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【摘要】
2014年5月,根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據,百城住宅均價為10978元/平方米,環比下跌0.32%,為自2012年6月連續環比上漲23個月後首次環比下跌。價格的下跌蘊含著市場內在的變化。本文將從宏觀經濟、調控政策、貨幣與信貸政策、市場存量及消費者預期角度分析影響房價變化的因素,並對典型城市的房價變化情況及市場供需特點進行深入分析。從不同城市來看,一線城市今年以來市場供大於求,房價漲勢趨緩且內部分化。二線城市房價分化加劇,廈門、南京等熱點二線城市市場整體上行,價格保持上漲;杭州、蘇州等二線城市房價經歷2013年快速上漲後有所回調,且供大於求矛盾嚴峻,房價下調壓力仍存在;溫州、海口等二線城市市場持續下行,房價下跌幅度明顯。三線城市房地產市場分化,房價下跌城市數量增多,其中保定、廊坊等河北省三線城市受益於『京津冀』首都經濟圈等城市發展規劃,房價上漲明顯;汕頭、淮安、臺州等三線城市早期房價上漲明顯,但後期房價下行;南通、常州、江陰、馬鞍山等三線城市房價整體持續下跌。
整體來看,目前宏觀經濟增速趨緩但整體運行仍較為平穩,全面結構改革力促經濟實現有質量的增長,貨幣政策保持穩健並適時預調微調,城鎮化進程有序推進,房地產市場基本面尚未改變。從短期供需情況看,市場供應增加,成交明顯回落給房企銷售帶來較大壓力,近期部分企業加大推盤力度並調整定價策略,如通過打折促銷、贈精裝、首付分期等多種方式加大優惠力度;這些以價換量的措施有利於促進市場成交,但一定程度上促使房價下降。同時,央行、地方政府陸續出臺部分政策,積極引導市場預期。5月12日,『央五條』要求商業銀行首套房貸回歸正常化,支持首次購房按揭貸款,提高貸款效率;部分地方政府也在嘗試通過調整政策以刺激需求;6月9日,央行決定自6月16日起對特定商業銀行降准0.5個百分點,有助於提昇市場信心;另外,新華社連發評論正確引導市場預期,多方綜合舉措將有利於促進房地產市場平穩健康發展。
【報告要點】
1.百城價格連續上漲近兩年後首跌,不同城市分化加劇
2.房價變化影響因素分析
(1)經濟發展:經濟增速放緩,結構調整陣痛期和增長速度換擋期疊加,經濟下行壓力依然較大
(2)調控政策:整體調控更趨市場化,調控政策微調城市增多,消費者觀望影響量價
(3)貨幣與信貸:整體穩健,近期定向寬松
(4)市場存量:短期庫存攀昇、出清周期延長,土地存量大,去化壓力突出
(5)市場預期:預期轉向,短期內需求端觀望情緒較濃
3.典型城市房價分析
(1)一線城市:今年以來整體供大於求,庫存攀昇,出清周期延長,房價漲勢減緩
(2)二線城市:房地產市場分化加劇,不同城市價格走勢差異較大
(3)三線城市:房地產市場分化,多數城市量價下行
近期部分專題報告:
政策類:
2014年6月12日,政策調整仍保持底線,沈陽全面取消限購被叫停
2014年6月5日,重保障、保自住、抑投資、政策靈活控底限
2014年6月3日,樓市刺激,松綁限購效果較明顯
2014年5月20日,從『遼寧模式』看我國的棚戶區改造
2014年5月15日,『央五條』解讀:支持個人住房貸款,釋放剛需平穩預期
2014年4月29日,南寧限購現『松綁』,『分類調控』成主流
2014年4月2日,長效機制推進:不動產登記時間表公布6月出臺《登記條例》
2014年4月1日,解說新型城鎮化規劃
2014年3月24日,再融資放開、優先股試點,企業競爭面臨新格局
2014年3月13日,兩會解讀:新型城鎮化與穩增長目標推動房地產業平穩發展,長效機制穩步推進
