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從今年三月開始,房地產市場一直蔓延着寒意,在政策因素不斷變小,市場逐漸發揮作用的情況下,房地產企業的現實困境和轉型方向是整個房地產領域最受關注的話題。
爲此,經濟觀察報聯合新浪樂居邀請業內權威專家解析房地產企業在拐點下的生存之道。
經濟觀察報:應該怎樣理解房地產的拐點?
陳淮(中國城鄉建設經濟研究所所長):拐點2013年已經明顯出現了。2013年上半年,每隔一個月的價格增速在提高,下半年起每隔一個月的增速在下降,房價上漲的速度越來越慢,甚至不上漲了。這就是拐點。
所有的工業固定資產,不管用不用,都會越來越便宜,鋼鐵、石油、化工,包括鐵路、礦山,實際的貶值沒有記在賬面上,賬面上只記了折舊,技術進步帶來的無形損耗在賬面是反映不出來的,需要一定的時間。開發商手裏的只有優質資產,不管破產不破產,破產了手裏也是優質資產,只有三種:土地、在建項目和現金。
城市固定資產的質量和哪個開發商建的房子沒有多大關係,我們假設建的都是達到標準的,資產質量的改善取決於旁邊修不修地鐵,有沒有人種樹,開不開購物中心,優質學校搬不搬到那裏去,只要城市的這些外部投入不斷增加,房子就一定漲錢。
工業化、城市化在一起就是固定資產大規模添置的時期,有人用增發貨幣說事,但實際上,過去我們只賣產品,週轉原材料、半成品,現在要週轉產權,當然需要佔用大量的貨幣,企業兼併重組,老百姓持有房子就要負債,貨幣量增加是在補充維生素。
經濟觀察報:現在很多城市的庫存都非常大。
陳淮:在過去十年,包括省會級城市在內,三分之二的城市始終是供大於求的,這不是今天的新鮮事。供大於求沒有那麼可怕,供大於求不等於賣不出去。
房地產的供和求,從來不是步步均衡的,因爲影響供求的節奏不一樣,需求在兩個月就產生,比如出一個國五條就等於說,趕緊買房吧,不買明天就要收稅了,需求立刻就出現了。供給的產生能這麼快嗎?出國二百條也不行。
今後佈局主要是高鐵沿線、中等規模、大城市衛星城。有的開發商在高鐵沿線拿地,這就是原始股,統計在報表裏面好幾年不掙錢,一掙就是幾輩子的錢。但是就像買風險投資一樣的,這些城市不是個個都在明年就能上市的,也有一些一輩子也沒有上了,也有的得十年十五年才輪到的,這和產業結構的轉換,地下資源豐富程度,特殊的契機有關。
還有三分之一的城市是像鄂爾多斯(行情, 問診)這樣的,屬於盲目膨脹,就得自我消腫。
房地產的市場和其他商品市場有類似之處,一個叫長期均衡,一個叫短期均衡,什麼叫長期均衡呢,美國有1億家庭,3億人口,平均每戶汽車保有量達到一定程度,飽和了,這是長期均衡了。美國人還買不買汽車,得更新,景氣的時候是汽車大年,不景氣的時候推遲更新。
目前,在中國任何一個城市,不管是供大於求、供不應求,還是供求恰好平衡,都是短期均衡。孩子還長不長個兒,這一年營養不好沒有長,長期看是長的。
王惠敏(中國房協經營管理委員會祕書長):現在有一些城市供應量比較大,供求關係整體有點失衡;還有一種城市是局部失衡,比如北京、上海。
經濟觀察報:新型城鎮化是不是房地產發展一個好契機?
汪利娜(中國社科院經濟研究所研究員):舊的城鎮化是土地的城鎮化,土地的增長率大於戶籍人口的增長,而新型城鎮化把目標定在人,未來到2020年達到1億人常駐或者新增人口進城。我認爲,盯着人,可能只是新對了一半,比以土地爲本要好一點,但是這裏還有很多不確定性。
第一,到底什麼樣的農民願意進城,城市周邊富裕起來的農民,有房子有地,進城也很方便,子女就業都很好,他們願意進城嗎?
