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宋小姐購買了深圳市國際企業股份有限公司(以下簡稱“深國企”)旗下的職工宿舍,但在繳納增值稅的問題上與原來的賣方發生了糾紛。按照購房合同,交易所產生的20萬元房產增值稅的交稅義務人是原賣方深國企,但是深國企在法庭上稱:有稅局開的免稅文件,之前過戶的19套房都沒有交稅。宋小姐因爲自身原因拖延了時間導致不能免稅,深國企概不負責。
一石激起千層浪。一套房子要交20萬元增值稅,以涉案木頭龍24套房產計,算下來至少也要繳納400萬元的增值稅。當時深國企的一紙“重置成本”批文是如何獲得的?這24套涉案房產是否符合免徵土地增值稅條件?獲得批文的程序是否合法?隨着案件審判,問題將走向深入。
案件
20萬增值稅引發的法律糾紛
香港居民宋小姐向南方日報記者報料,稱其在2008年6月13日通過中介簽訂了《深圳市木頭龍住宅認購書》,購買了深圳市國際商場(以下簡稱“深國商”)名下愛國路木頭龍38棟第6層601房。當時和她一起購買的還有十多個人。
宋小姐這十幾個人購買的是深圳一家上市公司處理的20多套職工宿舍,均是在羅湖區木頭龍小區38棟房產,但房產都是掛名在其下屬子公司深國商名下。這個上市公司就是深圳市國際企業股份有限公司。
“雖然房子是掛在深國商名下,但是收錢和籤認購書的都是深國企,深國商其實就是深國企的全資子公司。”宋小姐這樣告訴記者。
後來宋小姐才瞭解到,其實深國企早在2007年10月18日就把深國商賣給了一家叫白馬的服裝公司。雙方在協議中寫明瞭深國企仍擁有出售深圳市國際商場名下的木頭龍小區38棟房產的權利,但繼續掛在深國商名下。
這一批購房者都順利過戶,但是宋小姐被拒了,原因是當時她還有另外一套房產,按照限購政策,她無法過戶。沒想到的是,等她辦完賣房相關手續,深國商給過戶用的評估報告已經過期,再讓深國商開一份評估報告,他們又不同意。宋小姐在無法過戶的情況下,委託律師向深國企交涉,但無果。
隨後,宋小姐一紙訴狀遞到深圳市羅湖區人民法院,同時起訴深國商和深國企。羅湖區人民法院審理後做出了〔2010〕深羅法民三初字第897號民事判決書,判決兩被告應協助原告宋小姐將涉案房地產木頭龍38棟第6層601房過戶至原告名下,三方均未上訴。
但宋小姐的律師稱,法院的判決生效後,深國商和深國企都拒不執行法院判決。宋小姐只能申請法院強制執行,將涉案房產過戶。
2011年6月過戶的時候,按照《二手房買賣合同》約定,深國商應繳納營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、印花稅、個人所得稅、土地增值稅等稅款,但深國商和深國企遲遲不按照合同約定繳納過戶所產生的20萬元增值稅。
“這就導致新的房產證已經辦出,而且產權已經過戶到我的名下,但由於深國企和深國商拒不繳稅,我沒有辦法領回自己的房地產證。”業主宋小姐這樣告訴記者。
無奈之下,2011年12月,宋小姐向羅湖區地稅局投訴,要求該局責令兩被告繳納相應稅款。而羅湖區地稅局當時口頭答覆宋小姐,“由於涉及訴訟,因此應由法院裁定或判決,再由我局稽查”。
投訴無果,拖不起的宋小姐在2012年只能自己先替深國企和深國商繳納了20萬元的土地增值稅,然後再到羅湖區法院起訴深國企和深國商,要求返還她此前代繳的稅費。
深國企
這批房是有免稅批文的
就在宋小姐向法院申請強制執行的過程中,事情發生了戲劇性變化。
“在法庭上,深國企、深國商突然說之前過戶的19套房都沒有交稅!”宋小姐告訴記者,“深國企在法庭上稱有深圳地稅局開出的免稅文件,可以評估過戶,而不用交稅。他們稱是我自己的原因拖延了時間,導致免稅批文過期,因此由我本人對不能免稅負責,他們不負任何責任。”
據宋小姐的律師金焰介紹,深國企獲得的免稅批文,實質是獲得地稅局允許其對這批房屋進行“成本重置”。“簡單說就是把原來幾萬元的登記價,進行重新評估,如果原購價被評估到出售時的市價,那麼再以市價出售就沒有增值所得,沒有所得就不用納增值稅。這就是之前19套能過戶免交增值稅的原因。”金焰如是說。
