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目前房地產市場的消化庫存壓力正進一步增大,價格也正處於下行尋底的過程。消化庫存,成房企眼下的第一要務。
根據合富輝煌房地產數據中心的監控,一線城市如北京和廣州,隨着成交大幅萎縮,消化期顯著增加。二三線城市的庫存量差異大,其中長三角的杭州、常州、寧波以及海口、天津、長沙、武漢存量消化期高;南京、合肥、鄭州、南昌、珠海存量消化期短,甚至不足10個月,市場壓力較少。根據國家統計局公佈的70個大中城市住宅價格指數,2014年4月,價格環比下降的城市有8個,比3月(4個)增多,8個城市中6個來自長三角地區。長三角地區的常州、無錫,杭州等庫存量大的城市率先降價,其降幅度在10~25%左右,個別項目降幅達40%。上海亦開始降價,洋房降幅在10%以內,別墅降幅約爲15%。
在廣州,剛剛過去的5月成交未見起色,1-5月廣州十區成交同比下滑35.6%。當前僅僅十區的庫存量就需要23個月才能消化完。其中南沙(31.4個月)、花都(29.9個月)、番禺(26.4個月)這三個區壓力最大;天河(22.8個月)、海珠(21.1個月)二個區庫存量集中在高端豪宅項目,消化慢。其他區則市場壓力相對小些。在剛剛過去的端午小假期廣州樓市也掀降價熱潮,尤其中小戶型剛需樓盤,個別樓盤降幅近三成。從成交表現來看,降幅超過15%的剛需樓盤,銷售提升非常明顯。亞運城山海灣等大戶型爲主的樓盤降價後也獲得了熱銷過百套的佳績。
合富輝煌市場首席分析師黎文江表示,端午節後,廣州樓市價格下調加劇,個別降幅近三成。降幅超過10%的剛需項目,銷售量提升明顯。而受制於首付過高,個別大戶型項目下調幅度即使達15%,對銷售拉動亦不如中小戶型。番禺區庫存量高,而且大戶型佔39%,面臨困境突出,番禺區已成爲此次率先大幅降價區域。
在他看來,當前樓市已經進入類似2008年末及2011年末的,3年一度的週期性下行通道。不要奢望政府“救市”,“不加壓,不刺激”是管理層最新的維穩性調控思路。政府和央行都在喊話“支持首次置業剛需”,但效果不明顯。當前需要有更有效的舉措來增加有效需求規模,尤其大量的改善型剛需,也是需要支持鼓勵的剛需,銀行降低二套房貸門檻,把首付7成降回6成,是合理要求。
黎文江分析指出,由於市場存量壓力大,價格正處於下行尋底的過程。4月份開始,陸續出現各地政府放鬆樓市政策的現象,住建部也提出:除北上廣深一線城市外,其他城市限購可自行調節。這一舉措尚不能解讀爲政府要大力救市,但相對以往態度,已爲政策調整留出餘地。從歷史經驗可以看到,貨幣投放規模對以房地產爲代表的資產價格走勢影響至關重要。2009年與2012年兩次大規模釋放流動性均造成房價暴漲,除非整體經濟和住宅成交量繼續下滑,房地產政策調整仍將以“原有過嚴政策的鬆綁”和“定向微刺激”爲主。在這種情況下,黎文江預測,發展商的主動讓價和政府的溫和鬆綁政策下,上半年“悶樓市”即將終結,下半年市場將築底回升。李廣軍