2014年3月12日,『寧七條』解讀:二線城市調控再收緊,土地、監管齊加碼
2014年2月28日,集體土地流轉的探索、方向與影響
2014年1月24日,北京市自住型商品房詳解
2013年12月31日,2013年中國房地產政策盤點:宏觀穩,微觀活,不同城市有保有壓
2013年12月16日,中央經濟和城鎮化工作會議解讀:全面深化改革將落地,行業面臨挑戰增多,新型城鎮化帶來發展機遇
市場類:
014年6月16日,信貸與供求因素主要影響住宅價格走向,城市分化加劇
2014年6月13日,2014年1-5月全國房地產開發經營數據解讀
2014年6月6日,海外重點城市房產市場系列解讀(英美篇)
2014年6月6日,2014年中國地級以上城市房地產開發投資吸引力研究
2014年6月6日,2014年40個大中城市房地產開發投資吸引力研究
2014年4月21日,部分城市樓市降價專題解讀
2014年4月14日,區域聯動加強將進一步促進核心城市周邊中小城市經濟及房地產業快速發展
2014年4月11日,2014年一季度中國房地產市場研究報告
2014年3月20日,2013熱銷樓盤需求特征與營銷策略專題研究
2014年3月10日,各類城市現分化,部分三四線城市房地產市場過剩風險需警惕
2014年1月2日,2013年百城房價盤點:不同城市走勢分化,7城漲幅超過20%
2013年12月20日,領航2013年中國房地產市場標杆——熱銷樓盤與企業策略剖析
2013年12月20日,中國房地產市場2013總結&; 2014展望
【報告正文】
一、百城價格連續上漲近兩年後首跌,不同城市分化加劇
(1)百城和十大城市:環比連續上漲近兩年後首次下跌,十大城市跌幅低於百城
百城均價環比連續上漲近兩年後首次下跌。2014年5月百城住宅均價為10978元/平方米,環比下跌0.32%,為自2012年6月連續環比上漲23個月後首次環比下跌;同比連續上漲18個月但漲幅持續收窄至7.84%。十大城市環比連續上漲23個月後首跌,跌幅略低於百城。5月十大城市住宅均價為19605元/平方米,環比下跌0.18%,同比方面,進入2014年以來,十大城市均價同比漲幅逐月收窄,由2013年12月的17.56%降至13.97%。
季度累計漲跌來看,2014年1季度漲幅明顯縮小,其中百城均價累計上漲1.56%,較去年4季度縮小1.08個百分點,十大城市均價累計上漲3.00%,較去年4季度收窄1.48個百分點;4-5月百城均價累計下跌0.22%,十大城市漲幅縮小至0.21%。
(2)不同梯隊:1-5月一線城市累計上漲,二三線城市下跌,5月單月各類城市均現小幅下跌
今年以來一線城市的住宅價格累計上漲3.26%,二三線城市下跌。具體來看,今年以來一線城市住宅價格累計上漲3.26%,超過全國平均水平1.92個百分點,其中北京累計上漲6.38%,上海、廣州、深圳累計漲幅均在4%以內;二三線城市住宅價格累計下跌,跌幅分別為0.23%和0.34%。從不同梯隊城市的月平均漲幅來看,2014年1-4月一線城市保持上漲但漲幅明顯縮小,二三線城市出現下跌;5月各線城市均環比小幅下跌,其中一線城市跌幅低於二三線城市。
(3)不同城市表現:房價下跌城市數量增多且價格變化呈現區域分化
同比來看,5月同比下跌城市數量增多,上漲城市整體漲幅小且逾半數城市漲幅在10%以內。2014年5月,31個城市房價同比下跌,較上月增加13個;69個城市房價同比上漲,漲幅整體縮小,其中36個城市漲幅在5%以內,19個城市漲幅在5%-10%之間;12個城市漲幅介於10%-20%之間,僅北京、廈門兩個城市漲幅超過20%。
