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編者按:樓市變化莫測,市場信心和預期也出現了分歧,人民網房產記者在一線採訪和調查的過程中,發現了很多新情況和新問題,在此關鍵時間點上,以評論的形式,連續將自己看到和聽到的現象、問題與讀者分享,以求共同探究問題,爲宏觀經濟和房地產市場的平穩健康發展,出謀劃策。
這次房地產市場調整當中,首先“扛不住”的似乎是國有房地產企業。
6月17日,中化集團旗下方興地產(00817.HK)在香港公佈,準備以30多億港元的價格,發行一部分股份,將旗下1個大廈加8個酒店分拆上市,分拆的目的當然是爲了融資,雖然分拆後方興地產仍然對這些物業有控股權,但是這8個酒店一直是中化集團和金茂集團的家底物業,如今要賣“家底”,可見公司遇到的資金問題很嚴峻。
無獨有偶,今年3月份以後,北京城建(600266.SH)也先後賣掉了北京和三亞兩地的3個項目。諸如此類國企賣項目案例,還有很多。
一位不願具名的評論人士指出,“賣兒”、“賣女”,目的都是爲了保業績。今年6月30日,也是很多國有房地產上市公司的難關,有些國有企業正好到了領導班子換屆的時候,這個時候的中期業績很重要。
不管出於什麼背景和原因。在這輪樓市深度調整帶來的房企分化中,出現了一個特別的現象:國企普遍遇到困難比民營企業大,負債率等多項不好的指標普遍比民營企業差。
在以前的多輪房地產調控當中,一般都是民營企業傳出資金鍊危機和倒閉等問題,而在本輪房地產調整過程中,除了光耀出現了資金鍊危機外,鮮有民營房地產企業出現倒閉等新聞的,尤其是上市公司當中,民營房地產企業普遍是負債率較低,控制風險能力較強。
相比之下,在這輪房地產調整的冷風剛吹來的時候,一些國有房地產企業就開始東倒西歪。
北京城建曝出了負債率高達74.46%,淨負債率高達81.93%。中化方興地產也出現了業績大幅度下滑和償債壓力加大等問題。截至2013年底,方興地產負債額上升到358億元,同比增長27%,而同期全年方興地產銷售額剛剛過200億元。
諸如此類,不勝枚舉。在面對2014年中報的時候,國有房地產企業普遍顯得更加侷促與被動,究竟是什麼導致了這個情況發生呢?
筆者調查了一些企業發展情況後發現,造成這個現象的主要原因或有如下幾個方面:
第一,出現問題的國有企業,大部分是2013年激進拿地的,如方興地產等,都是新興成長的國有房地產企業,其在前幾年都默默無聞,突然在這兩年發力,試圖以高槓杆化的擴張實現自己在國有房地產企業陣營中的“超車”。例如,在2014年2月份,方興地產還以101億元總價、樓面價超過4.7萬元/平米的價格拿下了上海大寧地王,而2013年全年方興地產銷售額剛過200億元,光拿地就花了約170億元。目前,已過國土資源部要求的土地合同簽訂和土地款繳納期限,這塊地還沒有繳納清楚土地出讓金,方興地產自己無力開發,又找了兩家合作伙伴,但無下文。
第二,國有企業防範風險意識不足。在2013年下半年的時候,北京和上海土地市場出現了高價拿地的情況,很多民營企業都不參與,而且經歷了多輪調控以後,民營企業都開始實行科學管理的內控指標,公司拿地、發展都必須達到指標化要求後才進行,而國有企業在多輪調控中都因爲有雄厚的資金支持,沒有憂患意識,尤其是一些國有企業將2013年底的拿地當作是“敢賭”和“抄底”的機會,結果這些高價地全部砸在了手裏。
第三,有些國企內部管理不科學。筆者在調查中尤其發現一個問題,那就是爲什麼有些國有企業着急賣項目和資產以求回籠資金,除了因爲拿地支付資金多以外,更多的是因爲需要付的工程款很多。很多項目都是還沒有銷售,或者賣不出去,後面工程仍然在繼續。某國有企業在重慶一個項目有60萬平米的庫存,房子已經建好了,因爲戶型過大,不符合當地市場情況,扔在那裏賣不動。而民營企業一般在挖坑、定戶型之前,就已經將一期房子預售,後面都是根據市場情況進行施工進度和調整戶型。
第四,出現問題後慌亂,處理不當,導致錯上加錯。在出現房子賣不動、地王啃不動的情況後,由於前置風險防控措施不足,加上公司決策思路問題,我們看到很多國有房地產企業目前是手忙腳亂的狀態,有的公司應對措施一錯再錯,拼命降價賣房子,賣資產,但是很快市場上出現了降價也賣不出去房子的問題,於是有的國有房地產企業的現實性問題立即僵在那裏,變得更加無解。
那麼試問,過了這輪調整週期,這樣的企業還能站起來嗎?會不會大傷元氣?如此的混亂管理狀態持續,不會在一次又一次的市場調整中,繼續“栽跟頭”?
當然,出現這種情況在國有房地產企業中也只是一部分,不能代表全部。例如,保利地產、招商地產等一大批經驗豐富和內控制度完善的國有房地產企業一直保持穩健發展的狀態,在去年年底不搶地,還能不斷抓住市場機會,低價補充土地資源,在這輪市場調整過程中,這些企業顯得更加成熟和穩健,是國有企業現代化管理的樣本。
國有企業要響應國資委有關房地產主業發展的精神,沒有從業必要的國有企業建議儘量退出房地產這個高風險和高資金投入的行業,仍要繼續房地產業務的國有企業,儘快建立更加完善的職業經理人管理制度和法人、負責人的審計問責制度,在鼓勵勇敢開拓精神的同時,一定要抓好必要的風險防範,加強國有房地產企業的資產風險防控指導,對於國有資產流失和造成國有資產損失的錯誤決策等問題,必須問責。