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近期,受房貸緊縮、觀望等因素影響,濟南樓市一直在低溫中前行。面對市場的低迷,不少房企開始“降價”促銷,企圖以此爲利器撬動市場的興奮點。新華網記者在探訪中發現,濟南二環以外的東、西部樓盤“降價”促銷明顯活躍,而環線內的樓盤表現相對“淡定”,且不乏“逆市而上”的樓盤。此外,改善型樓盤比剛需型樓盤價格穩定,學區房又比普通住宅抗“跌”能力強。
2014年的濟南樓市並不樂觀,先是傳統的“金三銀四”並未達到預期,而後“紅五月”泡湯,截至6月各大房企仍未交出出色的成績。在焦躁中,不少房企紛紛加入“降價促銷”的行列。
記者走訪發現,濟南促銷活躍的樓盤大多集中在西部和東部,例如,近期濟南西城區推出的“低首付”、“特價房”、“閃購”等一系列打折促銷活動,濟南東部也出現某知名樓盤項目開盤價與前期持平並增加配送的促銷活動。無論開發商促銷手段如何翻新,其促銷手段不外乎兩種:一種比較初級,多以打折、增配爲宣傳點,如“交5000抵2萬”,讓購房者感覺物有所值進而刺激購房者購買慾。而另一種則相對有誠意,即開發商在現有的房源中圈定一部分房源,限定時間、條件,執行特殊價格,購買這類房源確實能讓消費者省錢,但其覆蓋的人羣有限,能真正享受優惠的人羣不多。
此外,這些營銷手段有一個共同的特點,那就是開發商只需要讓出很小一部分利潤,便可增加收益。這些促銷活動也並未觸及房價根本,降價手法相對溫和,屬於開發商瞭解市場的初期試探性動作。
濟南雖然出現大範圍降價促銷活動,但並不意味樓市就此進入下行。從記者走訪的多個樓盤來看,區位上,二環路以內的樓盤價格相對堅挺,並未出現大規模打折促銷。如:開盤不久的保利中心華府,價格在9500元/平米,陽光100房價穩定在11000元/平米,南益名泉春曉房價也已上升至12000元/平米。
除此之外,從產品結構上看,改善型比剛需型住房價格堅挺,例如位於文化東路的某高端住宅項目,樓盤依然保持在16000以上的強勢價格。從資源配套方面看,學區房抗“跌”性明顯高於普通住宅。如魯能領秀城樓盤價格一直堅挺,而明湖白鷺郡每平米房價也升至8500元。
那麼濟南房地產市場爲何會出現“冷靜”與“焦躁”的對決?
山東大學經濟學院副院長李鐵崗教授分析,出現這樣的反差,說到底與產品前期規劃、產品性質、企業資金情況、所處區位等因素有交大關係。像西客站片區,樓盤存量較大,產品替代性強,一個樓盤價格變化馬上會吸引一部分片區潛在購房人羣,從而對其他樓盤造成影響。因此,當一家房企在這裏有動作時,其他房企受競爭心理影響也會做出連鎖反映。“但這不是絕對的,還需要考慮房企資金、產品特定等多個因素。”李教授說。
而改善性住房消費人羣多爲二次置業,具有較強的購買力,他們更注重居住的舒適度,小額的“降價”優惠或許會對手頭資金緊張的剛需族產生影響,對改需族的影響並不會太大,“另外,改善性住宅本身成本高、品質相對過硬,相比剛需型價格更穩定。”李教授分析。再就是“學區房”,其優勢更不必多說,你買或不買,學區就在那裏,即便處於市場低迷期,學區房的價格仍高於周邊同樣房齡、品質的樓盤。
而克爾瑞濟南研究機構裴憲梅也告訴記者,現在市場上分三種情況:一種是願意以價換量,通過真實“降價促銷”回籠資金的樓盤;一種是企業資金狀況良好,且對政策轉好有期待,按兵不動;另一種就是降價也賣不動,這種就屬於有硬傷的。但是不管何種情況,說到底,這是市場運行到一定階段的結果,又受金融信貸政策的影響,所以調整期顯得比較長,出現分化也是不可避免的。(新華房產記者王虔)