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早前,市國土資源局出臺新政,明確從今年5月1日起,中山市商業住宅用地中的“底層商業”將嚴格按照“商業”劃分,出讓年限從70年縮減至40年。該政策的出臺隨即引來業內的強烈關注,記者調查發現,有部分開發商在推廣銷售自己的底層商業時,都迅速在宣傳材料上增加了這一政策的說明,力圖爲自己的商鋪增加賣點。
新政:
底層商業用地出讓年限縮短
據瞭解,中山之前將底層商業及住宅統一以“商業住宅”的出讓方式計算年限,出讓的最高年限爲70年。
不過,這一政策在今年5月1日後發生了變化。市國土資源局表示:“參考我省其他城市的做法,經市政府同意,從2014年5月1日起受理的商業住宅用地公開出讓業務,商業住宅用地出讓最高年限調整爲‘商業40年、住宅70年’。”
據介紹,具體操作爲:2014年5月1日前,市國土資源局已受理的商業住宅用地公開出讓業務,成交後在房地產建成並申請辦理商品房確權時,土地用途統一爲“商業住宅”,出讓最高年限爲“70年”。
2014年5月1日以後,市國土資源局受理的商業住宅用地公開出讓業務,成交後在房地產建成並申請辦理商品房確權時,屬商業部分的,土地用途爲“商業”,出讓最高年限爲“40年”;屬住宅部分的,土地用途爲“住宅”,出讓最高年限爲“70年”;涉及單家獨戶建成後在規劃批准文件中無商業面積的,辦理商品房確權時,土地用途標註爲“商業住宅”,出讓最高年限爲“70年”。
據悉,目前新政已經下發給各鎮區以及各相關單位,這次只是讓住宅底層商業的年限與其他商業用地一起統一到40年。
專家提醒:
投資買鋪看人流、車流、錢流
對於市民來說,投資商鋪除了關注產權年限外,投資過程中有哪些需要注意的地方呢?
合富輝煌中山公司市研經理謝仲娟介紹,目前買一間鋪就可以穩賺收租的年代已經過了,在商業體競爭白熱化的年代,投資者現在就要買一間有潛力的鋪,才能穩賺收租。
她認爲在買鋪之前,投資者要考慮四大方面的問題。一是商鋪周邊的人流問題,“看周邊覆蓋的人羣多不多,商鋪的地段如何等”;其次是車流,商鋪周邊的交通是否方便,出入的車輛多不多;再次就是錢流,項目的招商如何,人的購買力強不強;最後還需要考慮商業的升值潛力,如附近是否有大型的項目在建,或者項目區位有提升等,能爲投資帶來前面的“三流”。
謝仲娟表示,投資街鋪需要資金多卻相對風險小點,樓上商鋪資金小風險稍高,要謹慎投資。
謝仲娟還提醒,市民在購入商鋪或者投資商業地產時,最重要的是看投資回報率,“投資商鋪不僅看出租的租金,更重要是看以後的升值潛力。”
投資者還要留意開發商的銷售噱頭的真實性,優惠是否真的划算。謝仲娟說,部分商鋪雖然給出了高的點數,但也許單價相應提高,最後算下來不一定便宜,實際的租金回報往往沒有開發商所說那麼高。
對於開發商承諾已經招租或者已經簽約的大型商家,“如果市民認爲對商鋪投資影響比較大的,建議在籤合同的時候要求寫進合同,以保障投資未來的升值潛力。”
市國土局:
底層商業到期後按
相關規定辦理續期
記者查詢發現,目前我國《物權法》等法律法規僅針對住宅用地使用年限屆滿後的續期問題作出了原則規定,對其他用地尚未作出規定。
對於備受業界關注,底層商業的年限如果滿了40年之後該如何處理,市國土局回覆稱:“商業住宅用地使用年限屆滿時,按照法律規定辦理續期手續。”這意味着中山目前仍沒有對商業住宅用地的年限屆滿有專門的處理辦法。
業界觀點:
有關部門應明確年限屆滿後處置辦法
新政引起了不少業內人士的熱議,有觀點認爲,國土局出臺的新政策沒有完善期限屆滿後的解決辦法,感覺有點有頭無尾,畢竟年限屆滿後如何處理是政策的重中之重。
有分析認爲,目前中山的底商均價每平方米約在15000元至25000元之間,以15000元/平方米來計算,投資40平方米的商鋪總價大約需要60萬元,按照租金的實際情況,一般商鋪的投資需要20年才能回本。
但是,由於開發商獲得土地使用權後還需辦理一系列手續,算上建設的時間,業主購置商鋪後可能只剩下30年左右的使用年限,這使得投資的商鋪可能纔剛回本就已經到達年限,對投資客是一種傷害。文/記者劉競宇