第二,現有在農村,有38%的適齡勞動人口,這些人裏面還有多少是老弱婦人,到底能不能成爲未來進城的人口。很多農民工進城打工回家蓋房子,還是要落葉歸根的。如果對現有的農村人口結構和進城意願不清楚的話,未來目標能不能達成?
第三,人往哪裏流?牛頓講我能計算出天體運行的軌跡,卻無法計算出人們心中的慾望癡狂。大城市小城市,人口流動會按你規劃設計的走嗎?去大城鎮還是小城鎮,企業個人心中都有比較和選擇,就業在哪兒,人、錢、物就向流哪裏。
第四,城市的規模、增長的邊界、北京限制戶口、限不住人流,政府規劃有引領作用,但更多要發揮市場的作用。因此新城市化並不是簡單意義上的人口向城市的集中。
經濟觀察報:開發商可能的轉型路徑有哪些?
王洪(中華房地產高級研修學院學術院長):以後的發展更多的要注重質量,房地產本身自己也要轉型,結構轉型,質量的升級換代。歐洲很多國家的房子可能存在了800年,我們80年都不到的。
李志能(國務院發展研究中心跨國公司研究室主任):房地產業本質上是金融業。現在研究房地產業的時候,很多時候一是研究金融政策,什麼時候縮緊貸款,收緊金融;二是研究人口,人口流動的規律和過去有所變化。現在從產業來說,可能相對集中的趨勢會持續,從住宅地產向旅遊地產、養老地產、文化地產轉移的過程可能沒有那麼快。
李國平(高策地產顧問機構董事長):經濟有很多東西是靠信心的,觀望也是信心問題,政府是否該考慮一下,有很多的問題,比如土地儲備、利潤率,大家是否信心過高了,導致了土地成本大幅度提高。
地方政府一直是最大的地產商,開發商是房產商,一旦市場不景氣,地產商最着急。
也有很多地方政府有恃無恐,一邊限價,一邊競地價,還要求配建保障房,原因就是開發商有很大的擴張目標,要一千億、兩千億,這個模式是否可持續,的確有是問題的。
有些企業是打着產業地產的名義在拿地,但是產業地產的發展遠遠滯後於住宅的開發。產業的起步,是需要花工夫做的,中國很多地方,產業沒有扶持起來,開發商只是以這種名義拿地,一圈幾千畝上萬畝,已經持續不下去了,城市中心區又是高價地,也幹不下去了。
目前我們的企業沒有消亡過,總說企業有危機,哪有危機,真正的危機正在後面,沒有那麼簡單。
未來萬科就有問題,它也在反思,如果只做住宅一定不行,但是王石前幾年是口很硬的,一定說不轉,現在已經不提了。
郝榮福(華高萊斯國際顧問(北京)策劃總監):一線城市的開發商去三四線城市,三四線城市的開發商迴流一線都不是那麼容易的,因爲模式固定了,都面臨挑戰。現在還做純住宅開發肯定壓力非常大。不管是拿地、融資還是抗風險,都有問題。最近大家熱炒棚改,有沒有靠這個拿地的,所謂的棚改拿地的項目是想借棚改的名義爭取國家開發銀行的貸款,借棚改的名義容易國家立項。
郝炬(睿信致成管理顧問公司董事總經理):這次開發商轉換有點被動,有點突然,去年四季度的數據還是相當好的,今年1月份,很多公司預告也很不錯,到3月初,大部分的企業都感到了寒意,雖然沒有明確的調控政策出臺,但個人按揭的收緊對房地產的影響還是比較明顯的。
現在所有的企業,包括萬科都開始進行多元化,每家企業都在探索新的空間,包括養老、旅遊、產業、文化,現在來看依然還是住宅一枝獨大,包括旅遊養老各有難處,還沒有形成非常清晰成熟的模式,我們跟很多開發商討論戰略的時候這是一個困境。
近期地產企業的一些熱點,一是輕資產模式大幅度的提高了,包括萬科今年也在做一些控盤的模式,這本身是產業鏈成熟的表現;第二是判斷股權激勵,分投模式,現在中型企業內部都在做相關的探討,如何通過類似的激勵模式釋放管理核心團隊的效果。
業態方面的綜合平衡是非常明顯的,包括商業、其他產業的發展已經比較充分,並且增長的空間甚至不僅侷限在房地產領域,很多企業在在正兒八經做農業,地產加產業的模式,是很有效的。