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陳步上
今年初,朋友在碧水康橋公寓樓租了一間40平方米左右的公寓,用來做辦公室,租金1500元/月,朋友說他找了很多這種公寓性質樓,普遍都是這個租金價格。
如果和商鋪相比,這個租金不高,但對於公寓持有者來說,是一個不錯的投入回報:按照該區域目前帶裝修公寓售價估算,總價20多萬元,即使靜態計算,十二三年就可以收回成本。
如果我們來看看商鋪,五六十平方米一個月有可能有五六千元,表面看上去很美,但許多商鋪實際回報卻遠遠低於公寓水平。據筆者瞭解,除了城市廣場一帶租金單價較高外,其他繁華地段一樓的租金每平方米每月也就100多元,二樓更少。
按照現在的行情,新建的商住區商鋪均價普遍已達數萬元。如東城大道新建的商住區商鋪均價去年普遍已經超過30000元/平方米,最高超過50000元/平方米;東城沿江的凱景中央首座一樓商鋪均價在21000元/平方米以上;新城鳳翔大道南的鳳城酈都一樓商鋪21000元/平方米,東方天城26000元/平方米以上……
我們可以做個簡單回報計算:一個50平方米的一樓商鋪,總價需要100萬元至150萬元。據悉現在租賃均價普遍在每月每平方米60―80元,綜合未來10年發展預期,租金暫算120元/月/平方米,也就是每月租金6000元,10年72萬元,需要15年到20年才能收回成本,遠遠低於以上公寓的回報。
不知是商鋪租金低,還是售價過高?是公寓的租金高,還是售價低?一些開發商認爲,一些地段的商鋪價格確實存在虛高嫌疑,透支了未來幾年增長空間。
當然,商鋪價值可能增長前景大,如果新商住區隨着入住增多到一定比例,周邊商業環境迅速改善,商鋪租金提升幅度就會很大,這就是變數,可能是好事,但也可能變爲壞消息。
還有這幾年興起的商業地產也引起了市民的投資熱,尤其是大型商業廣場、專業市場,價格是不是虛高不好說,但價格相對也不便宜,租金每平方米每月也就幾十元,因此一些人認爲還不如投資公寓或住宅。
如果要精打細算,投資商鋪似乎更要謹慎,尤其是那些商業廣場、專業市場,通常做法是開發商買鋪,爲了迅速旺場,實行一定時期的返租期限。但現在我們也發現,一些商業廣場和專業市場生意並不是很旺,甚至成了“爛攤子”,爲什麼?最終還是要看持續運營。因爲這類商鋪大部分賣出去,在返租到期後,管理者面臨着衆多小業主利益,如何整合這是一大難題。
當然,還有許多投資者,並不是看商鋪的租金回報,而是看商鋪預期:升值。即若干年後,商鋪升值後,再通過轉讓實現高額回報。當然這也存在一定變數,尤其是新區,新區未來增長前景直接關係着商鋪升值預期。這就要考驗投資者的眼光,有一種賭博性質。