環比來看,價格變化呈現區域分化,長三角和珠三角六成以上城市價格下跌。分區域來看,2014年5月,長三角和珠三角區域住宅價格下跌的城市佔比超過六成分別為69%、60%,較上月均明顯增加;環渤海區域價格下跌的城市佔45%,佔比較上月也明顯擴大。長三角區域的26個城市(含縣級市)中,有18個城市住宅價格環比下跌,張家港、嘉興跌幅超過2%;環渤海區域的20個城市中,9個城市環比下跌,日照、秦皇島跌幅在2%以上,其他城市跌幅在1.5%以內;珠三角區域的15個城市中,9個城市環比下跌,汕頭下跌3.64%,其他城市跌幅在1.7%以內。
二、房價變化影響因素分析
1、經濟發展:經濟增速放緩,結構調整陣痛期和增長速度換擋期疊加,經濟下行壓力依然較大
中央連續第二年將經濟預期目標預定為7.5%,較2013年的實際增速低0.2個百分點,在保持合理的經濟增長速度的同時,注重調整優化經濟結構。一季度,GDP增速為7.40%,在全年預期目標以內。今年居民消費價格漲幅將控制在3.5%左右,5月CPI同比上漲2.5%,較上月擴大0.7個百分點,通貨膨脹壓力不大。5月采購制造業采購經理指數(PMI)為50.80%,比上月微昇0.4個百分點,雖仍在榮枯線徘徊,但連續3個月回昇。整體來看,2014年,我國經濟增長趨於放緩,結構調整陣痛期和增長速度換擋期疊加,經濟下行壓力依然較大。
2、調控政策:整體調控更趨市場化,調控政策微調城市增多,消費者觀望影響量價
房地產調控更趨市場化,各地調控因地制宜,分類指導。2013年初『國五條』全面收緊,但下半年以來,不同城市分類調控趨勢顯著,調控方向及力度呈現差異。相較於去年『堅決抑制投機、投資性需求,抓緊完善穩定房價工作責任制和房地產市場調控政策體系,健全房地產市場穩定健康發展長效機制』的表述,2014年中央對於短期房地產調控政策更加重視其持續穩定性。『分類指導』、『雙向調控』成為2014年房地產調控總基調。
調控政策微調城市增多,消費者觀望影響量價。2014年以來,房地產市場整體明顯降溫,中央未出臺刺激市場的行政調控政策,部分庫存攀昇、去化壓力較大的城市則對政策進行微調,如揚州、宣城、蕪湖等放寬公積金政策刺激樓市,無錫、海口放寬購房落戶政策,南寧定向放開部分區域限購政策,更有天津濱海區、沈陽放松甚至取消限購的傳聞。隨著房地產市場繼續分化,未來更多城市對地方調控進行微調的可能性仍存在。在整體調控更趨市場化,地方調控政策微調的背景下,部分城市需求端的消費者觀望情緒較濃,進一步影響市場量價走勢。
3、貨幣與信貸:整體穩健,近期定向寬松
(1)貨幣政策:貨幣政策保持穩健,新增貸款穩步增加
2014年5月,廣義貨幣(M2)同比增速為13.4%,較上月擴大0.2個百分點,增速略超預期;1-5月增速平均為13.0%(政府工作報告中全年13%的既定目標),該增速水平總體平穩。新增人民幣貸款方面,一季度,新增人民幣貸款3.01萬億元,同比增長9.4%,其中3月新增人民幣貸款1.05萬億元,創近四年最高水平;4-5月新增1.65萬億元,比去年同期增長12.6%,其中5月新增人民幣貸款8708億元,同比增長30%。
(2)信貸政策:年初信貸收緊影響市場量價,中央明確支持首套、定向降准推動後市預期向好
銷售額與個人按揭貸款增速基本保持一致,第一季度各項指標增速均明顯下降。據中國指數研究院研究發現,貨幣政策的變化對於房地產業的影響較為明顯,信貸投放比利率變化對房地產業的量價影響更大。從歷史數據來看,銷售額、銷售面積同比增速與個人按揭貸款基本保持一致。2011年,信貸政策趨緊,個人按揭貸款持續負增長,而銷售面積、銷售額均保持低位增長。去年6月以來,我國信貸政策逐漸趨緊,個人按揭貸款同比增速下滑。2014年1-5月,個人按揭貸款5342億元,同比下降1.2%,較1-4月縮小1.9個百分點。
