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去年至今,廣州樓市中涌現了大量的商用公寓產品,特別是在外圍區域。這些公寓入市門檻都不高,低一點的6000多元/平方米就有成交,高一些的也是1萬多元/平方米,總價從二三十萬至百萬元左右不等,讓無數投資初哥初姐競折腰。很多樓盤,當你想入市並在問及投資回報時,銷售人員會遊說你,“現在投資已經不看租金回報了,光是看以後的升值空間就有大把賺了。”
如何理解“不用看租金回報”?其實它有兩重含義,一是對於手裏很有“米”的投資者來說,幾十萬、上百萬元都是小菜一碟,反正他們是一次性付款,沒有月供壓力,因此無需考慮日後是否需要以租養供,購得的公寓每月能租多少錢,並不是他們要考慮的第一要素,他們要做的就是扔下這筆錢之後,估算坐等N年後的物業能升值多少。二是,這套單位出租行情無法確定,連銷售人員也不確定這個單位日後能租多少錢,因爲房子所在的區域,或許還沒發展起來,所以無法確定租賃需求如何。因此,銷售人員會看似很豪氣並籠統地對買家說“不用看租金回報”。
這裏要說的是,投資公寓是不是都不用看租金回報?答案當然不是。對於投資的初哥初姐、資金實力不是很雄厚的羣體而言,不一定初次投資就能找到具有超強升值能力的物業,此時,對於物業的租金收益就應該重點考量。其實,市場中有一種公寓,它們不僅能經得起租金考驗,同時具有較大的升值潛力。
2006年,從事外貿生意的姚小姐購買一套好世界的公寓單間,30多平方米,總價不到40萬元。收樓後出租該單位,月租金從2500元到2800元、到3000元、到現在的3300元,收益一直在穩步增長,基本沒有出現過物業空檔期。馬年開始,姚小姐將該單位放售試探行情,開始出價120萬元,幾天後有買家來問,後來姚小姐反價加了8萬元,一樣有買家追價。兩週後姚小姐收回放盤,因爲她覺得還是長線持有更加保值。
在公寓遍地開花的年代,並非所有公寓都能包賺不賠。一些郊區公寓被購入後因無租客而空置三四年,三四年後該區域發展起來,市場供應量增多,導致公寓的升值幅度遠不及預期。這樣的情況並不罕見。因此,如果你手裏的公寓沒有政府規劃利好支撐、沒有商務、商業氛圍支撐、沒有品質支撐、沒有大品牌商家支撐,哪怕價格再便宜,也要慎重考慮(花錢如流水的“土豪”級買家或可例外)。
好的公寓,應該具有租金和升值的雙重優勢。要知道,租金和物業價值是緊密相關的,出租率高、租金高的公寓,說明其整體素質較高,保值、升值潛力會更大;出租率低的公寓,其升值潛力也大不到哪裏去。(陳玉霞)