此前的19套房子都能免稅過戶,爲何到了宋小姐這裏,就不能免稅過戶呢?宋女士的過錯在哪裏?深國企的企業法務經理肖菊梅告訴記者,“宋小姐是香港居民,在大陸本來還有另一套房,但她一開始就隱瞞了這個事實,按照當時的限購政策,交上去的資料國土局不批,這時我們才知道她還有一套房產。最後她只能先賣了此前的房子,這就拖延了過戶時間,結果等她可以過戶的時候,評估報告已過期,她也就無法獲得免稅過戶。”
記者最終看到了這份稅局批文的掃描件。批文的擡頭爲羅湖區地方稅務局,上面清晰地寫明,對深國商在木頭龍的24套房產,“根據《深圳市地方稅務局關於土地增值稅有關問題的通知》(深地稅發〔2005〕609號)文件的規定,同意你公司上述房地產委託依法設立的房地產評估機構進行評估。”
至於當時地稅局的這個批文是如何辦下來的,走了哪些程序,深國企的這位法務經理表示,“當時具體怎麼辦的這個批文,我不清楚。但當時我們爲另外十幾個人辦理房產免稅過戶的時候,地稅局是認這個批文的。”
原告律師
程序不合法地稅涉嫌違規放行
但宋小姐的律師金焰稱,深國企獲得免稅批文存在嚴重違反程序的問題。
金焰稱,他在辦案過程中調查發現,2008年12月31日深國企就在國土局成功過戶,而這時候既沒有稅局的批覆,也沒有評估報告,國土局駐點的稅局人員讓這些房產“免稅”過戶。此後,深國企和深國商再補上了評估公司的評估報告,又在隨後的2009年2月11日才取得地稅局“關於深圳市國際商場申請房地產過戶評估”的批覆(深地稅羅函〔2009〕)。
“按地稅局規定,深國企和深國商想要獲得免稅,必須首先根據相關政策向稅局申請對這些房產進行價格重置,等稅局批准下文後,再找評估公司評估,最後到國土局遞表過戶。”金焰指出,“而實際執行的情況與規定大相徑庭。從時間上來看,深國企和深國商獲得免稅的這批房子是先過戶,再評估,最後才獲得稅局的批覆,完全顛倒了應有的程序。”
地稅局
批文是否合法正在調查
2014年3月3日宋小姐以實名舉報的形式,向深圳市地方稅務局舉報了深國企和深國商,要求立案查處深國企和深國商在法庭上所提到的批文是否具有真實性與合法性。深圳市地方稅務局稅務違法案件舉報中心受理了此案,並轉給深圳市地方稅務局第一稽查局負責調查。
“稽查局立案後進行了調查。稽查局專門負責調查此案的滿姓工作人員後來有一次告訴我,涉案木頭龍38棟24套房產根本不符合免徵土地增值稅條件。”宋小姐這樣告訴記者。
金焰告訴記者,這份允許深國企對一批房產進行“成本重置”的文件只有一份,已經在另外19套房過戶的時候被存在過戶檔案中了,深國企已沒有原件。而上述滿姓工作人員曾告訴宋小姐,在該局存檔的文件中也沒有找到這份允許其“重置成本”的底稿,因此稅局也不能確認當時深圳地稅局是否真的給深國企開出了這份“免稅通行證”。
追問
三大疑點待解
梳理案件不難發現,此案有三大疑點。首先,深國商手中的這份稅局批文是否是真實的,深圳市地稅局能不能確認其真實性,深國商在法庭上稱同一批交易的另外19套住宅已經免稅過戶,深圳地稅稽查局的相關工作人員爲何卻遲遲不能確認?
其次,這份批文是否有政策可依?根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第三條的規定,沒有房產原值或因擴建等原值不實的,由當地稅務機關參照同類房產覈定,可以進行“成本重置”。而記者從批文的掃描件上看到,深國商的24套房子全部都有房產證,證上都有登記價,爲5萬元左右。
其三,企業獲得批文的程序是否合法?涉案律師告訴記者,他經過長期調查瞭解到,深國企、深國商是先過戶,再評估,最後拿批文,程序涉嫌嚴重違規。如果程序違規,地稅局工作人員爲何還爲其開綠燈放行?
隨後,記者就上述問題向深圳市地稅局辦公室發出採訪函,希望該局負責法律法規的三處能就相關問題給予迴應。但地稅局相關工作人員以未結案爲由婉拒了記者的採訪。
3個月前,地稅局第一稽查局已立案調查,但到目前爲止調查仍在進行中。當記者詢問地稅局何時能結案,該局辦公室的一位工作人員表示“我們也不知道”。
記者將就這些問題繼續給予關注。
採寫:南方日報記者譚冰梅統籌:南方日報記者劉麗