2014年初房地產信貸緊縮,個人按揭貸款同比增速明顯下滑。2014年年初我國信貸有所緊縮,據中國人民銀行公布,截至3月底本幣房地產貸款餘額15.4萬億元,同比增速較去年底回落0.3個百分點至18.8%,為2012年以來房地產貸款餘額增速首次出現同比增速回落。同時,一季度多家銀行紛紛取消利率優惠甚至上浮利率,房貸審速度有所放緩甚至暫停房貸業務。從資金來源來看,4月個人按揭貸款僅1077億元,同比大幅下降11.4%。但5月個人按揭貸款為1104億元,同比增長7.7%,個人按揭貸款情況有所好轉。
近期,央行公布『央五條』支持個人住房貸款,此後央行決定自6月16日起對特定商業銀行降准0.5個百分點,均有助於穩定市場預期。後期房地產信貸方面或較年初有所好轉。
4、市場存量:短期庫存攀昇、出清周期延長,土地存量大,去化壓力突出
(1)市場短期庫存量繼續上昇,出清周期持續延長
短期來看,庫存及出清周期的延長帶來價格下跌。2014年5月,10個代表城市的可售面積達8151萬平方米,為2010年來首次超過8000萬平方米,較去年同期增長21.0%。出清周期來看,5月10個代表城市的平均出清周期為15.8個月,連續第9個月上昇,較上月延長1.4個月,較去年同期延長6.6個月。
(2)因前兩年土地成交量大,2013年底開始市場短期供應加大
前兩年土地市場成交量大,房地產市場短期供應充足,需求釋放有限。2012年全國300個城市共成交各類用地22.1億平方米,住宅用地10.2億平方米,其中下半年對應量分別為13.2億、6.3億平方米。2013年全年各類土地共成交27.4億平方米,同比增長24.15%,住宅用地13.4億平方米,同比增幅超過30%。前兩年土地成交量較大,短期內商品房市場供應充足,而2014年以來,信貸收緊、市場觀望等因素一定程度上抑制需求釋放,商品房市場短期供大於求,市場整體下行。
(3)部分二三線城市土地供應充足,中長期過剩風險顯著
部分二三線城市土地供應充足,消化時間較長,房價上漲空間有限;少數大城市供不應求,價格漲幅大,城市之間市場分化。鄂爾多斯(行情, 問診)和營口過去幾年土地市場較熱,待開發土地消化時間遠超過其他城市,供應過剩風險凸顯。大連等城市土地消化時間較長,接近5年,供應壓力突出,而需求增長緩慢,房價上漲空間有限,2010年6月-2013年12月房價累計僅上漲11.6%,低於多數二線城市。南通、寧波土地消化時間分別為4.8和5.2年,過剩風險需警惕。佛山、昆明、嘉興、青島等二三線城市同樣土地存量較大,所需消化時間偏長,中長期風險突出。
5、市場預期:預期轉向,短期內需求端觀望情緒較濃
2014年初,宏觀經濟增速放緩,貨幣政策沒有明顯放松,房地產信貸依然偏緊;『市場下行、房價下跌、地方政府救市』等聲音增多,對房地產政策進行微調的城市有所增加,如銅陵、蕪湖、揚州放松公積金政策,部分中小城市房地產政策放松預期繼續昇溫。房企資金緊張,回款壓力攀昇,房企加大推盤力度並調整定價策略以適應市場變化,如通過打折促銷、贈精裝、首付分期等多種方式加大優惠力度;但需求端的消費者對市場下行預期依然強烈,短時間內需求較為疲弱。
另外,自住型商品房的試點和推廣也一定程度上分流了部分中低端普通商品住宅的需求。自去年10月北京自住型商品房概念提出以來,至今已有8個項目入市,總供應量達到近1.5萬套。自住型商品房因其價格優勢受到了購房者尤其是剛需購房者的追捧。從政府目前對自住房的供應計劃來看,未來一段時間,供應力度將不斷加大,這不僅分流了一部分剛性購房需求,也造成目前需求觀望程度不斷加深。住建部4月召開的共有產權住房試點城市座談會上,北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產權住房試點城市,市場觀望情緒將進一步在全國擴散。
三、典型城市房價分析
