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目前江門樓市的前景並不明朗。
面對諸多的不確定因素,數據顯示出目前樓市存在著一些奇怪的現象和疑問,業內人士坦言,對於樓市的前景目前很難做出明確的判斷
文/記者陶旺波、黃子寧圖/記者何波
今年前5個月的房產交易數據表明,樓市的火紅年代不再有,至於擺在房地產市場面前的是調整期還是其他,目前即便是業內人士,也很難有十足的信心做出准確的判斷,因為樓市的走向很難單純地從價值、供需等常規角度來分析。
而對於江門樓市而言,目前自身的形勢還算是比較穩定的,但面對存在諸多不確定因素的外部市場環境,使得樓市前景更加不明朗,疑雲重重。
焦點一:成交不振,房價上漲?
根據江門市住建局公布的數據,5月蓬江、江海區新建商品房網簽面積10.79萬平方米,其中住宅面積8.51萬平方米,環比持平,同比減少12.9%;住宅網簽套數789套,環比減少2.1%,同比減少12.9%。從總體的成交數據上看,最近幾個月的成交量一直穩定在800套左右,房地產市場繼續在相對低位平穩運行,成交量連續第四個月同比下降,所謂的『紅五月』完全成了泡影。而根據心碼工作室的統計,5月市場的成交區域和戶型結構與4月基本一致,外地購房者的比例則下降至新低,僅為29%。
隨著江門市區在售項目的不斷增多,項目之間的競爭也非常激烈。
有分析指出,5月份房企出於吸引客戶的目的仍然加大了推盤力度,盡管之前一整個月的推貨量都非常萎靡,但在5月30日這一天,就有樂雅苑等4個項目共計858套住宅集中進入市場,總面積達到了95673.46平方米,而根據江門住建局的數據,5月整月江門市區批准預售的住宅面積17.11萬平方米,共1378套,僅5月30日這一天的量就佔到了5月推貨量的六成以上,開發商集中推貨明顯,這同時也加劇了市場的競爭程度。
但由於市場看跌、觀望的情緒依然較重,部分未消化的新增供應繼續轉化成為庫存。這也表明雖然整個市場推盤節奏在逐漸加快,但是去化速度卻並未明顯改善。
競爭這麼激烈,房價會是如何呢?事實上,根據心碼工作室的統計,5月份江門中心城區十四個可對比的重點樓盤有5個樓盤成交均價上漲,3個樓盤持平,還有6個樓盤下降,漲跌基本保持平衡。而根據市住建局公布的數據,5月蓬江、江海區新建商品住宅網簽均價6841元,環比上漲1.0%,同比上漲7.0%。
焦點二:部分房企大幅降價因遇危機?
上周,保利大都會推出5700元/平方米起價的『牛津匯』組團房源,這一消息一出,江門樓市業內也頗為驚詫。與此同時,本月中旬也有樓盤推出六折的特價房源,一時間也引起瘋搶。盡管這類大幅降價的營銷所涉及的房源數量也比較少,但是這一類超低價的營銷行為在江門樓市開始逐漸增多,有不少人驚呼房企現在是在做危機營銷。不過,對於房企而言,在真正的危機還未到來之前,通過非常的營銷手段積聚人氣,使自身在危機面前獲得足夠的客戶資源,同時又能夠避免真正的實質性降價,減少損失,一舉多得,何樂而不為呢?
據了解,此次出現少量房源價格大幅跳水的保利大都會此前的均價大概為7900元/平方米,其5月的銷售量仍然位居江門第二,銷售了69套住宅,但由於目前保利的待售房源只有259套,所以目前保利自身的庫存壓力並不算大。
焦點三:觀望情緒加重,房企能否扛得住?
目前,房貸的申請難度和等候時間仍然是購房者買房的一大障礙。
在貸款之外,整體市場環境的不明朗必然對江門樓市產生負面的消極影響,讓購房者觀望情緒加重,這些都會影響市場的成交量。
此外,由於目前房地產業『營改增』的稅制改革臨近,房企將共同面臨著稅率由5%上調至11%的巨大壓力,如果未來樓市繼續存在成交不振的情況,這部分可能新增的稅負將使得房企面臨著兩難選擇,將成本轉嫁給購房者,將會推高房價,有可能進一步打壓成交,導致資金鏈出現問題,不轉嫁成本,房企同樣會面臨著資金壓力大的問題。