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國家統計局數據顯示,4月份70個大中城市住宅銷售價格環比下降的城市繼續增加,且首次出現區域性價格回調。據《證券日報》記者調查瞭解到,距離雖然監管部門的“窗口指導”已經過了一個多月,但是北京地區多數銀行並沒有下調住房按揭貸款的利率。
央行喊話月餘房貸未鬆動
5月12日,人民銀行劉士餘副行長主持召開住房金融服務專題座談會,研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務有關工作。工商銀行(行情, 問診)、農業銀行(行情, 問診)、中國銀行(行情, 問診)、建設銀行(行情, 問診)、交通銀行(行情, 問診)等15家商業銀行參加了會議。會議對進一步改善住房金融服務工作提出以下要求:一是合理配置信貸資源,優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求;二是科學合理定價,綜合考慮財務可持續、風險管理等因素,合理確定首套房貸款利率水平;三是提高服務效率,及時審批和發放符合條件的個人住房貸款;四是有效防範信貸風險,嚴格執行個人住房貸款各項管理規定,加強對住房貸款風險的監測分析;五是建立信息溝通機制,對社會關注的熱點問題,及時給予迴應。
《證券日報》記者近日調查瞭解到,距離雖然監管部門的“窗口指導”已經過了一個多月,但是北京地區多數銀行並沒有下調住房按揭貸款的利率,目前基準利率仍是多數銀行給首套房貸款開出的價碼,僅有少數幾家銀行能夠提供貸款利率優惠”。不過,銀行確實在努力加快放款速度。“我們銀行一般兩週左右、最慢三週就可以實現放款”,南京銀行(行情, 問診)一位信貸經理對記者表示。
記者通過與多家銀行交流發現,以往銀行房貸規模往往採取總額控制,因此各銀行大多是“年初鬆、年底緊”,但去年下半年以來,央行對於銀行的信貸控制採取按月審批額度的方式,於是銀行對住房貸款的額度審批也變成了每個季度、每個月進行調節和控制,因此今年年初並沒有出現往年房貸偏鬆的情況。此外,由於去年“年初寬鬆、下半年按月審批”的“轉軌後遺症”,今年一季度多家銀行還需要爲去年審批的貸款“還債”。
從銀行吸儲的資金成本來看,目前房貸基準利率爲6.55%,而銀行五年期的存款利率絕大多數已‘一浮到頂’至5.225%,也就是說,存貸差僅爲1.325%,遠遠低於銀行綜合淨息差,如果房貸利率再打折,那麼存貸差將跌破1%。這還沒有考慮銀行目前很大一部分的資金來自理財產品,這部分資金的成本更高,尤其目前臨近年中考覈,預期收益收益率超過6%的銀行理財產品並非個案。而且,由於目前房地產市場量價齊跌,不良貸款的風險加大,銀行房貸業務的利率還必須注意覆蓋可能產生的風險。”
“住房按揭業務是充分市場化的業務,但又是涉及民生關注的業務,因此銀行也很爲難”,上述股份制銀行人士表示,“畢竟,銀行也是上市公司,還得兼顧股東的利益,不可能賠本賺吆喝。”
“影子銀行”規模未知是最大風險
去年下半年,信貸政策趨緊,多數房地產企業無法從銀行系統獲得貸款,不得不借助夾層融資、地產信託、基金子公司、私募基金、海外發債等“影子銀行”,來完成土地購置、開發建設與資產運營。今年5月,53家信託公司參與發行了306只固定收益類信託產品。
“影子銀行”無疑推高了房地產企業的融資成本,以其中最“便宜”的境外美元債券爲例,摺合目前匯率,企業融資成本在7%與17%之間。
“‘影子銀行’的參與,一方面提高了房地產行業的投資能力,導致更激烈的土地出讓市場競爭和更高的地價,另一方面也提高了相關房地產企業的槓桿水平,降低了其抵禦市場風險的能力。”劉洪玉說。
房地產業通過“影子銀行”融資的規模不詳,也是業界擔憂所在。今年以來,惠州光耀、寧波興潤、青島君利豪等房企均傳出資金鍊危機,而這些房企的隕落都成爲多米諾骨牌的第一張,引發了衆多民間借貸糾紛。
“沒有機構可以統計出目前房地產行業通過影子銀行融資的具體規模,可能它比我們能想到的要多。而這種未知是最大的風險。”張大偉說。
不過,“影子銀行”的問題已引起相關部門的高度重視,目前與房地產相關的金融機構都在評估和防範風險。業內預計房地產信託等通道類業務今年規模將會大減。
專家:樓市已告別黃金十年
“目前房地產毫無疑問已經進入拐點,房地產的黃金十年已經過去,接下來是不是白銀十年不太好說。從這方面來說,整個行業的調整週期已經到來。”摩根大通首席經濟學家朱海斌直抒自己對於中國房地產市場的擔心。朱海斌認爲,房價出現大幅崩盤的可能性幾乎爲零,雖然說進入調整期,但是房價可能更多是一種溫和的調整。
據人民網(行情, 問診)報道,多位房地產專家在清華五道口金融學院日前舉行的“金融大家評”上認爲,我國樓市已告別黃金十年,全面進入了調整期,不過樓市崩盤的可能性爲零。
國家發改委經濟研究所副所長宋立認爲,日本房價出現整體趨勢化下降時,城市化率約爲60%至70%。而日前中國公佈的53.73%的城鎮化率實則爲勞動力的城市化率。“按原住人口和舉家轉移人口數的比例嚴格來算,中國真正的城市化率不超過40%。因此房價不會出現外界所說的暴跌風險。當前房地產市場沒有進入趨勢性下降,只是階段性調整。”
李萬明認爲房產市場的容量是有限的,不可能無限增長。而房產市場的城市分化也較爲嚴重,有一些地方已經形成鬼城,但是也有很多城市房價照樣上漲,這讓中國的房產市場分化成兩個極端。
房產市場的庫存壓力巨大,一直成爲影響房價不能逾越的障礙。“隨着土地供應過多、過快,有的省會城市甚至推出了13個新城。”李萬明表示,曾經的盲目擴張,已經讓房地產市場不能承受之重。
對於房產市場的調整,朱海斌表示,在目前這種供大於求的情況下,可以考慮在大部分城市取消限購的措施,“我覺得可以對房地產正常化起到一定的幫助。”