1.一線城市:今年以來整體供大於求,庫存攀昇,出清周期延長,房價漲勢減緩
(1)今年以來一線城市房價漲勢減緩且內部分化
一線各城市房價漲幅顯著,今年以來漲勢減緩且內部分化。2013年5月,北京房價達33472元/平方米,位居百城之首;上海和深圳房價分別為32388元/平方米和30890元/平方米,位列其後,廣州價格為18506元/平方米,均遠高於百城均價(10978元/平方米)。2012年6月百城房價指數止跌,以此為基點,一線城市累計漲幅突出。同比2013年5月,各一線城市均同比上漲,其中北京漲幅超過20%,其他城市漲幅也在百城平均水平以上。2014年以來,市場整體降溫,一線城市房價漲勢減緩且內部出現分化,北京累計上漲6.38%,上海累計上漲3.61%,均超過百城平均水平;廣州、深圳漲勢明顯減緩,今年以來分別累計上漲1.14%、0.98%。
(2)供大於求,庫存攀昇,出清周期延長
供求對比:一線城市整體供大於求,北京最突出
2014年以來,除深圳外,其他城市住宅市場均供大於求,北京最突出。2014年1-5月,北京月均新批上市79萬平方米,同比增幅高達149%,高出2009-2011年各年同期水平,處於近五年同期最高水平。需求方面,1-5月月均成交45萬平方米,同比下降約50%,為近五年同期最低水平,供應大幅增加而需求釋放減緩,住宅市場供大於求。上海、廣州今年以來供應較去年同期均有所增加,但需求不同程度下降,銷供比均小於1,住宅市場也呈供不應求態勢。深圳今年以來供需均明顯下降,同比降幅約40%,銷供比略大於1。
庫存與出清:庫存整體攀昇,出清周期均超過一年
一線城市商品住宅庫存整體攀昇,出清周期均超過一年。2014年5月,隨著供應增加而銷售減緩,一線城市商品住宅可售面積持續增長,除深圳外,其他城市在5月均達到去年以來最高水平。其中北京商品住宅可售面積接近950萬平方米;上海更是高達1052萬平方米,僅略低於2012年9月的最高水平;廣州超過800萬平方米,創今年新高。出清周期方面,自去年以來,北京、上海兩城市商品住宅出清周期均整體延長至14個月左右;廣州、深圳也延長至一年以上。
2.二線城市房地產市場分化加劇,不同城市房價走勢差異較大
(1)廈門、南京等熱點二線城市市場整體上行,房價保持上漲
廈門、南京等熱點二線城市房價整體持續上漲。2014年5月,廈門房價為20036元/平方米,超過一線城市廣州,同時為二線城市的次高水平(三亞最高為24328元/平方米),同比上漲23.54%,居百城之首,今年以來累計上漲6.35%,漲幅接近北京。南京新建商品住宅價格為10424元/平方米,同比上漲12.04%,今年以來累計上漲1.31%,在百城中處於較高水平。
2014年1-5月,南京月均銷售商品住宅57萬平方米,較去年同期下降25.3%,月均新批上市面積為75萬平方米,同比增長10.2%,短期供大於求。庫存與出清方面,5月南京商品住宅可售面積為497萬平方米,雖為去年以來的較高水平,但較2012年的高點仍有一定差距;南京住宅市場受全國整體市場降溫影響較小,5月出清周期雖有所延長但仍不足8個月。
(2)杭州、福州等市場下行,供大於求矛盾嚴峻,房價下調壓力較大
受整體市場下行影響,杭州、福州等二線城市早期房價明顯上漲2014年以來房價累計下跌。2014年5月,杭州住宅均價為17916元/平方米,較2012年6月累計上漲10.71%,但今年以來累計下跌0.75%;福州住宅均價為15562元/平方米,較2012年5月累計上漲達17.52%,但今年以來累計下跌0.15%;鄭州5月均價較2012年6月累計漲幅超過20%,而較去年12月累計下跌6.46%。寧波、蘇州、南昌等城市早期均上漲明顯,而今年以來累計下跌。表明部分二線城市房價在經歷2013年的快速上漲後,2014年價格有所回調。
