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八年間,廣州GDP增長了2.54倍,城市居民人均可支配收入增長2.12倍,一手樓成交均價增長2.52倍。可以看出,廣州房地產市場均價的漲幅與GDP和人均收入的增幅大致匹配。支撐房地產市場增長的最大動力,來自於城市經濟的成長。
上週末,筆者一位朋友去番禺某大型樓盤看房。車子剛開到售樓處門口,遠遠地看見十幾位中介狂奔而至,瞬間便有三位拉開車門直接擠了上來,滿頭大汗寒暄過後,便是熱情洋溢地一通推薦。這個去年均價2萬元/平方米的樓盤,這個月掛出的毛坯價最低只要1.2萬元/平方米。朋友說:“看見中介開始求人了,感覺就是爽!”
類似的故事在番禺、蘿崗、增城等幾個周邊區域同時上演。筆者的朋友李先生去年在蘿崗區買了一套房,當時售價1.9萬元/平方米,現在最低只要1.8萬元/平方米,而且選擇更多。李先生也感嘆:“早知道今天買房就好了!”
樓市涌動的降價潮吸引了媒體的關注,不少人都在說“樓市要回歸理性了”。言下之意,過去幾年廣州樓市似乎一直都“很不理性”,實際情況是怎麼樣呢?
2006年是廣州市房地產市場“狂飆之旅”開幕的年頭。那一年,廣州市地區生產總值爲6068.41億元,城鎮居民人均可支配收入爲19851元,當年10區一手樓成交均價爲6371元;2013年,廣州市地區生產總值爲15420.14億元,城市居民人均可支配收入爲42066元,10區一手樓成交均價爲15333元/平方米。
八年間,廣州GDP增長了2.54倍,城市居民人均可支配收入增長2.12倍,一手樓成交均價增長2.52倍。可以看出,房地產市場均價的漲幅與GDP和人均收入的增長大致溫和。支撐房地產市場增長的最大動力,來自於城市經濟的成長。
目前似乎還沒有哪一種數據模型能夠準確的衡量樓市是否“理性”。價值和供應決定商品價格的經濟學原理在一線城市房地產市場似乎並不完全奏效,在這個模型中,我們至少要加上以下幾重因素:政策、投資需求、貨幣流動性以及房屋中國人於房子的種種“剛性需求”——落戶、結婚、孩子上學、情感需求……所以,城市的房價是由價值、供求、政策、感情等多重因素共同決定的。
你可以發現,在決定房價的多重因素中,有好幾項因素本身就是“不理性”的。比如情感需求,結婚要買房,當然你也可以不買,但是丈母孃很難說服。
朋友李先生的樓市經歷頗具代表性。2006年,他年收入10萬元,首付10萬元買了一套二手房,當時均價5000元左右;2008年,他年收入15萬元,賣了手上的房子,買了一套均價9000元的房子;2013年,李先生年收入30萬元,他再次換了一套均價1.9萬元的房子。看看身邊的朋友,嚷嚷着收入低、買不起房的人,不知不覺中都變成了業主,其中相當一部分還有兩套房,中心區一套自住、市郊一套投資或養老。這是一個關於國家經濟成長、個人收入增長和滾動投資增值的故事。
前不久,國家住建部負責人迴應了有關“樓市崩盤說”。指出當前樓市下行的原因主要有三條:一是去年同期商品房銷售增速的高位增長難以持續,二是個人住房按揭貸款的收緊,影響了人們購房願望的實現;三是關於房地產市場下行的輿論影響預期,有需求者也陷入觀望。該負責人表示,今年樓市註定是一個調整之年,但如果由此斷定樓市即將發生崩盤,這樣的結論言過其實。
對於廣州而言,目前廣州仍處於城市化快速發展時期,可以預見,未來至少十年廣州仍處於經濟快速增長期,人口也必然繼續增長,和前八年一樣,經濟增長和城市化擴張將成爲廣州這樣的一線城市房價的有力支撐。
小民心中的“樓市理性”是什麼?筆者幾位已經榮升業主的朋友對當前廣州樓市的下調反應總體比較淡定。既不希望樓市崩盤,也不希望樓市增長太快。樓價的增長應當符合中國經濟的增長水平,讓中等收入以上的人都能買得起房,讓有一定經濟積累的人換得起改善性住房。如此,足矣。
南方日報記者曾妮