部分在10%的空間進行殺價,但房東大多不買賬。買賣雙方博弈、僵持,使得成交量低迷。
房企應以“佈局”、“創新”贏市場
上海易居房地產研究院發佈的報告顯示,在2008至2013年間,在中國35個重點城市,有29個城市的商品房供大於求。2013年下半年以來,房企資金不斷收緊,預計未來一年,其資金狀況、盈利水平不容樂觀。
由於銀行對個人房貸的發放週期拉長,房企還會面臨更糟糕的狀況,樓盤銷售了,但不一定能拿到錢。在一些三、四線城市,部分房企資金鍊已現斷裂端倪。
面對日趨嚴酷的房地產市場,“區域佈局”和“產品創新”成爲論壇關注焦點。
張永嶽強調“區域佈局應考量城市特徵”的觀點,並提出了“判斷一個城市能否進入的方向性指標”,即重點關注住房剛需、外來人口和投資需求三要素。
黃曉雲以易居營銷集團爲例,闡述了房企投資決策的“三原則”:圍繞全國百強企業和地區30強企業做業務,對熱點板塊和項目進行開發和挖掘,在此類板塊中尋找適銷對路的產品。
面對樓市的同質化競爭,禹洲地產華東區總經理肖勇的觀點是,努力開發“讓老百姓住得滿意”的樓盤,真正用酒店式的物業管理標準來經營社區,真正以創新產品來打動客戶。
上海易居房地產研究院院長助理崔霽呼籲房企開闊思路,涉足社區增值服務、工業地產二次開發等領域。與新興領域結合、不斷創新的房企,前景自然光明。(完)