杭州住宅市場供需明顯下行,供大於求矛盾加劇,出清周期超過兩年。2014年初,杭州住宅市場率先傳出降價信息,市場下行趨勢明顯,1-5月,杭州住宅月均銷售15萬平方米,僅為過去兩年月均水平的一半;月均供應為27萬平方米,為近幾年的最低水平,銷供比縮小至0.58,供大於求矛盾加劇。去化減慢進而庫存攀昇,5月可售面積為465萬平方米,創歷史新高;出清周期延長至26個月,當地去化壓力明顯。
蘇州宅市場供應增加但需求不足,供大於求矛盾嚴峻,出清周期超過一年。2014年1-5月,蘇州住宅月均銷售54萬平方米,較去年同期下降8.8%;月均供應為77萬平方米,同比增加21.9%,為近幾年的最高水平,銷供比縮小至0.70,供大於求矛盾加劇。庫存與出清方面,5月可售面積約為800萬平方米,庫存量攀至歷史最高水平;出清周期延長至近14個月,去化壓力較大。
(3)溫州、海口等二線城市市場持續下行,房價下跌幅度明顯
溫州、海口、三亞等二線城市住宅市場持續下行,房價明顯下跌。2014年5月,溫州住宅均價為14201元/平方米,較2012年6月累計上漲24.89%,為全國最大累計跌幅;三亞、海口住宅均價較2012年6月累計下跌6.68%和9.76%,跌幅僅低於溫州;無錫、呼和浩特5月均價較2012年6月累計跌幅均在2%以內,今年以來價格下跌趨勢加快,累計跌幅分別為4.02%、2.61%。
2014年以來,代表城市月均成交量同比整體大幅下降。2014年1-5月,無錫商品住宅月均成交31萬平方米,同比下降27%;海口、三亞月均成交量分別為15萬平方米、12萬平方米,同比降幅均達30%;呼和浩特商品住宅需求下降最為突出,今年以來月均成交僅8萬平方米,較去年同期大幅下降40%。
3.三線城市房地產市場分化,多數城市量價下行
(1)房價走勢分化,保定、廊坊等少數城市房價上漲顯著,多數城市房價下行
受益於『京津冀』首都經濟圈等城市發展規劃,北京周邊的保定、廊坊等河北省三線城市上漲明顯。2014年5月,其中保定房價為5432元/平方米,較2012年6月累計上漲15.45%,同比去年同期上漲12.21%,特別是今年以來累計上漲8.95%;廊坊5月均價為7348元/平方米,較2012年6月累計上漲19.54%,今年以來累計上漲1%;衡水、柳州等三線城市房價漲勢也比較明顯。
汕頭、淮安、臺州等三線城市早期房價上漲明顯,但後期房價下行。2014年5月,汕頭住宅房價為8178元/平方米,較2012年6月累計漲幅超過14%,同比2013年5月下跌3.41%,今年以來累計下跌7%;淮安5月均價為4989元/平方米,較2012年6月累計上漲約9%,但同比2013年5月下跌1.44%,今年以來累計下跌4.52%。臺州、包頭、蕪湖等三線城市房價走勢與上述情況類似。
南通、常州、江陰、馬鞍山等三線城市房價整體持續下跌。2014年5月,馬鞍山住宅房價為5280元/平方米,較2012年6月累計下跌6.07%,同比2013年5月下跌7.27%,今年以來累計下跌3.56%;常州5月均價為7693元/平方米,較2012年6月累計下跌4.30%,同比2013年5月下跌6.92%,今年以來累計下跌4.54%。江陰、南通、紹興等三線城市房價也呈整體下跌走勢。
(2)住宅成交量走勢分化,多數城市成交量下滑
除廊坊外,代表城市住宅成交量均同比下降。2014年1-4月,廊坊商品住宅共16萬平方米,較去年同期增長5%。除此之外,其他代表城市住宅成交量均下滑,其中包頭1-4月成交15萬平方米、同比下滑25%;淮安今年1-4月商品住宅成交42萬平方米,同比降幅高達30%,常州、南通、江陰商品住宅成交量同比降幅分別為28%、16%和13%。